Trong khi giá bán sơ cấp (giá mở bán của chủ đầu tư) có dấu hiệu tăng trên toàn thị trường thì giá bán thứ cấp (mua đi bán lại) lại có xu hướng giảm. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ xảy ra cục bộ ở một số dự án và khu vực nhất định. Đây là cơ hội tốt cho người mua nhà để ở.

Giá nhà, đất biến động trái chiều

Dịch COVID-19 khiến kinh doanh gặp khó khăn, doanh thu sụt giảm, ông Trọng Đức (quận Tân Bình, TP.HCM) buộc phải bán căn hộ của mình tại quận 7 với giá gần 4 tỉ đồng, giảm 100 triệu đồng so với các căn cùng dự án.

Số lượng dự án bàn giao và hoàn thiện ngày càng tăng gây áp lực lên các sản phẩm thứ cấp. “Áp lực lãi vay ngân hàng buộc các nhà đầu tư như tôi phải bán bớt các khoản đầu tư, chấp nhận giảm giá, chi hoa hồng đậm cho môi giới” - ông Đức nói.

Theo báo cáo thị trường nhà chung cư TP.HCM của DKRA Việt Nam, sau đợt dịch COVID-19 lần 2, giá nhà ở ghi nhận đà tăng-giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Trong quý III-2020, giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10%-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động 2%-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển thị trường DKRA Việt Nam, cho biết sự tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể.

Đối với hiện tượng giảm giá ở thị trường thứ cấp, theo ông Hoàng là do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp, nhà đầu tư có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đà giảm giá chỉ dao động ở biên độ nhỏ và không đại diện cho toàn thị trường vì các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cũng cho biết trong khi các mức giá ở nhiều dự án căn hộ mới chào bán lần đầu (sơ cấp F1) tại TP.HCM đều có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp (F2, F3 trở đi) lại xuất hiện tình trạng giảm giá.

Giá nhà sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng giá cao. Đây là thị trường đa phần người mua muốn tận dụng cơ hội tậu căn hộ trả tiền nhiều đợt, được ưu đãi lãi suất hay hưởng các chương trình khuyến mãi đi kèm. Áp lực về tài chính trong giai đoạn đầu không quá cao.

“Trong khi đó, giá nhà thứ cấp giảm do các nhà đầu tư F2 bắt đầu ngộp tài chính nên buộc lòng phải xả hàng với mức giá mềm để thoát hàng” - ông Kiệt phân tích.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm 2%-3%. Ảnh: MINH LONG

Cơ hội cho người mua nhà để ở

 Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhận định giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá mua đi bán lại giảm nhưng có thể chỉ diễn ra ở một số khu vực, không đại diện cho thị trường.

Theo ông Quang, người mua phải xác định đầu tư dài hạn, không nên mua để tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn. Đặc biệt là những nhà đầu tư tận dụng đòn bẩy tài chính, vốn tự có chỉ đáp ứng được khoảng 20% giá trị căn hộ. Mặc dù ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi nhưng phải tính đến khả năng trả nợ với tỉ lệ an toàn so với giá trị căn hộ.

“Đây có thể là cơ hội cho những người mua nhà để ở. Người mua có thể chọn được sản phẩm nhà, đất phù hợp với mình, có thể trả giá với người bán” - ông Quang nói.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng xu hướng giảm giá này không mạnh, người mua nhà không nên kỳ vọng nhiều. Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, chỉ ra động thái giảm giá rao bán hiện nay của nhà đầu tư thứ cấp vẫn chủ yếu là cắt lời chứ không bán lỗ. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn và kênh đầu tư được ưu tiên. Ngoài ra, giá sơ cấp nhiều phân khúc vẫn tăng nên dù thị trường thứ cấp có giảm thì cũng không thể giảm nhiều.

Ông Sơn cho rằng chỉ những nhà đầu tư ôm hàng quá nhiều, tài chính có hạn và đầu tư kiểu lướt sóng ngắn hạn mới phải giảm giá bán ra. Tuy nhiên, người mua không nên kỳ vọng làn sóng này lan rộng vì thị trường đang từng bước điều chỉnh để thích ứng với dịch trong dài hạn. Ngoài ra, mức giảm giá này còn phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, mối quan hệ cung cầu của từng phân khúc, từng loại hình sản phẩm.