Những điều khoản mới được đưa ra khi thị trường nhà của Trung Quốc không phục hồi như kỳ vọng, với doanh số bán nhà giảm mạnh vào đầu tháng 10.

Hạ thấp các điều khoản tái cơ cấu nợ

Khi ngày càng nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc gấp rút tái cơ cấu khoản nợ hàng tỉ USD, các chủ nợ nước ngoài của họ dự kiến đối mặt với điều khoản điều chỉnh đầy "thua thiệt" do triển vọng ngày càng ảm đạm của lĩnh vực bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Theo Ngân hàng JPMorgan, tính đến nay các nhà phát triển bất động sản chiếm 40% doanh số bán nhà ở Trung Quốc vỡ nợ kể từ năm 2021. Những công ty vỡ nợ, chủ yếu tư nhân, đã phát hành trái phiếu nước ngoài lãi suất cao trị giá khoảng 110 tỉ USD.

Dù Trung Quốc đưa ra hàng loạt chính sách hỗ trợ trong những tháng gần đây, doanh số bán nhà có ít dấu hiệu cải thiện.

Các nhà phát triển bất động sản, cố vấn tài chính và trái chủ cho rằng bức tranh u ám của thị trường có thể khiến các điều khoản tái cơ cấu nợ trở nên tồi tệ hơn nhiều so với dự kiến trước đó.

Tuần trước, Sunac China trở thành nhà phát triển bất động sản đầu tiên của Trung Quốc hoàn tất quá trình tái cơ cấu khoản nợ 10 tỉ USD sau khi lĩnh vực này rơi vào khủng hoảng nợ và thanh khoản vào giữa năm 2021.

Các nguồn thạo tin cho biết trong những tuần qua, một số nhà phát triển, bao gồm Shimao Group và CIFI Holdings, đã hạ thấp các điều khoản trong kế hoạch tái cơ cấu nợ với các chủ nợ nước ngoài với lý do môi trường kinh doanh ngày càng tồi tệ.

Các kế hoạch mới của họ sẽ khiến các chủ nợ nước ngoài đứng trước sự lựa chọn chấp nhận giảm giá trị nợ gốc lên đến 70-80% (kế hoạch trước đó không đề xuất giảm giá trị nợ gốc).

Lãnh đạo cấp cao một nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cho rằng môi trường kinh doanh đang xấu đi bao gồm doanh số bán nhà suy giảm và đồng nhân dân tệ suy yếu. Do đó, các điều khoản tái cơ cấu nợ cần phải điều chỉnh.

Một cố vấn của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc lưu ý doanh số bán nhà ở Trung Quốc trong quý 3-2023 thấp hơn nhiều so với dự đoán ban đầu trong các cuộc đàm phán tái cơ cấu nợ trước đây.

Vì vậy, nhiều công ty bất động sản buộc phải hạ thấp các điều khoản và sẽ phải mất thời gian để thuyết phục các chủ nợ chấp nhận.

Làm khó chủ nợ

Hầu hết các nhà phát triển bất động sản vỡ nợ ở Trung Quốc đã bắt đầu đàm phán với các chủ nợ, nhưng cho đến nay chỉ có ba công ty gồm Sunac, Fantasia và Zhongliang được các chủ nợ chấp thuận đề xuất tái cơ cấu.

Thị trường đã tin rằng các điều khoản tái cơ cấu nợ của Sunac sẽ là khuôn mẫu cho các công ty khác trong cùng ngành đang vỡ nợ. Tuy nhiên, niềm tin đó có thể không còn đứng vững nữa khi kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản dần tan biến.

Quyết định điều chỉnh thỏa thuận tái cơ cấu hồi tháng 6 của Sunac để nhận được nhiều sự nhất trí từ các chủ nợ hoàn toàn trái ngược với những động thái đã được lên kế hoạch của một số công ty cùng ngành.

Tháng 8, Yuzhou Group công bố kế hoạch tái cơ cấu với ba lựa chọn dành cho chủ nợ, bao gồm việc chấp nhận giảm giá trị nợ gốc 70%.

Một lựa chọn khác là chủ nợ chấp nhận hoán đổi nợ hiện tại thành trái phiếu dài hạn không có lãi suất. Yuzhou là công ty bất động sản đầu tiên của Trung Quốc đưa ra điều khoản giảm giá trị nợ gốc. Trong 9 tháng đầu năm, doanh số bán nhà của Yuzhou giảm hơn 46%.

Đầu năm, các nhà phát triển bất động sản tiết lộ họ không thể đưa ra đề xuất cắt giảm nợ gốc do các chủ nợ, đặc biệt các ngân hàng Trung Quốc, phản đối.

Nhà phát triển bất động sản Kaisa Group trụ sở ở Thâm Quyến cảnh báo các chủ nợ sẽ nhận lại ít hơn 5% số tiền đã cho vay nếu công ty buộc phải thanh lý tài sản.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã triển khai các biện pháp hỗ trợ vào cuối tháng 8 và đầu tháng 9 để vực dậy lĩnh vực bất động sản. Nhưng các nhà phát triển bất động sản lo ngại họ không đủ khả năng để sớm vực dậy doanh số bán nhà đang ảm đạm.

Theo China Index Academy, doanh số bán nhà trung bình hằng ngày của Trung Quốc tính theo diện tích sàn trong Tuần lễ vàng (kỳ nghỉ Quốc khánh kéo dài 8 ngày vào đầu tháng 10), giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.