Theo báo cáo tiếp thu, giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nội dung giao dịch bất động sản có qua sàn hay không được quan tâm trong các dự thảo. Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các giao dịch bất động sản không quy định bắt buộc phải qua sàn. 

Tuy vậy, tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6-2023), Chính phủ trình Quốc hội, đề xuất hai phương án, là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn?

Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu sửa đổi theo hướng trên. Đồng thời luật bổ sung quy định quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn. 

Đối với các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) cũng có nhiều ý kiến. Cụ thể với trường hợp đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; hoặc chủ đầu tư phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500... 

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án. Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Cơ quan thường trực của Quốc hội cho đây là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Phương án hai, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ thông tin giá bán, công trình... với số tiền không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Với phương án này, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm, nhưng lại gây rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ, sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp. 

Hai phương án về đặt cọc, thanh toán với mua bán nhà ở trên giấy

Vì vậy, phương án thứ nhất được Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Đối với phương án hai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động. Đồng thời, dự thảo cũng quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng trên giấy nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.

Liên quan tới thanh toán mua bán, thuê nhà ở, bất động sản trên giấy, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề xuất hai phương án tại dự thảo luật.

Phương án 1, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi các giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua.

Phương án 2, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý và chủ đầu tư không được dùng số tiền này. Các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, thuê.

Tình hình giao dịch bất động sản quý 3-2023 ra sao?

Các số liệu về giao dịch bất động sản trong quý 3-2023 liệu có cho thấy bức tranh bất động sản đã khởi sắc hơn?