Bất động sản nào vào tầm ngắm thâu tóm của nhà đầu tư ngoại?

Lê Hoàng

(TBKTSG Online) - Trước làn sóng dịch chuyển đầu tư và tìm nguồn cung ứng mới của các nhà sản xuất quốc tế, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng chuyển dòng vốn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam thông qua việc thâu tóm hoặc góp vốn vào các dự án đã và đang thực hiện.

Theo giới phân tích trong bối cảnh ảnh hưởng dịch bệnh toàn cầu này thì cơ hội cho các nhà đầu tư mạnh về tài chính đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong nước khá đa dạng gồm cả nhà ở, khách sạn, văn phòng, nghỉ dưỡng..., nhưng bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy nhiều cơ hội trong lúc này và cả trong tương lai dài hạn.

Bất động sản hậu cần được xem có nhiều tiềm năng thu hút vốn ngoại thông qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A). Trong ảnh là Cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải. Ảnh minh họa: Lê Anh.

Cơ hội với bất động sản hậu cần (logistics)

Vào trung tuần tháng 9 vừa qua, trong cuộc gặp giữa Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc với đại sứ Hà Lan và Bỉ, các nhà đầu tư từ Liên minh châu Âu (EU) đã bày tỏ mong muốn đầu tư vào dự án Trung tâm logistics Cái Mép Hạ tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Việc có Trung tâm logistics Cái Mép Hạ sẽ giúp cho các nhà xuất khẩu có thêm lựa chọn về lưu trữ hàng hóa, đóng gói, phân loại, đảm bảo chất lượng sản phẩm khi xuất khẩu đi các thị trường như châu Âu và Mỹ.

Trong khi đó, LOGOS - công ty bất động sản của Úc gần đây công bố đã lập liên doanh với một nhà đầu tư quốc tế nhằm thâm nhập và phát triển các cơ sở logistics tại thị trường Việt Nam với quy mô vốn ban đầu khoảng 350 triệu đô la Mỹ cho thấy tiềm năng của lĩnh vực hậu cần này ở thị trường trong nước là rất lớn

Liên doanh LOGOS Vietnam Logistics Venture sẽ xây dựng danh mục các cơ sở hậu cần chất lượng, hiện đại tại TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng. Theo ông Trent Iliffe, Tổng giám đốc điều hành của LOGOS, thành lập liên doanh mới giữa đại dịch Covid-19 là minh chứng cho câu chuyện tăng trưởng thú vị của Việt Nam, được thúc đẩy bởi các cuộc chiến thương mại toàn cầu, phân cấp chuỗi cung ứng và sự phát triển tự nhiên của thị trường trong nước.

Tuy nhiên việc tự đầu tư phát triển các dự án hậu cần này đối với các nhà đầu tư nước ngoài không hề dễ dàng hiện nay. Theo giới quan sát có khả năng nhà đầu tư ngoại muốn tham gia phát triển mảng kinh doanh này ở thị trường trong nước là thông qua chiến lược thâu tóm hoặc tham gia góp vốn - mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước.

Bởi lẽ quỹ đất để phát triển hạ tầng logistics ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng... không có nhiều. Thực tế về sự thiếu hụt này theo giới đầu tư là một trong những mặt hạn chế dẫn đến sự kém cạnh tranh trong kinh doanh.

Vấn đề này cũng được đại diện cộng đồng doanh nghiệp châu Âu lên tiếng và gần đây tiếp tục phản ánh về sự cản trở phát triển của ngành logistics hiện nay của TPHCM và Hà Nội là tình trạng thiếu kho bãi/khu đất hậu cần để tạo điều kiện phát triển các trung tâm phân phối/hậu cần có chất lượng.

Theo đại diện của Hiệp hội các doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), người tiêu dùng Việt Nam ngày càng yêu cầu hàng hóa chất lượng cao hơn, đa dạng hơn và giao hàng nhanh hơn. Điều này đặt ra một thách thức đáng kể trong việc tìm kiếm không gian và địa điểm để làm kho bãi và khu phân phối hàng hóa.

EuroCham cho rằng, TPHCM lẫn Hà Nội khó có thể đáp ứng nhu cầu kho bãi ngày càng cao. Một khó khăn khác là nhiều chủ đất không đồng ý cho thuê riêng phần kho bãi, mà muốn vận hành toàn bộ khu vực hoặc ít nhất có thể kết hợp nhiều dịch vụ trong quá trình hoạt động.

Có thể nhìn thấy điều này mà khi quyết định rót vốn lớn vào Việt Nam, LOGOS cụng không ngại tiết lộ rằng họ nhắm đến các địa điểm tiềm năng như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng và sẽ sớm thực hiện các thương vụ mua lại chiến lược trong những tháng tới. Dự kiến, kế hoạch lấp đầy danh mục đầu tư sẽ kéo dài từ 12 đến 18 tháng.

Không chỉ riêng LOGOS đầu tư qua hình thức M&A mà trên thực tế nhiều nhà đầu tư ngoại khác khi đến Việt Nam cũng đi theo hướng thâu tóm hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp logistics trong nước.

Thực tế cũng cho thấy, những năm gần đây thị trường cũng chứng kiến nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) lớn, trong đó, với tiềm lực mạnh về tài chính và công nghệ, các tên tuổi “ngoại” đang lấn lướt với hàng loạt chiến lược nhằm tăng thị phần.

Theo giới phân tích, việc tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do của Việt Nam, đặc biệt mới đây là Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) đã có hiệu lực sẽ tạo ra nhu cầu lớn về dịch vụ logistics.

Theo ông Tobias Gruemmer, Giám đốc Vận hành khu vực của A.P. Moller-Maersk, khu vực Đông Nam Á với dân số hơn 600 triệu, trong đó Việt Nam là gần 100 triệu người được đánh giá là thị trường tiêu thụ sản phẩm tiềm năng.

Trước đây, Việt Nam tập trung vào xuất khẩu, song nay đã đẩy mạnh hơn vào nhập khẩu và sản xuất trong nước. Nguyên nhân chính là do sự gia tăng của tầng lớp trung lưu hiện nay, khiến thói quen tiêu dùng dần thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển trong chuỗi cung ứng.

Do đó, theo ông Gruemmer, nhu cầu lưu trữ, vận chuyển hàng hóa tăng mạnh kéo theo các giải pháp về kho bãi, giao hàng được đa dạng hóa và thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Thị trường logistics dự báo sẽ trở nên sôi động trong thời gian tới và được đánh giá là “mảnh đất màu mỡ” cho nhà đầu tư.

Mặt khác, theo giới phân tích, với xu hướng phát triển kinh tế số hóa gắn với nhu cầu thương mại điện tử ngày càng tăng cao, yêu cầu của khách hàng ngày khắt khe hơn, việc giao hàng phải diễn ra nhanh chóng hơn, linh hoạt hơn, minh bạch hơn và với giá thấp hơn.

Với tiềm năng thị trường lớn như vậy, để thâm nhập thị trường Việt Nam các nhà đầu tư ngoại sẽ thực hiện giao dịch M&A nhằm nhanh chóng tận dụng mạng lưới sẵn có, cùng nguồn khách hàng và kinh nghiệm vận hành nội địa. Điều này giúp họ giảm nhiều chi phí gia nhập thị trường so với việc bắt đầu xây dựng từ đầu.

Và đất sản xuất công nghiệp

Năm 2019 được cho là một năm kỷ lục của bất động sản công nghiệp khi các khu công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn có tỉ lệ lấp đầy khá cao, đạt 92% với các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc và 80% với các tỉnh phía Nam vào cuối năm 2019.

Bước sang 2020, trong khi hoạt động kinh doanh của các phân khúc bất động sản khác gần như tê liệt hoặc bị tổn thất vì đại dịch Covid-19, bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục đạt những kết quả khả quan. Thậm chí, nhiều địa phương không đủ quỹ đất công nghiệp để phục vụ nhà đầu tư.

Theo các công ty tư vấn đầu tư, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã lọt vào mắt nhà đầu tư ngoại kể từ khi nổ ra thương chiến giữa hai cường quốc Mỹ và Trung Quốc. Các công ty đa quốc gia nhận thấy rủi ro trong chuỗi cung ứng khi hoạt động sản xuất phụ thuộc vào một quốc gia đơn lẻ.

Năm 2020, mảng bất động sản này càng hấp dẫn hơn sau đại dịch Covid-19 và việc chính phủ Việt Nam thành công trong việc ngăn chặn đại dịch này. Hơn nữa, nền kinh tế Việt Nam có độ mở lớn, kết nối với quốc tế với 13 hiệp định thương mại có hiệu lực và 6 hiệp định đang trong quá trình đàm phán.

Bất động sản phục vụ sản xuất công nghiệp cũng đang hút vốn ngoại qua giao dịch M&A. Ảnh minh họa: Lê Hoàng

Các công ty tư vấn đầu tư nhận định cơ hội cho bất động sản công nghiệp là rất lớn sau đại dịch. Việt Nam là thị trường nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư muốn rời hoạt động sản xuất khỏi Trung Quốc.

Một số tập đoàn đã và đang chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc sang Việt Nam như Foxconn, Goertek, Kyocera, Oasis… Hoặc một nửa trong số 30 công ty Nhật Bản quyết định mở rộng sản xuất tại Đông Nam Á đã lựa chọn Việt Nam là nơi đặt “cứ điểm” của mình. Bất động sản công nghiệp Việt nam lại một lần nữa đón dòng đầu tư từ các “ông lớn” trong lĩnh vực điện tử, sản xuất phụ tùng, may mặc, thiết bị y tế...

Do đó, theo giới phân tích các nhà kinh doanh và phát triển hạ tầng sản xuất ngoại sẽ không bỏ lỡ cơ hội kinh doanh khá tiềm năng này ở Việt Nam, nhất là xây dựng nhà xưởng xây sẵn cho thuê.

Tuy nhiên, quỹ đất sạch trong các khu công nghiệp ở một số địa phương không còn nhiều. Theo báo cáo của CBRE, công ty tư vấn bất động sản tại Việt Nam, giá chào thuê bất động sản công nghiệp đã tăng khá lớn, trung bình 10%/năm. Hiện nay, theo khảo sát của CBRE, hầu hết các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu ở một số địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư ngoại đều có tỷ lệ lấp đầy lên tới 90%.

Tương tự, theo khảo sát của Savills Vietnam, tỷ lệ lấp đầy tại các vùng trọng điểm tại phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, và phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng đã gia tăng đáng kể từ năm 2018.

Ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội nhận định: “Thị trường đang có hạn chế chính, đó là nguồn cung bất động sản công nghiệp, vì vậy các nhà phát triển bất động sản cần nỗ lực phát triển để đáp ứng được nhu cầu thị trường. Đặc biệt cần chú trọng tập trung vào việc phát triển các bất động sản gần sân bay, bến cảng và các tuyến đường chính. Tuy quá trình này khó có thể hoàn thành nhanh chóng, chúng ta cần biết cách quản lý hiệu quả để đáp ứng được nguồn cầu trong thời điểm Covid-19 hiện nay”.

Với tình hình trên, giới phân tích nhận định nhà đầu tư nước ngoài muốn vào phát triển hoặc kinh doanh lĩnh vực này chỉ có cách là thực hiện giao dịch dưới hình thức M&A, tức thâu tóm hoặc mua cổ phần của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong nước.

Là nhà đầu tư bất động sản lớn, trước đó, ông Akihiko Iwatani, thuộc công ty Haseko Corporation cũng cho rằng sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài qua hình thức M&A sắp tới sẽ rất lớn, đáng chú ý là đối với doanh nghiệp Nhật Bản.

Trong bối cảnh tính pháp lý một số dự án còn chưa rõ ràng, sự tiếp cận trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này còn gian nan, thì đầu tư qua hình thức góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước được xem là cơ hội lớn để nhà đầu tư nước ngoài có thể nhanh chóng bước chân vào thị trường Việt Nam phát triển dự án.