Quy định về đất được làm dự án

Sau hơn 1 năm lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn được các cơ quan liên quan tổ chức các phiên họp nhằm tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật, để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV sẽ diễn ra trong tháng 10. Hiện nay, quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án đang thu hút sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản và có liên quan mật thiết tới vấn đề nhà ở của người dân.

Các doanh nghiệp bất động sản cho biết, một nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đang có nguy cơ khiến thị trường khó càng thêm khó đó là quy định tại Điều 128 trong Dự thảo Luật quy định: Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất ở, hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Ví dụ doanh nghiệp A có một khu đất rộng 10ha. Theo quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại thì nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, trong khu đất này phỉa có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác như là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh, hay thương mại dịch vụ.

Thế nhưng, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một thay đổi rất quan trọng là đã loại bỏ đất nông nghiệp, có nghĩa là nếu muốn làm dự án khu đất này phải có đất ở và đất phi nông nghiệp. Ngay sau khi điều chỉnh mới trong dự thảo luật được đưa ra, rất nhiều doanh nghiệp đã bày tỏ sự lo ngại.

Doanh nghiệp bất động sản lo ngại về quy định đất làm dự án

Là người có kinh nghiệm thực hiện thủ tục đầu tư cho nhiều dự án bất động sản, ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland - bất ngờ khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) điều chỉnh quy định về đất làm dự án theo hướng siết chặt hơn, loại bỏ hẳn nông nghiệp. Bởi phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

"Cái tôi lo ngại hơn là về dài hạn, nếu quy định này được thông qua thì việc phát triển các dự án theo hướng thoả thuận chuyển nhượng rất khó khăn, nếu không muốn nói là không thể. Tôi cho rằng đó là vấn đề đáng suy nghĩ với thị trường bất động sản", ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland nói.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết: "Nếu mà quy định này vào chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp rất khó cho chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại. Một số dự án đã phê duyệt nay bị coi là dự án treo, khó cho chủ đầu tư phát triển. Nó thu hẹp lại rất nhiều so với Luật Nhà ở hiện nay".

Nhiều doanh nghiệp lo ngại ách tắc do quy định có đất ở mới được làm dự án. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Một điểm quan trọng khác trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất là ngoài điều kiện về loại hình đất, còn quy định doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong khi, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.

Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Everland cho hay: "Theo tinh thần Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị chúng ta đi tới xu hướng giảm dần thuê đất trả 1 lần, mà chuyển sang trả theo hàng năm, cái đó là đúng hướng, phù hợp với quy luật thị trường, giá lên xuống. Nhưng trong Luật Đất đai lại thiết kế là đất phải trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê, như vậy quy định này lại mâu thuẫn với Nghị quyết 18 và các Luật liên quan".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết: "Năm 2022 thì có 1 luật sửa 9 luật trong đó có quy định là đất ở và các loại đất khác, mà giờ thu hẹp lại. Tình trạng vướng mắc về mặt pháp lý này lâu dài sẽ dẫn đến thiếu nguồn cung, ảnh hưởng tới giá nhà đô thị".

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3 của Công ty Savills Việt Nam mới đây cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong 19 quý liên tiếp. Giá trung bình chào bán mới vẫn đạt 54 triệu đồng/m. Còn giá nhà liền kề tăng 9%, lên mức trung bình là 190 triệu/m2. Việc thiếu nguồn cung dự án mới do ách tắc thủ tục pháp lý được cho là một trong những nguyên nhân chính, khiến giá nhà tăng cao.

Đề xuất sửa đổi quy định chuyển đổi đất thực hiện dự án nhà ở

Một thống kê gần đây cho thấy, có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang bị ách tắc do quy định phải có đất ở hoặc một phần đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư do quy định luật hiện hành. Thế nhưng, trong khi vướng mắc này chưa được gỡ thì các hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng càng thắt chặt hơn.

Phóng viên đã ghi nhận một số kiến nghị từ những người trong cuộc, đưa ra các ý kiến đề xuất, góp ý cho Dự thảo Luật, với mong muốn sẽ có các quy định sát thực tế hơn, tránh phải sửa đi sửa lại nhiều lần.

Các hiệp hội, doanh nghiệp kỳ vọng, lần sửa đổi Luật Đất đai này sẽ đưa ra các quy định phù hợp với thực tế, hài hóa lợi ích giữa các bên liên quan. (Ảnh minh họa - Ảnh: PLO)

Tại TP Hồ Chí Minh, hiện Sở Kế hoạch Đầu tư đang thụ lý 117 hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Do vậy, Sở Kế hoạch Đầu tư kiến nghị UBND thành phố không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án này.

Một số doanh nghiệp cho rằng, dự án nhà ở thường là đất hỗn hợp gồm nhiều loại, nên quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trong dự thảo là khó khả thi.

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà: "Chúng ta chấp nhận nên chuyển đổi hình thức từ đất lúa, đất trồng cây hàng năm vào phần đất ở… lên một loại đất đúng như quy hoạch. Tôi nghĩa nó mang tính thống nhất vì mặc nhiên tính sử dụng đất quan trọng hơn trên mục đích sử dụng đất. Ví dụ như đất khu vực đó phù hợp thương mại thì chúng ta mạnh dạn làm dự án thương mại".

Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho biết: "Chúng ta quay trở lại gốc quy hoạch đất ở, nếu khu đó là loại đất gì nhưng nằm trong quy hoạch 1/5.000 và 1/2.000 của chính quyền địa phương thì chúng ta nên xem xét cách linh hoạt để chuyển mục đích sử dụng phù hợp hơn với dự án nhà ở. Bởi vì nếu không, quá trình mà chúng tôi gọi là làm sạch quỹ đất để đạt được mục tiêu là đất ở khó khăn, dẫn đến tốn kém chi phí triển khai dự án không hiệu quả".

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, số lượng dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, tức đáp ứng quy định chỉ chiếm dưới 1%. Còn dự án có dính đất ở và đất khác chiếm đến 95%. Do đó, cần thiết bổ sung cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề xuất: "Chúng tôi đề nghị bổ sung điều 128, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở".

Trước lo ngại các chủ đầu tư gom đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản tràn lan, các chuyên gia cho rằng, việc thực hiện một dự án bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhiều cấp. Ngoài việc phải tuân theo quy hoạch, sau khi có đất nông nghiệp, doanh nghiệp còn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định, không thể dễ dàng gom đất rồi vẽ ra dự án.

Luật Đất đai có vai trò quan trọng, là "xương sống", tác động tới nhiều luật khác. Bởi vậy, các hiệp hội, doanh nghiệp kỳ vọng, lần sửa đổi luật này sẽ đưa ra các quy định phù hợp với thực tế, hài hóa lợi ích giữa các bên liên quan. Nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn vẫn rất lớn, nếu không giải quyết được các vướng mắc pháp lý sẽ khó giải được bài toán nguồn cung nhà ở đang bị thiếu hụt hiện nay.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!