Gần nửa năm dịch bệnh hoành hành, nhiều lĩnh vực kinh doanh gần như sụp đổ, hàng chục ngàn doanh nghiệp điêu đứng, hàng triệu người mất việc làm, không có thu nhập. Thế nhưng, dịch bệnh cũng mang lại cơ hội làm giàu cho rất nhiều người trong một vài lĩnh vực hoặc những người/doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Một trong số đó, có rất nhiều người có tiền đang âm thầm gom bất động sản (BĐS) mà nhiều người không biết. Lý do tại sao?

1. Chốt lời chứng khoán chuyển qua BDS

1 năm vừa rồi là khoảng thời gian chứng khoán tăng giá nhiều nhất trong nhiều năm. Tháng 1/2020 chỉ số VNIndex khoảng 900 điểm và tháng 5/2021 lên hơn 1.400 điểm. Có nhiều mã cổ phiếu tăng 50–100%, thậm chí hơn. Có được mức lợi nhuận khủng đó, nhiều người đã chốt lời và rút vốn, đầu tư vào BĐS.

Nhiều người sẽ thắc mắc tại sao có nhiều người chốt lời, rút khỏi thị trường mà chứng khoán vẫn tăng? Đây là điều hết sức bình thường vì có người đi, có người ở lại, người này rút thì lại có người tham gia vào. Bất kỳ thị trường nào khi sốt, tăng trưởng tốt thì sẽ có nhiều người nhảy vào cuộc chơi. Chứng khoán, BĐS, hàng hóa… đều không tránh khỏi quy luật này. Bằng chứng là thời gian qua rất nhiều người tôi quen biết đã mở tài khoản chứng khoán hoặc lần đầu mua cổ phiếu. Mỗi lần đất sốt là người người làm về BĐS, nông dân cò, giáo viên cò, quan chức cũng cò. Thường thì lúc này những kẻ tay mơ sẽ chết sặc sụa, những kẻ dàn dựng cuộc chơi sẽ đứng ngoài đạo diễn, tung hứng, chờ mọi thứ lên đến đỉnh sẽ chốt lời và lặng lẽ rút.

Warren Buffett từng nói: "Khi người ta tham lam thì mình hãy sợ hãi, khi người ta sợ hãi thì mình tham lam". Lúc này đây người người nhà nhà lao vào chứng khoán và bỏ bê BĐS. Những nhà đầu tư lão làng họ tỉnh táo hơn và làm ngược lại, đó là âm thầm rút khỏi chứng khoán và âm thầm gom BDS giá rẻ (tất nhiên là không phải tất cả các NĐT đều làm vậy).

2. Nhiều người cắt lỗ, người có tiền nhàn rỗi vào hớt đáy

Đối với những người đầu tư BĐS bằng tiền nhàn rỗi hoặc vay ít thì không sao, họ vẫn ung dung thư giãn. Nhưng những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, ôm nhiều BĐS vào thời điểm sốt nóng vào cuối năm ngoái, đầu năm nay thì đang thật sự ngấm đòn. Thu nhập giảm sút, dòng tiền bị đứt do dịch bệnh lại thêm khoản lãi suất lên đến hàng trăm triệu mỗi tháng làm họ thật sự bối rối và stress nặng. Cắt lỗ để nhẹ đầu còn hơn ôm một khoản nợ khổng lồ để cái đầu quay cuồng và sụp đổ một cách "có hệ thống".

Nỗi đau của người này lại là cơ may của người khác. Những người có sẵn tiền, tiềm lực mạnh lại tranh thủ gom "hàng ngon" trong thời điểm này để chờ làn sóng đầu tư sau dịch. Người thì đẻ ra nhưng đất thì không đẻ thêm, chứng khoán họ có thể phát hành thêm, đất thì không bồi thêm được. Nhiều người có tâm lý như vậy.

3. Tiền được bơm chảy nhầm kênh

Lợi dụng dịch bệnh, một số hạng mục được duyệt mua sắm khẩn cấp không cần đấu thầu; nhiều gói hỗ trợ được bơm ra. Trong số đó có một lượng lớn nó chảy loanh quanh rồi không may bị dòng nước xoáy cuốn nhầm vào túi ải, túi ai. Bằng chứng là rất nhiều "con chuột bự" bị lôi ra khỏi hang trong thời gian vừa qua, rất nhiều người không may "bị trợ cấp nhầm" đã bị báo chí khui liên tục, đó chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Khoản tiền này không có kênh nào ẩn náu an toàn và hiệu quả bằng kênh BDS.

4. Lãi suất ngân hàng giảm

Lãi suất huy động trong thời gian vừa qua có xu hướng giảm, sự bất ổn và bất định của dịch bệnh cũng làm cho nhiều người có tiền gửi ngân hàng cảm thấy hoang mang. Khi rút tiền tiết kiệm ra khỏi ngân hàng người dân thường có 3 kênh đầu tư gồm vàng, chứng khoán và BĐS.

2 kênh đầu có đặc điểm chung là tính thanh khoản cao; Vàng thì tỷ suất lợi nhuận thường thấp hơn 2 kênh còn lại; Chứng khoán năm vừa rồi lợi nhuận cao nhưng đây là lĩnh vực đầu tư không phải ai cũng tham gia được, đặc biệt là những người không có kiến thức kinh tế tốt. Chưa kể tâm lý của một số lượng lớn những người có tiền gửi ngân hàng vẫn là "lỡ công ty đó nó phá sản thì chứng khoán trở thành tờ giấy lộn ạ?". Đúng như bản chất của nó, chứng khoán là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và người chơi chứng khoán cũng phải có vài "điều kiện" nhất định; BDS là kênh yên tâm hơn cả, nếu quy hoạch ổn thì gần như không rủi ro, tỷ suất lợi nhuận không thua kém hoặc hơn chứng khoán. Nhược điểm của nó là tính thanh khoản kém, với những người đầu tư bằng tiền nhàn rỗi thì tính thanh khoản không phải là vấn đề quan trọng.

5. Vỡ bẩm và chán nản

Nhiều người kinh doanh không có lời, thậm chí càng bán càng lỗ, nản quá, đóng cửa công ty mang tiền đầu tư BĐS vì sợ nếu kinh doanh tiếp sẽ mất trắng. Bạn tôi kinh doanh lĩnh vực bao bì thùng carton nói rằng "Giờ càng bán càng lỗ, đã vậy còn tốn kém chi phí nuôi quân, rủi ro cao về dịch bệnh và thu hồi công nợ. Chính vì vậy anh cho lính nghỉ hết, bán tháo hết hàng lấy tiền mua mấy lô đất cắm đó chắc ăn". Tất nhiên là tôi không đồng ý với cách làm ăn này và không có hứng thú chơi tiếp với anh bạn này. Lúc người lao động cần anh ta nhất thì anh chỉ lo thủ cho mình, lúc khách hàng cần anh ta nhất thì anh ấy phủi tay.

Bên cạnh những người "chán kinh doanh" như trên cũng có một vài lĩnh vực vớ bẩm trong đợt dịch vừa qua. Đó có thể đó là dược phẩm, y tế và thực phẩm. Anh bạn của tôi kinh doanh ngành dược phẩm quy mô nhiều trăm tỷ. Đầu tháng 7 anh khoe hết tháng 6 công ty của anh đã hoàn thành 188% chỉ tiêu doanh số và 162% chỉ tiêu lợi nhuận năm. Công ty anh đã rút phần lớn lợi nhuận để đầu tư vào BDS và chứng khoán, thay vào đó là tăng cường vốn vay vì lãi suất đang rẻ.

Vậy BĐS nào được săn đón, khu vực nào được ưu tiên?

Đất phân lô, nhà phố và chung cư không phải là hai món được các NĐT ưa chuộng trong chuyến đi săn này. Món ưa thích của họ là "Gà ta đi bộ" ở ngoại thành. Vì sao? Có vài gạch đầu dòng dưới đây.

- Các NĐT đất nền, nhà phố và chung cư thường là những NĐT nhỏ, NĐT thứ cấp ôm bom nhỏ, nguy cơ nổ chưa cao nên nhu cầu cắt lỗ chưa đến mức cấp thiết. Chính vì vậy 03 món hàng này giảm không đáng kể hoặc chỉ có đi ngang.

- Trận "đại hồng thủy Covid" vừa rồi làm cho nhiều người bị "Đi tù tại gia hết 4 tháng". Họ cảm thấy uất ức, túng quẫn. Trong bối cảnh đó nếu có cái nhà ở ngoại thành không khí trong lành có thể đi ra đi vào, có mảnh vườn nuôi trồng gì đó lai rai như các "Cựu cầu thủ của Juventus" thì hay biết mấy. Vài người bạn của tôi trong thời gian đó cũng nhờ tôi tìm giùm xem ở Củ Chi có cái nhà nào rộng rãi, có sân, có vườn cho thuê không để lên ở mấy tháng dịch, ở trong thành phố cảm thấy ngột ngạt, thấp thỏm quá. Thực tế thì đợt vừa rồi Củ Chi, Cần Giờ là hai địa phương ít chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nhất. Trải qua nỗi đau đó lần này được thoát ra họ sẽ quyết tâm để hành động để đề phòng bất trắc.

- Cơn cuồng phong vừa rồi đã tạo ra một cuộc “Đại di cư” có thể nói là chưa từng có trong lịch sử. Người lao động lũ lượt bỏ Sài Gòn và các tỉnh lận cận để kéo về quê, điều đó ai cũng biết không cần nói thêm. Nhưng kéo về quê rồi họ sẽ làm gì? Họ phải tìm kế sinh nhai, đó là lý do đất nông nghiệp sẽ trở nên có giá hơn. Nông thôn Việt Nam sẽ có một lực lượng lao động trẻ khỏe hơn, "có học" hơn. Không loại trừ khả năng trong vài năm tới Việt Nam sẽ xuất hiện khá nhiều tỷ phú nông dân như bên Trung Quốc, Ấn Độ từ các mô hình nông nghiệp mới. Chưa kể nhiều DN mà tôi quen biết đang rục rịch chuyển một phần hoặc toàn bộ nhà máy về các tỉnh miền Trung, Tây Nguyên và miền Tây để tối ưu chi phí nhân công, thuế và thuê đất.

- Đất nông nghiệp và đất ngoại thành đang rẻ, giá tăng theo lần thay vì nội thành giá tăng theo %. Năm 2017 tôi đi cùng anh bạn mua đất ở Củ Chi lúc đó giá 6 tỷ, bây giờ lô đất đó được ngân hàng định giá 28 tỷ; Cùng thời điểm đó một anh bạn khác mua đất nền ở Quận 9 với số tiền tương đương, đến giờ được định giá chưa tới 18 tỷ. Chưa kể đất lớn ngày càng khan hiếm, đô thị hóa sẽ giãn nở nhanh trong những năm tới để giãn dẫn ở các vùng lõi. Và người dân cũng đang dần chấp nhận "sống xa" một tý còn hơn sống chui rúc chật chội vì đường sá, đi lại giờ cũng thuận tiện hơn. Trong khoảng 5 năm tới bạn đừng ngạc nhiên khi người dân sống ở Nhơn Trạch, Củ Chi, Bến Lức… đi làm ở trung tâm Sài Gòn sáng đi chiều về bằng phương tiện cá nhân.

- Con người sẽ quay lại với nhu cầu cơ bản. Dù có nhiều tiền, rất nhiều tỷ trong tay, sử dụng rất nhiều đồ hiệu thì con người ta đều phải ăn để sống. Mà người càng có nhiều tiền thì lại càng quan trọng miếng ăn, họ không những ăn no mà còn phải ăn ngon, không những ngon mà còn phải sạch, không những sạch mà còn phải có trải nghiệm thú vị. Đó là lý do họ muốn có một mảnh vườn có thực phẩm sạch cho gia đình, vừa có chỗ thư giãn, trải nghiệm và đằng sau đó là câu chuyện tích lũy BDS. Một câu chuyện giải quyết được nhiều vấn đề, tại sao lại không làm? Nếu bạn vẫn không tin thì thử tìm kiếm 1 vòng trên mạng, phần lớn giới nghệ sĩ đang làm cách này.

Tôi nói đất ngoại thành và nông nghiệp nhưng các bạn đừng thấy vậy mà lao vào nhé, hãy phân tích cẩn thận rồi hãy xuống tay kẻo ôm hận. Cũng là ngoại thành và nông nghiệp nhưng chúng có ba bảy loại khác nhau. Cũng là Củ Chi, Đồng Nai nhưng tùy vào vị trí, khu vực mà chúng có mức độ tiềm năng khác nhau. Năm 2019 tôi với anh bạn đi mua 2ha ở Vĩnh Củu, Đồng Nai giá 22 tỷ bây giờ nó 34 tỷ, một người khác thấy chúng tôi làm cũng chơi luôn nhưng giờ bán huề vốn không xong. Khu vực nào tốt/ không tốt tôi sẽ không viết ra đây vì nó có nhiều nơi, mỗi nơi có những tiêu chí khác nhau. Đặc biệt, khi viết ra vậy nó sẽ vô tình làm lợi/hại cho một số người không cần thiết, còn tôi thì lại mang tiếng "lùa gà" trong khi mình không hành nghề lùa gà.

Mai Quốc Bình - CEO Thế Giới Giấy