Giá nhà leo thang sau dịch, xuất hiện rủi ro từ đòn bẩy tài chính

V.Dũng

(TBKTSG Onlinne) - Phần lớn các đơn vị nghiên cứu thị trường trong bản báo cáo tình hình giao dịch bất động sản quí 3-2020 đều có chung nhận định rằng giá nhà đang có xu hướng tăng. Thậm chí, có báo cáo còn nhận định bong bóng bất động sản đã lờ mờ xuất hiện khi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính đang ở mức cao.

Giá nhà có xu hướng tăng cao và rủi ro bong bóng bất động sản đang dần xuất hiện. Ảnh minh họa: V.Dũng

Chịu ảnh hưởng dịch bệnh nhưng giá nhà vẫn có xu hướng tăng

Theo báo cáo mới nhất của Jones Lang LaSalle (JLL), so với mức giá chào bán sơ cấp của cùng kỳ năm trước, giá căn hộ tại Sài Gòn vẫn trong xu hướng đi lên mạnh mẽ. Trong 3 tháng qua, các dự án nhà chung cư chào bán ra thị trường sơ cấp ghi nhận mức giá trung bình 2.423 đô la mỗi m2, tăng hơn 17% theo năm. Đây cũng là mức tăng cao hơn biên độ trung bình của thị trường căn hộ phía Nam 5 năm qua.

Trong vòng ba tháng qua, 4.968 căn được chào bán tại TPHCM, tương ứng với mức tăng 30% theo quí và hơn một nửa nguồn cung này đến từ dự án ở quận 9. Tuy nhiên chỉ có 4 dự án có thể ký hợp đồng mua bán trong quí 3, đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng. Hơn nữa, đợt Covid-19 thứ hai và tháng 7 Âm lịch rơi vào giai đoạn này khiến cho lễ mở bán bị hoãn lại tới cuối tháng 9, đầu tháng 10.

Đơn vị khảo sát cho biết, xét chu kỳ dài hạn toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, họ đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm.

Trong khi đó, Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quí 3 của CBRE Việt Nam thị trường căn hộ quí 3 không có nguồn cung mới ở phân khúc trung cấp giá dưới 46 triệu đồng/m2, khiến thị trường nhà thứ cấp trở nên sôi động hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, trong khi thị trường căn hộ sơ cấp có tình trạng sụt giảm nguồn cung và giá mở bán vẫn tăng 6% theo năm. Hiện nay hầu hết khách hàng bị ảnh hưởng khá lớn do dịch Covid-19 nên họ quan tâm hơn về giá, phương thức thanh toán cũng như sự hỗ trợ của ngân hàng.

Nhu cầu phần lớn của khách hàng mua để ở là phân khúc tầm trung nên nhóm này thường hướng đến các dự án ở thị trường thứ cấp đã bàn giao với mức giá mềm và có thể chuyển vào ở ngay. Chính vì vậy, nhóm khách hàng này có thể cân nhắc đến việc mua nhà thứ cấp, đồng thời thanh toán 50-70% giá trị căn nhà cho người bán và tiếp tục thanh toán phần còn lại cho chủ đầu tư.

"Riêng với những người mua nhà để đầu tư, họ vẫn sẽ ưu tiên hướng đến mua căn hộ sơ cấp với tiến độ thanh toán dài hơn", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói thêm.

Thời gian qua, một số dự án chào bán giai đoạn mới tại khu Đông có mức giá mới tăng rất cao so với giai đoạn cũ. Điều đó cho thấy mức độ tự tin của các chủ đầu tư về nhu cầu của thị trường vẫn khá cao. Nhiều dự án mở bán trong quí 3 có tỷ lệ hấp thụ đến 70-80%.

Bình luận về vấn đề này, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE, nhận định do số lượng dự án bàn giao và hoàn thiện ngày càng tăng, cùng với dịch Covid-19 kéo dài có thể dẫn đến tình trạng bán lại các sản phẩm thứ cấp.

"Tuy nhiên, chúng tôi lo ngại cho giới đầu tư đã mua sản phẩm của các dự án mới ở các khu vực 'hot' của thị trường, đặc biệt là nhóm đầu cơ lướt sóng. Đây là nhóm sử dụng đòn bẩy ngân hàng lớn, vào thời điểm khó khăn áp lực tài chính cao có thể buộc họ phải bán bớt các khoản đầu tư của mình", bà Thiên Thanh phân tích.

Cẩn trọng với chiếc bẫy tài chính

Trong báo cáo mới đây, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Ngoài ra, nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.

Trên thực tế, thị trường bất động sản đang tìm cách tái khởi động sau dịch, vì vậy các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút khách hàng. Cụ thể, thời gian qua có nhiều dự án ở TPHCM đưa ra chính sách thanh toán 15% sẽ được ký hợp đồng mua bán căn hộ, số còn lại ngân hàng hỗ trợ.

Như vậy, với căn hộ trị giá 2 tỉ đồng, khách hàng chỉ cần thanh toán 300 triệu đồng là có thể ký hợp đồng mua bán và "lướt sóng" căn hộ. Chính sách này được triển khai có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư nhỏ trong bối cảnh huy động vốn khó khăn như hiện nay. Tuy nhiên thực tế trong đợt dịch bệnh vừa rồi đã có nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ.

Bên cạnh đó, ở giai đoạn cuối năm, hiện tượng săn đất trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng. Điều này vô tình tạo ra những giao dịch không chính thống và có thể tạo ra bong bóng BĐS.

Theo đó, VARS khuyến cáo người mua phải xác định đầu tư dài hạn, không nên mua để tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn. Đặc biệt là những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có nguồn vốn tự có thấp, chỉ đáp ứng được khoảng 20% giá trị căn hộ. Mặc dù ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi nhưng phải tính đến khả năng trả nợ với tỷ lệ an toàn so với giá trị căn hộ.