Một tháng nay, thị trường bất động sản TP HCM chứng kiến làn sóng hạ giá rao bán các tài sản với mức giảm, chiết khấu lên cao chưa từng có (giảm 44-50% giá niêm yết). Trước đó hồi tháng 7, hiện tượng giảm giá chỉ mới xuất hiện ở nhóm ít các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Nhưng sang tháng 10, cơn sóng ngầm giảm giá đang có dấu hiệu mạnh dần. Sau gần một thập kỷ thăng trầm (kể từ đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất năm 2013), thị trường sơ cấp và thứ cấp lần đầu tiên đồng loạt ghi nhận cả giảm giá trực tiếp (nhà đầu tư đói vốn hạ giá thoát hàng) lẫn gián tiếp (chủ đầu tư chiết khấu, ưu đãi).

3 tuần trước, anh Niên, nhà đầu tư căn hộ tại dự án đại đô thị trên địa bàn quận 9 cũ, nay là TP Thủ Đức vừa thoát hàng căn hộ với giá 1,8 tỷ đồng, giảm hơn 500 triệu đồng so với khi mua vào cách đây gần 2 năm. Anh kẹt vốn, mất khả năng trả nợ ngân hàng, không đủ dòng tiền xoay xở khi thanh khoản thị trường yếu và lãi suất cho vay trên đà tăng. Anh Niên cho biết, nếu tính cả thuế và phí môi giới, sau khi thoát hàng căn hộ, mức lỗ lên đến 30% giá trị tài sản.

Trong khi đó, tại huyện Cần Giờ, một nhà đầu tư cũng xả hàng xong lô đất thổ cư 600 m2, vị trí mặt tiền ở thị trấn Cần Thạnh với mức giảm từ 21 tỷ đồng chào bán quý đầu năm xuống còn 18 tỷ đồng cho khách hàng thanh toán nhanh. Nhà đầu tư này giải thích, giảm giá bán vì cần tiền mặt cơ cấu lại dòng vốn, thực tế bán 18 tỷ đồng tài sản này biên lợi nhuận đã giảm từ 50% xuống còn 20% (đã trừ thuế, các chi phí tài chính).

Cũng trong tháng 10, một dự án chung cư tọa lạc tại phường Trường Thọ, TP Thủ Đức chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng một m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản, nếu thanh toán một lần (đóng 98%) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng một m2 giá trị tài sản. Theo quảng cáo của môi giới chủ đầu tư, một căn hộ 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng. Nhân viên sales còn chào hàng các suất ưu đãi lên đến 44-46% giá trị bất động sản dành cho rổ hàng hạn chế chỉ áp dụng trong tháng 10 cũng thuộc dự án này.

Tương tự, 2 tuần nay, một dự án đô thị tại Đồng Nai do doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại TP HCM phát triển xây dựng, được môi giới chào bán shophouse với suất ưu đãi lên đến 50% giá trị tài sản nếu thanh toán một lần (95% giá trị hợp đồng). Các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố 13-15 tỷ đồng khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi chỉ còn 6-8 tỷ đồng một căn.

Theo tiết lộ của môi giới chủ đầu tư, các gói chiết khấu ưu đãi của dự án này chỉ tung ra trong thời gian ngắn với số lượng sản phẩm giới hạn. Nhờ chiêu hạ giá gián tiếp với mức chiết khấu 5-7 tỷ đồng một sản phẩm, nhân viên sales cho hay chủ đầu tư đã nhanh chóng xả được hàng tồn giá cao.

Nói với VnExpress, ông Châu, một môi giới có thâm niên trên 10 năm tại TP HCM và vùng phụ cận, nhìn nhận, các hiện tượng giảm giá trực tiếp lẫn gián tiếp vừa qua đang phân hóa thị trường một cách mạnh mẽ. Nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt mua tài sản chiết khấu khủng lúc này xem như lợi trước mắt tiền tỷ. Ngược lại, những khách hàng đã mua trước đó gặp bất lợi khi tài sản đang nắm giữ bất ngờ rớt giá.

Theo ông Châu, các hiện tượng giảm giá chỉ rơi vào rổ hàng hạn chế hoặc xảy ra nhóm nhà đầu tư cá biệt bị thiếu hụt dòng tiền, tác động tâm lý của cơn sóng ngầm giảm giá rất lớn với nhóm khách hàng đại chúng (những người đang tìm kiếm, cân nhắc mua tài sản nhưng chưa ra quyết định).

"Nhiều người sẽ có tâm lý tiếp tục giữ tiền mặt, chờ giá giảm thêm. Tâm lý này có thể ảnh hưởng xấu đến sức mua của thị trường địa ốc trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm", ông Châu nhận định.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng nguyên nhân của việc các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư giảm giá bán hoặc chiết khấu khủng bất động sản so với giá niêm yết là thiếu hụt dòng tiền. Các khó khăn do siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu, lãi suất tăng, thanh khoản sụt giảm suốt nhiều tháng qua đã đẩy thị trường vào cơn khát vốn trầm trọng.

Giảm giá mạnh hay chiết khấu khủng là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường khá yếu. Giảm giá để kích cầu là bước đi khôn ngoan vì chiêu thức này khá hiệu quả.

"Cơn sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những tháng cuối năm, khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng, khiến áp lực đè nặng thị trường", ông Quang dự báo.

Trước đó, hồi tháng 8, báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng do trang Batdongsan thực hiện trên 1.000 người tại thị trường Việt Nam cho thấy, các đối tượng tham gia vào thị trường địa ốc đã giảm mức độ lạc quan so với đầu năm.

Báo cáo đề cập các nhóm yếu tố: mức độ hài lòng về thị trường, khả năng mua nhà, tình hình thị trường, lãi suất vay mua nhà, chính sách của Chính phủ và giá bất động sản trong tương lai đang cho kết quả kém tích cực. Mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (giảm 22 điểm) và các chính sách hiện tại của Chính phủ (giảm 9 điểm).

Trong một số hội thảo và tọa đàm về thị trường bất động sản gần đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhiều lần cảnh báo về tình trạng giảm giá bất động sản kéo dài. Mức giảm giá phổ biến khoảng 10%, những nơi từng tăng nóng, sốt ảo đã giảm giá 20%.

Ông Hiển cho hay hiện nay thanh khoản thị trường xuống thấp, chốt lời bất động sản với giá kỳ vọng rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao bán không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm nhiều hơn.

Vũ Lê