Các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) ước tính tổng nguồn cung nhà liền thổ trong tương lai tại TP HCM sẽ đạt 9.500 căn, chủ yếu được ghi nhận ở khu Đông và khu Tây đến cuối năm. Các dự án đáng chú ý trong quá trình triển khai bao gồm: Global City, Solina Khang Điền, Zeitgeist Nhà Bè...

Cung - cầu căn hộ tuột dốc

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2022 của Công ty Dịch vụ BĐS Cushman & Wakefield (C&W) Việt Nam vừa công bố cho thấy nguồn cung căn hộ mới đã giảm đến 56% so quý trước với chỉ 4.100 căn hộ được chào bán. Trong quý III, chỉ 4.150 căn hộ được tiêu thụ, giảm 54% so với quý II. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng. Nguồn cung sản phẩm tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% và phía Nam. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc C&W Việt Nam, trong quý III thị trường có nhiều biến động. Nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9. "Lãi suất ngân hàng tăng, tín dụng vào BĐS được kiểm soát trong thời gian gần đây đã tạo ra những biến động lớn tiêu cực cho thị trường BĐS, thể hiện qua thanh khoản trong quý III của các dự án căn hộ đạt thấp" - bà Trang Bùi nêu thực tế.

Số liệu từ C&W cũng cho thấy từ đầu tháng 7 năm nay, chính sách kiểm soát tín dụng đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, đặc biệt khó cho cả người mua căn hộ vì yêu cầu bảo đảm điều kiện mới được nhận đặt cọc. Từ đó ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh cả năm 2022, thậm chí ảnh hưởng đến 2023.

Mặc dù cung - cầu đều giảm, thế nhưng nghịch lý là giá rao bán đang có xu hướng tăng. Theo ghi nhận của batdongsan.vn, nhà riêng lẻ tại tỉnh Bắc Giang ước tính tăng đến 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng nhẹ 3%. Nhiều địa phương miền Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chứng kiến mặt bằng giá rao BĐS thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng từ 1%-11%.

Nhà liền thổ được chuộng

Theo C&W, trong khi giá căn hộ trên thị trường sơ cấp thuộc phân khúc trung bình chỉ tăng nhẹ 1% so quý II, đạt khoảng 2.799 USD/m², tương ứng gần 67 triệu đồng/m² thì giá nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Thị trường sơ cấp nhà liền thổ đạt trung bình 12.300 USD/m² (khoảng 293 triệu đồng), tăng đến 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm. Nguồn cung mới ghi nhận gần 450 căn được chào bán từ 6 dự án, tăng gấp đôi so với quý II và gấp 4 lần so với cùng kỳ 2021. Trong đó, tổng lượng căn được tiêu thụ là 270 căn. TP Thủ Đức dẫn đầu về nguồn cung mới, chiếm đến 86%, các dự án đáng chú ý là Soho Residence, Rivus và Classia. Khu Tây và khu Nam của TP HCM chiếm 14% còn lại.

Tổng giám đốc một công ty BĐS có dự án lớn ở TP HCM cho biết lý do nhà liền thổ ở thị trường thứ cấp vẫn tăng giá mạnh là do nguồn cung khan hiếm, chỉ khoảng 10% tổng cung trong khu vực nội thành. Phân khúc này luôn được nhà đầu tư cá nhân và tổ chức ưa chuộng vì có thể dùng để ở và cho thuê, đặc biệt là giá trị tích lũy tài sản tốt. Chính vì vậy, khi các kênh đầu tư khác rủi ro thì đây là kênh thu hút tiền, đẩy giá tăng đều.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động tại dự án Vạn Phúc City, giá nhà phố trong quý III này đã tăng 5%-15% so với quý trước tùy vị trí. Giá bán trung bình một căn nhà diện tích 5x20 hoặc 6x18 đã lên gần 20 tỉ đồng, trong khi trước đó chủ đầu tư mở bán chỉ 5-6 tỉ đồng/căn.

Ông Đặng Quốc Việt, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Smartland, đơn vị chuyên môi giới BĐS ở phân khúc cao cấp tại TP HCM và các tỉnh, cho rằng một trong những nguyên nhân chính khiến cho giá BĐS phân khúc nhà liền thổ trong giai đoạn này tăng mạnh là do những dự án khu đô thị, nhà phố của các đơn vị uy tín phát triển rầm rộ, tiến độ nhanh. Các dự án này có giá bán khá cao nhưng vẫn thu hút người mua. Các dự án lân cận và sản phẩm đất nền xung quanh bán kính vài km cũng tăng giá theo, tùy theo vị trí. Chẳng hạn, từ khi dự án quy mô lớn Global City (Thủ Đức) ngay chân cao tốc triển khai thì giá đất, nhà xung quanh dự án trong bán kính 1-2 km đã "sốt", nhiều mảnh đất tăng vọt 25%-30% so với mức giá đầu năm.