Vì sao nhiều người bị dụ lên xe đi xem đất nền ở Đồng Nai, Bình Dương dù nghi ngờ hoặc biết chắc sẽ bị lừa nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền để ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán đất dự án "ma"? Thậm chí có những người biết hết chiêu trò lừa đảo bất động sản (BĐS) qua các phương tiện truyền thông nhưng cuối cùng vẫn sập bẫy. Tình trạng này đã kéo dài và lặp đi lặp lại suốt nhiều năm qua.

Đòn tâm lý

Là người từng đi theo nhóm người lừa bán đất, chị Phạm Khanh - nhà ở quận Phú Nhuận, TP HCM - cho biết ban đầu, chị đọc trên mạng thấy thông tin ngân hàng phát mại, thanh lý nhà đất giá rẻ nên liên hệ tìm hiểu. Người đăng bài hẹn chị đến một địa điểm ở quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) để xem hồ sơ nhà đất. Đến nơi, chị mới biết đây là văn phòng một công ty BĐS, có rất nhiều nhân viên và khách hàng cũng tới xem giấy tờ nhà đất. Tại đây, nhân viên lấy lý do cuối tuần, ngân hàng không dám đưa hồ sơ ra rồi tìm đủ cách mời nhóm khách hàng lên xe chờ sẵn để đi xem đất dự án giá rẻ đang mở bán ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Dù nghi ngờ nhưng chị Khanh vẫn quyết định đi theo tìm hiểu.

Trên xe, các cửa sổ đều được đóng, nhân viên và khách hàng nói chuyện với nhau rôm rả về cơ hội đầu tư những nền đất đã và sẽ mua. Khi đến nơi, trước mắt chị Khanh là một khu đất trống đã dựng sẵn mái che, bàn ghế. Tại đây, chị và nhiều khách hàng khác được tiếp đãi rất chu đáo. Một số người vừa nghe giới thiệu về dự án đất nền đã đồng ý đặt cọc ngay tại chỗ vì thấy giá rẻ, còn được tham gia rút thăm trúng giải thưởng rất giá trị. Nhân viên liên tục giục chị Khanh đặt cọc vì những nền đất đẹp đã bán gần hết. "Tôi tỉnh táo biết được trong số khách hàng có nhiều người là "chim mồi", cũng có người là khách hàng thật bị dính bẫy bởi những chiêu trò đánh vào lòng tham, sự ham muốn và quan trọng là những người này thiếu thông tin nên bị mất tiền chứ không có bùa ngải gì cả" - chị Khanh đúc kết.

Tương tự, ông Tùng, cán bộ hưu trí tại TP HCM, cho biết do thường xuyên đọc báo nghe đài nên ông biết hết những chiêu trò lừa đảo. Tuy nhiên, vào tháng 6 vừa qua, một người bạn cùng hội chơi cờ rủ đi xem đất nền dự án ở Đồng Nai do một người cháu làm môi giới, giá chỉ 600 - 700 triệu đồng/nền, ông Tùng vẫn nhận lời đi để xem thực tế ra sao...

Khi xe chở đến nơi, trước mắt ông là một bãi đất trống có cắm trụ xi-măng để phân lô khoảng 10 nền đất. Đáng nói là khu vực này rất xa khu dân cư, không có hạ tầng đường sá hay điện, nước gì. Biết chắc sẽ bị lừa nên ông Tùng quyết định không mua dù nhân viên bày đủ trò dụ dỗ. Thế nhưng, bạn ông và vài người đi theo lại bị lừa vì tin những lời giải thích như đây là dự án nhỏ trong tổng thể dự án rất lớn hay dự án khi mở bán chính thức giá phải lên tới 2 tỉ đồng/nền, đây là bán cho người thân quen nên giá mới rẻ như vậy. "Tôi nhận thấy nếu ai không tỉnh táo thì rất dễ bị lừa, nhất là những người đi theo bạn bè, người thân…" - ông Tùng chia sẻ.

Xem xét kỹ trước khi quyết định

Thạc sĩ tâm lý Nguyễn Thị Ngọc Giàu, giảng viên Trường ĐH Công nghệ TP HCM, cho rằng những người có tiền, có nhu cầu đầu tư BĐS hoặc kênh đầu tư khác rất dễ bị thu hút bởi các thông tin quảng cáo, lời chào mời hấp dẫn. Hầu hết những người đầu tư nhỏ lẻ đều muốn mua giá rẻ, có thưởng lớn, mua rồi bán lại để kiếm lời nhanh nên dễ bị rơi vào bẫy của những người có nhiều kinh nghiệm hoặc những đối tượng xấu chuyên dùng các chiêu trò hoặc sử dụng hiệu ứng đám đông để lừa đảo. "Trong đám đông vô thức thì những người trong đó thường hành động theo cảm xúc nhiều hơn lý trí. Vì tâm lý sợ mất cơ hội, lòng tham bị đẩy lên cao khiến họ ra quyết định dù không có đủ thời gian để tìm hiểu. Ví dụ, những người bị lừa mua đất nền thường xuống tiền rất nhanh khi chưa tìm hiểu kỹ về pháp lý của dự án, cũng như khả năng thanh toán và những yếu tố liên quan khác" - ThS Giàu phân tích.

Luật sư Trần Quốc Bảo, Công ty Luật TNHH Việt Tín Bảo, cho biết những công ty BĐS chuyên bán đất nền ở các tỉnh thường có 2 dạng. Dạng thứ nhất là họ chỉ có vài sản phẩm thật nhưng dùng "chim mồi" để đẩy giá cao gấp nhiều lần rồi dụ dỗ người mua xuống tiền. Dạng thứ hai là bán đất dự án "ma" - bán đất không đúng vị trí, không đúng diện tích, không có đủ số lượng và cũng không đúng với bản vẽ tự vẽ ra để chào mời khách. Tuy nhiên, dù ở dạng nào, các đối tượng cũng thường lập công ty, rồi cho nhân viên đi rao, đăng thông tin bán nhà đất giá rẻ trên các mạng xã hội, website chuyên về BĐS để thu hút người có nhu cầu, sau đó bằng nhiều chiêu trò, đưa họ đi xem đất ở các tỉnh. Mục đích cuối cùng là bán được đất hoặc dụ người mua xuống tiền đặt cọc rồi chiếm đoạt.

Theo luật sư Bảo, để tránh bị rơi vào bẫy, người mua cần tỉnh táo, ngay từ đầu phải từ chối không đi xem nhà đất giá rẻ ở tỉnh. Nếu đã lỡ theo, phát hiện điều bất thường thì nhất quyết không mua, không đầu tư, đặt cọc, giữ chỗ hay bất kỳ hình thức nào dù đối tượng bày đủ chiêu trò.

"Nếu đã đồng ý mua đất nền dự án, cần xem xét tính pháp lý của dự án rõ ràng như: dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư chưa? Có quy hoạch 1/500 và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ thuế chưa? Nếu đã có đủ những điều kiện này, cần xem tiếp dự án thực tế có đầy đủ cơ sở hạ tầng chưa? Nếu không thì không đủ cơ sở, điều kiện bán. Người mua cần kiên quyết từ chối. Còn nếu doanh nghiệp nói đất đã có sổ thì phải xem vị trí, số tờ, số thửa, tên chủ đất là ai; đặc biệt, hợp đồng mua bán phải có công chứng chứ không đưa tiền trước" - luật sư Bảo gợi ý.

Ngoài ra, người có nhu cầu mua đất nền dự án phải tìm hiểu kỹ về doanh nghiệp đứng tên bán đất. Doanh nghiệp đó như thế nào, có đủ năng lực, uy tín không? "Những thông tin này có thể tìm thấy trên Google hoặc nhờ chính quyền địa phương, các văn phòng luật sư tư vấn. Đừng vội ham lợi trước mắt mà mất số tiền lớn" - ông Bảo cảnh báo.

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty Quỹ Đất Lớn, đa số dự án đất nền hiện nay theo quy định phải có sổ đỏ, người mua có thể ra công chứng sang tên ngay. Những dự án chưa có đường nhựa, hệ thống điện, cống rãnh… là chưa đủ điều kiện bán. Để tránh bị lừa, người có nhu cầu mua đất nền ở tỉnh phải xem kỹ thông tin trên hợp đồng, vị trí đất có trùng khớp không để không phải mua một nơi, xem đất một nẻo. Bên cạnh đó, thửa đất trên sổ phải có số tờ, số thửa và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán… Đồng thời phải xem kỹ diện tích đất, nếu không rất dễ mua nhầm đất giá trị thấp hoặc đất dự án "ma". 

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 3-10