Một dự án có sự tham gia của Nhà phát triển SIEM

Bằng kinh nghiệm triển khai cùng khả năng huy động tài chính, các nhà phát triển dự án giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thiện dự án và đưa sản phẩm ra thị trường hơn khi chủ đầu tư tự làm một mình.

Hợp tác ba bên cùng có lợi

Nhà phát triển dự án bất động sản là một doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác với đầu tư của một dự án, để cùng nhau triển khai dự án đó. Có nhiều cấu trúc để hợp tác, từ tư vấn đến đồng hành như một đối tác góp vốn. 

Nhiều nhà phát triển bắt đầu bằng việc hỗ trợ Chủ đầu tư trong hoạt động tài chính, hầu hết là do dự án đang trong tình trạng khó khăn về dòng tài chính để thực hiện các giai đoạn tiếp theo cho đến khi có dòng tiền dương. 

Tùy theo thỏa thuận, Nhà phát triển, như một Nhạc trưởng, sẽ đại diện hoặc đồng hành cùng Chủ đầu tư thực hiện hầu hết các công việc liên quan đến phát triển dự án như huy động vốn, quản lý tài chính, thiết kế, thi công, giám sát công trình xây dựng… đặc biệt là quá trình truyền thông, bán hàng được liên kết với các sàn giao dịch bất động sản.

Tại Việt Nam, khái niệm "nhà phát triển dự án (Developer)" chỉ mới xuất hiện trong khoảng 20 năm trở lại đây, nhất là sau hai chu kỳ phát triển bất động sản gần đây. Những thương hiệu lớn như Phát Đạt, Novaland, Masterise Homes… cũng định hướng, dùng từ "Nhà phát triển" thay vì "Chủ đầu tư" như trước.

Với những Nhà phát triển lớn như Novaland, Masterise Homes... họ có đủ hệ thống để phát triển dự án hoàn chỉnh với hiệu quả cao. 

Nhưng bên cạnh đó, còn rất nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ, với những dự án đầu tay, còn chủ quan trong việc phát triển dự án, với các kế hoạch và chiến lược chưa đủ kinh nghiệm và tầm nhìn, hay gặp khó khăn sau một thời gian đi vào hoạt động, thậm chí nhiều dự án dù tọa lạc ngay đắc địa, nằm ở trung tâm các thành phố lớn, có đầy đủ giấy tờ pháp lý nhưng vẫn trong tình trạng "chết lâm sàn" trong một thời gian dài.

Theo các chuyên gia bất động sản, các đơn vị phát triển dự án giống như một liều thuốc tái sinh những dự án tưởng như đã đóng băng hoặc không có khả năng phục hồi.

Nhưng không chỉ có các dự án "đuối sức" mới cần đến các nhà phát triển dự án như một hình thức giải cứu. Với những chủ đầu tư không có kinh nghiệm phát triển dự án đầu tư thì việc giao cho một đơn vị phát triển dự án để họ triển khai, bán hàng giúp là việc phù hợp.

"Người làm phát triển giống người giúp Chủ đầu tư giải những bài toán khó vượt cấp, có khi 1.000 người lớp 5 không thể giải được một bài toán lớp 6", ông Ngô Tuấn Khôi (Tổng giám đốc Công ty TNHH Siem) ví von.

Thông qua hợp tác kinh doanh cùng các chủ đầu từ vai trò tư vấn, mua bán sáp nhập (M&A) đến vai trò cổ đông; cầu nối giữa dự án và các nhà đầu tư tài chính; điều hành các đơn vị bên thứ ba nhằm giảm thiểu rủi ro và đảm bảo hiệu quả tối đa cho dự án. 

Nhà phát triển dự án cũng là người định hướng, định hình, cấp vốn và điều phối quy trình phát triển dự án từ đầu đến khi kết thúc vòng đời dự án; hiện thực hóa các ý tưởng trên giấy thành sản phẩm thực tế, đưa bất động sản thành thực thể liên kết với cấu trúc đô thị hiện hữu.

Chu kỳ phát triển một dự án từ khi bắt đầu mua đất thô, về lý thuyết, chỉ khoảng 5 năm, nhưng thực tế hiện nay, nhiều dự án trung bình mất 15 năm và đến 20 năm để hoàn thành. 

Sau gần 20 năm phát triển, ngành phát triển bất động sản đã bắt đầu phân hóa rõ rệt, không còn việc một chủ đầu tư làm từ A-Z nữa mà bắt đầu có sự hợp tác mạnh mẽ với sự xuất hiện các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, nhiều dự án được M&A và chuyển mình thành công một cách mạnh mẽ.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, mô hình nhà phát triển dự án rất phổ biến tại các nước phát triển và đây là một khâu rất quan trọng trong quá trình đưa dự án bất động sản từ ý tưởng đến sản phẩm cuối cùng tới tay người mua nhà.

Nhà phát triển dự án hoặc có vốn sẵn, hoặc có mối quan hệ với các ngân hàng hay định chế tài chính để huy động nguồn vốn để triển khai dự án mà nếu một mình chủ đầu tư không đủ hoặc tốn nhiều thời gian để thực hiện.

"Nhà phát triển dự án giống như một nhạc trưởng trong việc tạo ra sản phẩm nhà ở cho người dân. Họ có vai trò kết nối các bộ phận lại với nhau, từ các thành phần chủ chốt như các chủ đầu tư (chủ đất), các định chế tài chính (nguồn vốn) để tạo ra một liên doanh nhằm sớm đưa dự án vào thực tiễn đem lại lợi ích cho các bên, cho thị trường và cho người mua nhà", ông Khương cho biết.

Theo ông Ngô Tuấn Khôi, Tổng Giám đốc Công ty TNHH SIEM, là một trong những doanh nghiệp tham gia chuỗi phát triển dự án chuyên nghiệp có mặt từ rất sớm trên thị trường bất động sản Việt Nam "thành công của một dự án phụ thuộc rất lớn vào chu kỳ bất động sản. 

Việc lựa chọn thời điểm để phát triển, bán hàng là điều kiện tiên quyết. Dự án công bố tại thời điểm tích cực của chu kỳ mang cơ hội thành công hơn. Ngược lại, sự chậm trễ sẽ làm cho dự án dễ chết ngộp trong dòng tài chính và khả năng phải dừng lại chờ chu kỳ tiếp theo".

Sự xuất hiện của nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp là điều cần thiết để giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, bắt kịp thời điểm thanh khoản cho dự án. "Người làm phát triển giống người giúp Chủ đầu tư giải những bài toán khó vượt cấp, có khi 1.000 người lớp 5 không thể giải được một bài toán lớp 6", ông Khôi ví von.

Cần chọn nhà phát triển uy tín và phù hợp

Để một dự án thành công, việc chọn đúng nhà phát triển dự án là vô cùng quan trọng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay. Bởi, nếu không đúng trong khâu "chọn mặt gửi vàng" chủ đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA, cho biết một số chủ đầu tư muốn tự làm tất cả các khâu từ huy động quỹ đất cho đến xây dựng, phân phối sản phẩm đến tay người mua cuối cùng, tức là họ làm luôn vai trò của nhà phát triển dự án. 

Một số dự án dù có nhà phát triển dự án đồng hành nhưng cũng không đảm bảo thành công vì nhiều lý do và có thể gây ra sự thiệt hại đối với người mua nhà một khi xảy ra tranh chấp và trách nhiệm giữa chủ đầu tư và nhà phát triển dự án không rõ ràng.

"Về lý thuyết, nhà phát triển dự án đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều cần tìm hiểu kỹ về các nhà phát triển để đảm bảo hiệu quả cao nhất cho dự án cũng như giảm thiểu rủi ro khi thực hiện hợp đồng", ông Nguyễn Hoàng nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Ngô Tuấn Khôi, Giám đốc của SIEM, cho biết trên thị trường hiện nay có nhiều nhà phát triển dự án thiếu tiềm lực hay kinh nghiệm, dẫn tới cả dự án bất động sản không thể triển khai đúng kế hoạch, thậm chí là phá sản.

Ông Ngô Tuấn Khôi, Tổng Giám đốc Công ty TNHH SIEM

Theo ông Khôi, SIEM tham gia chuỗi phát triển các dự án bất động sản thời kỳ đầu của thị trường từ năm 2006, lúc chưa có khái niệm "Nhà phát triển" chuyên nghiệp như hiện nay. 

Sau hơn 15 năm kinh nghiệm, với sự phân hóa chuyên môn cao, SIEM đã xây dựng được hệ thống đủ tầm nhìn, đủ năng lực trong việc trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, đưa các dự án bất động sản ở nhiều quy mô và loại hình ra thị trường với hiệu quả cao cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và những khách hàng sơ, thứ cấp.

"Với những ai lần đầu tham gia phát triển Dự án, đều nhận ra sau đó rằng, thực tế không hề dễ dàng như dự tính ban đầu. Một dự án không thành công có thể không có cơ hội thứ hai cho chủ đầu tư. 

Nhiều người có quỹ đất, tiềm lực tài chính, nghĩ đơn giản rằng có thể thuê các đơn vị tư vấn và tự làm được dự án. Nhưng kết quả mất 10-15 năm mà dự án hiện vẫn chỉ là mảng đất thô như cũ, nợ xấu ngân hàng, tiến thoái lưỡng nan. 

Có hàng ngàn dự án hiện đang trong tình trạng như vậy, gọi là "dự án ngợp". "Với dữ liệu hàng trăm dự án "ngợp" mà SIEM có thông tin, thì đây là thị trường hàng trăm tỉ đô", ông Ngô Tuấn Khôi cho biết.

Chỉ ra 5 yếu tố cơ bản quyết định sự thành công của một dự án là Đất - Vốn - Kỹ thuật - Bán hàng - Pháp lý, mục đích của các nhà phát triển dự án như SIEM là bổ khuyết cho những Chủ đầu tư những yếu tố còn thiếu hoặc chưa đủ kinh nghiệm để phát triển thành dự án hoàn chỉnh, đi đến bán hàng, xây dựng, bàn giao thành công với tình trạng pháp lý bền vững.

"Hơn ai hết, SIEM hiểu rằng, trong lĩnh vực phát triển bất động sản, khó có cơ hội thứ hai cho việc thất bại, thất bại đồng nghĩa với phá sản. Và sự thành công chỉ đến khi làm việc có hệ thống và tuân thủ kế hoạch đã định", ông Ngô Tuấn Khôi chia sẻ.