Sự phát triển nhanh các dự án bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển của ngành du lịch, với tốc độ tăng trưởng du khách khoảng 30%/năm đối với du lịch nội địa và khoảng 15%/năm đối với du lịch quốc tế. Tuy nhiên, dịch Covid-19 đã và đang khiến không chỉ ngành du lịch, mà BĐS du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Theo Tổng cục Thống kê, 10 tháng năm 2021, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 125.000 lượt khách, giảm 97% so với cùng kỳ năm trước, kéo theo các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch bị “đóng băng”. Bên cạnh đó, các vướng mắc về pháp lý cho BĐS du lịch chưa được tháo gỡ, nên tâm lý nhà đầu tư e dè, nên phân khúc này càng thêm yếu sức trong việc thu hút nhà đầu tư.

Thiếu vắng khung pháp lý thị trường BĐS du lịch

Chia sẻ của ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam tại hội thảo: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm BĐS khác nhau như: Khách sạn, khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, nhà phố thương mại, căn hộ du lịch, homestay, farmstay. 

Tuy nhiên, theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn. 

"Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là Giấy phép kinh doanh thuốc lá, Giấy phép kinh doanh rượu mà theo chúng tôi hoàn toàn có thể gộp thành 01 giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp”, ông Bình nói.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định: Quy trình đầu tư dự án BĐS du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Quy trình vận hành dự án BĐS du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn.

Cùng với sự gia tăng số lượng sản phẩm BĐS du lịch, giao dịch mua bán BĐS du lịch nhất là giao dịch mua bán condotel rất sôi động trong thời gian vừa qua, đặc biệt là giai đoạn 2015 - 2017, với gần 40.000 sản phẩm được bán ra thị trường.

Nhưng để thị trường BĐS du lịch phát triển mạnh mẽ hơn nữa, tương xứng với tiềm năng, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng: “Chúng ta cần có pháp lý, tài chính vững mạnh để có thể phát triển ngành bền vững”. 

TS. Nghĩa cho rằng: “Chúng ta đã nỗ lực hoàn thiện cơ sở pháp lý và phát triển BĐS rất nhanh. Cơ sở pháp lý là các nhà quản lý tạo ra để có thể quản lý, tuy nhiên, mỗi Bộ lại có luật khác nhau dẫn đến một số mâu thuẫn. 

Mong rằng, hậu Covid-19, chúng ta có thể cải thiện các vấn đề pháp lý như về các luật chi phối thị trường BĐS du lịch, về chứng khoán, vốn… để mọi thứ trôi chảy. Nếu không chúng ta sẽ bỏ qua rất nhiều cơ hội để phát triển”.

Ông Nghĩa cũng cho biết: “Chúng ta đang ở trong giai đoạn khủng hoảng bởi Covid-19, đây là khủng hoảng tai hoạ chứ không phải khủng hoảng do kinh tế. Bởi vậy nhiều quốc gia đã bỏ ra chi phí lớn để có thể khắc phục khủng hoảng này. Các doanh nghiệp biết rằng, đây không phải là khủng hoảng cấu trúc, do đó khi khắc phục xong tất cả sẽ bật trở lại “đường đua”. Người nào đi trước người đó sẽ thắng. Nhưng chúng ta vẫn đang ở giai đoạn sửa đổi Luật, vẫn đang chậm trễ về thủ tục tháo gỡ, nếu chần chừ, chúng ta sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội. Phải chăng vì sợ rằng mở cửa thông thoáng Nhà nước sẽ không quản lý được?”.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, thời gian qua, do thiếu vắng khung pháp lý, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rút khỏi thị trường đầu tư BĐS du lịch kiểu mới. Chính vì vậy, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.

Kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật

Đứng trước những “điểm nghẽn” về vấn đề pháp lý thị trường BĐS du lịch, ông Đoàn Văn Bình đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện chính sách, pháp luật góp phần thúc đẩy thị trường BĐS du lịch phát triển ổn định, bền vững. 

Một là, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm BĐS du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. 

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng: Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; quy định cụ thể về thế chấp BĐS  du lịch; cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home - VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch…

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.