Tôi ở trọ tại Sài Gòn 13 năm, hiện có 2 tỷ đồng, mượn thêm được gia đình 500 triệu đồng, muốn mua nhà gắn liền với đất vì ngại ở chung cư. Tôi tìm khắp TP HCM thấy có quận 12 và huyện Nhà Bè bán nhà phố chung sổ với tầm giá vừa khả năng chi trả. Dù nhà phố chung sổ diện tích hơi nhỏ nhưng kết cấu một trệt một lầu, có đủ các phòng chức năng: phòng khách, bếp, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Tôi cân nhắc mua để ở và hy vọng tài sản có thể tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, gia đình tôi ngăn cản vì lo ngại nhà chung sổ sẽ có rủi ro.

Do lần đầu tiên tìm mua nhà, tôi chưa có kinh nghiệm, xin chuyên gia tư vấn giúp nhà phố chung sổ có những ưu nhược điểm gì? Liệu loại nhà phố này có thể tăng giá theo thời gian hay không? Nếu tôi mua nhà phố chung sổ có rủi ro hay không, nếu có thì cách phòng tránh như thế nào? Xin cảm ơn!

Tâm, quận 7, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Với dòng tiền 2,5 tỷ đồng, nếu chỉ thu hẹp địa bàn TP HCM mua nhà phố gắn liền với đất sẽ có ít lựa chọn hơn nhà chung cư do chi phí đất đắt đỏ. Hiện nhà phố sổ chung xuất hiện tại các quận, huyện ở ngoại ô thành phố và phổ biến nhất tại quận 12 và huyện Nhà Bè.

Cơ hội mua nhà liền thổ của bạn có thể mở ra ở các khu vực giáp ranh, liền kề hoặc vùng phụ cận tiếp giáp TP HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Nếu chịu khó di chuyển xa hơn, mở rộng địa bàn và kiên trì tìm kiếm, bạn có thể tìm được nhà phố có sổ riêng với ngân sách 2,5 tỷ đồng.

Nhà phố chung sổ có một số đặc điểm bạn cần lưu ý trước khi quyết định xuống tiền mua. Đây được hiểu là công trình nhà ở nằm trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung với nhiều người. Thông thường các căn nhà này có diện tích đất dưới chuẩn được tách thửa nên không đủ điều kiện tách từng lô đất riêng lẻ, do đó chủ đất thi công xây dựng công trình trên một thửa. Vì vậy, các căn nhà này có thể chung kết cấu xây dựng: tường, chịu lực, móng, đà...

Ưu điểm của nhà phố sổ chung là giá rẻ. Theo khảo sát thực tế, nhà phố sổ chung có giá thấp hơn nhiều so với nhà phố sổ riêng. Ví dụ: trên địa bàn huyện Nhà Bè, nhà phố sổ chung có giá bán 2,5-2,8 tỷ đồng một căn nhưng nhà phố sổ riêng ít nhất 4-6 tỷ đồng mới mua được tài sản bố trí đủ các phòng chức năng: phòng ngủ, phòng khách, bếp, toilet.

Nhược điểm của nhà phố sổ chung là khó chuyển nhượng. Điều 126 Luật nhà ở 2014 quy định, việc mua bán nhà sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả người sở hữu. Nếu có người không đồng ý, phải ra Tòa giải quyết. Các sở hữu chung có quyền ưu tiên mua lại cho nên muốn bán cho người ngoài, tất cả hộ mua chung phải từ chối mua.

Căn cứ Điều 98 Luật đất đai 2013, mỗi nhà đều được cấp sổ đỏ chung. Nhà chung sổ được xác định là tài sản sở hữu chung từng phần. Nên khi có yêu cầu thì mỗi người sẽ được cấp giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu, bản đồ phần đất.

Trường hợp sổ chung phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người trong đó. Mỗi người có thể yêu cầu cấp một giấy chứng nhận hoặc chỉ cấp một giấy cho người đại diện tùy theo yêu cầu.

Do nhà chung sổ có một số hạn chế khi mua bán theo hình thức công chứng sang tên truyền thống, nhiều người chọn hình thức mua bán qua vi bằng. Đối với thị trường đầu tư tài sản, nhà phố sổ chung không hấp dẫn các nhà đầu tư và khả năng tăng giá cũng thấp hơn so với nhà có sổ riêng.

Ngoài ra, trong thời gian qua, TP HCM đã từng xảy ra không ít rủi ro khi giao dịch nhà phố chung sổ. Đơn cử trường hợp ở quận 12, hợp đồng ghi rõ là tài sản mua bán chỉ là một phần dãy nhà trên đất nên chủ mua nhà cũng không có quyền sở hữu đất mà chỉ sở hữu tài sản trên dất. Do đó, người mua nhà chung sổ cần lưu ý thêm về rủi ro pháp lý, tốt nhất nên tham vấn luật sư kỹ lưỡng trước khi quyết định mua.

Bạn nên đặt lên bàn cân rà soát lại tầm quan trọng giữa nhu cầu an cư và đầu tư xem mục đích trọng tâm là gì? Không nên vội vàng mua nhà phố chung sổ chỉ vì giá rẻ do hiện có nhiều khuyến nghị hạn chế mua do tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Bạn hãy ghi nhớ quy tắc "Hiếm có hàng hóa nào ngon mà lại bổ rẻ". 2,5 tỷ đồng là số tiền không nhỏ, cơ hội đầu tư hoặc mua nhà để ở còn rộng mở trong tương lai nếu bạn tiếp tục tích lũy, thận trọng chọn đúng tài sản tiềm năng.

Bà Lương Đình Thúy Vân

CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings