Trung Quốc đặt quyết tâm triệt hạ các " thị trấn ma " sử dụng đất sai mục đích trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào cảnh nợ nần chồng chất do hệ quả của chính sách phát triển không bền vững.

Động thái mới nhất được đưa ra khi Bắc Kinh đang nỗ lực giảm mức nợ ngập đầu của chính quyền địa phương cùng tình trạng cung vượt quá cầu gây ra mối đe dọa nghiêm trọng đối với nền kinh tế đất nước cũng như chính sách "thịnh vượng chung" của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Quy hoạch sơ sài, nợ ngập đầu

Trên khắp Trung Quốc, những "thị trấn ma" được quy hoạch sơ sài với đầy rẫy những ngôi nhà chưa bán được hoặc có lối kiến trúc theo kiểu bắt chước lịch sử - một phần của sáng kiến nhằm thúc đẩy du lịch và doanh thu địa phương - đang phải đối mặt với nguy cơ bị "triệt hạ" khi chính phủ đưa chúng vào tầm ngắm.

Động thái này phù hợp với nỗ lực của chính quyền trung ương nhằm giải quyết vấn đề nợ công ở các chính quyền địa phương đang ở mức cao ngất ngưỡng. Tháng trước, Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia - cơ quan lập kế hoạch của nước này - đã thông báo rằng những thị trấn kiểu đặc trưng này sẽ được đánh giá lại và có thể bị xóa sổ nếu không đáp ứng được một số tiêu chí, bao gồm sử dụng quỹ đất hợp lý, bảo vệ môi trường sinh thái, nợ liên quan và đảm bảo sự cần thiết, độ an toàn.

Sáng kiến ​​phát triển các thị trấn như thế này bên ngoài các siêu đô thị đã được đưa ra cách đây 5 năm như một phần trong quá trình thúc đẩy đô thị hóa của Trung Quốc. Một số được xây dựng để hỗ trợ sản xuất, thể thao điện tử và thương mại điện tử, nhưng nhiều nơi hướng đến du lịch cộng đồng. Và việc chính quyền địa phương quan tâm đến việc mua bán đất đai đã tạo điều kiện cho các dự án mọc lên như nấm sau mưa.

Andy Chen, nhà phân tích cấp cao của Trivium China, một công ty tư vấn chính sách có trụ sở tại Bắc Kinh, cho biết: "Cách tiếp cận phát triển này trái ngược với những cảnh báo liên tục của chính phủ trung ương về việc không sử dụng thị trường bất động sản để kích thích tăng trưởng kinh tế".

"Các cơ quan quản lý đã thắt chặt các kênh tài trợ của các nhà phát triển bất động sản thông qua một loạt các biện pháp chính sách và hướng dẫn cơ chế trong 2 năm qua. Đó là lý do tại sao mọi người thấy rất nhiều dự án xây dựng bị bỏ hoang hoặc bị đình chỉ ở những thị trấn này", chuyên gia này nói thêm.

Những bài học nhãn tiền

Thị trấn Nghệ thuật Xueshan ở tỉnh Vân Nam được xây dựng với số vốn đầu tư 3,5 tỷ nhân dân tệ, nhưng giờ đây đã trở thành một thị trấn ma. Ảnh: Weibo

Xueshan Art Town, nằm ở thành phố xinh đẹp Lệ Giang thuộc tỉnh Vân Nam, được xây dựng trên khu đất mà chính quyền địa phương mua với giá 163,5 triệu nhân dân tệ vào năm 2012 và dự án đã thu về 3,5 tỷ nhân dân tệ đầu tư.

Theo tờ Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng (SCMP), nam diễn viên nổi tiếng Trung Quốc Lý Á Bằng cũng là một trong số những nhân vật đã bỏ tiền đầu tư vào dự án này bởi niềm tin nó sẽ là một khoản đầu tư sinh lợi lớn. Anh đã đầu tư hàng chục triệu nhân dân tệ vào thị trấn, nơi có tầm nhìn đẹp như tranh vẽ và kiến ​​trúc chất lượng. Nhưng chỉ có khoảng 30 biệt thự tư nhân có khách mua trong 2 năm đầu tiên.

Nam diễn viên này bị buộc phải bán cổ phần đất đai của mình cho một nhà phát triển khác vào năm 2015 và theo báo cáo, anh vẫn còn nợ 40 triệu nhân dân tệ (6,25 triệu USD) từ dự án bất động sản thất bại này.

Báo cáo tài chính mới của nhà phát triển cho thấy chỉ có 26m² bất động sản được bán trong nửa đầu năm 2020, chiếm chưa đến 1/1000 diện tích trống. Nhiều trong số những thị trấn được gọi là đặc trưng này cũng đã bị bỏ dỡ giữa chừng trong quá trình xây dựng do thiếu kinh phí hoặc phải đối mặt với tình trạng phá sản do thiếu du khách.

Trong một cuộc phỏng vấn với National Business Daily, Hu Meilin, quản lý của Tập đoàn Văn hóa OCT Thâm Quyến, cho biết, các công ty bất động sản đã nhảy vào cuộc đua để thúc đẩy phát triển các thị trấn đặc trưng này. Tuy nhiên, thực tế thật quá ảm đạm: không ai trong số họ đặc biệt thành công và "về cơ bản 90% trong số đó đã cam chịu thất bại ".

Nguyên nhân từ đâu?

Theo người sáng lập công ty tư vấn du lịch Jingjian Consulting, ông Zhou Mingqi, những thất bại đó phần lớn bắt nguồn từ việc lập kế hoạch không phù hợp.

Ông nói: "Các dự án bất động sản liên quan đến du lịch này thường tập trung ở các khu vực nông thôn và được phát triển trên quy mô lớn, nhưng doanh số bán hàng rất khó khăn do số lượng người mua tiềm năng rất hạn chế.

"Công đoạn định vị thị trường còn tồn tại nhiều vấn đề. Một dự án bất động sản du lịch hoặc thị trấn đặc trưng thành công đòi hỏi phải có cơ sở vật chất và ngành nghề phù hợp. Tất cả phải song hành và tạo thành một chuỗi công nghiệp hoàn chỉnh", ông nói thêm. Theo ông, "xây nhà rất dễ, miễn là bạn có tiền. Nhưng các ngành công nghiệp khác thì không thể được sản xuất một cách máy móc. Đúng hơn, chúng ra đời một cách tự nhiên và dần dần chứ không phát triển nóng và nhanh như bất động sản".

Trong nhiều năm, các nhà phân tích và nhà chức trách đã cảnh báo về những rủi ro đi kèm với việc phụ thuộc quá nhiều vào doanh số bán nhà ở để hỗ trợ và duy trì các thị trấn đặc trưng này.

Một báo cáo phát triển nhà ở của Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc được công bố rộng rãi vào năm 2018 chỉ ra: "Cuối cùng, thực tế là trong khi có quá nhiều nhà ở nhưng lại không thu hút được bất kỳ doanh nghiệp nào, điều này chỉ làm tăng lượng tồn kho nhà ở một cách vô ích".

Gần đây, Bắc Kinh đã tăng cường giám sát cách chính quyền địa phương chi ngân sách và cảnh báo các tỉnh thành cần tránh tăng nợ cho các dự án không khả thi. Sự suy thoái bất động sản trên toàn quốc đã cho thấy lỗ hổng của các chính phủ trong việc phụ thuộc nhiều vào việc bán đất đai.

Tỷ lệ bán đất và thuế bất động sản đóng góp vào doanh thu tài chính của chính quyền địa phương đã tăng hàng năm kể từ năm 2015 và đạt mức cao nhất là 37,6% vào năm 2020, theo các dữ liệu được công bố. Trong khi đó, nỗ lực hạn chế nợ cho các chính quyền địa phương của chính phủ trung ương không có dấu hiệu giảm nhiệt.

Tuần trước, Hội đồng Nhà nước cho biết họ đang giám sát các dự án của chính quyền địa phương như một phần trong kế hoạch giảm nợ. Hội đồng cảnh báo: "Chính quyền các cấp cần thắt chặt và quản lý nghiêm túc các vấn đề nợ của chính họ. Mỗi đồng tiền đều cần được chi tiêu đúng".

Nam Anh