Thị trường chứng khoán đang "nóng" hơn bao giờ hết khi liên tục bứt phá và thiết lập đỉnh mọi thời đại. Có thể nói, một trong những nhân tố góp phần tạo nên sự "thăng hoa" của thị trường thời gian qua chính là nhóm cổ phiếu bất động sản.

Tại hội thảo "Cổ phiếu Bất động sản dưới góc nhìn Chuyên gia Định giá" diễn ra vào ngày 27/11, ông Lý Lâm Duy, CEO Trung tâm đào tạo Intrinsic Garden (Khoá học chuyên phân tích tài chính, định giá cổ phiếu) chia sẻ, có 5 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng tạo nên sự bùng nổ của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua.

Đầu tiên, ông nhấn mạnh đến vấn đề lạm phát trên toàn cầu đang có dấu hiệu gia tăng, tiếp theo là khuôn khổ pháp lý của ngành đang dần được hoàn thiện và lãi suất trong nước giảm và duy trì ở mức thấp trong lịch sử. Bên cạnh đó, nhờ các chính sách tài khoá, đẩy mạnh đầu tư công và gói hỗ trợ nền kinh tế của Chính Phủ cũng giúp cổ phiếu bất động sản "hút tiền" mạnh.

Trước băn khoăn của nhà đầu tư về cơ hội đầu tư vào cổ phiếu bất động sản vẫn còn bỏ ngỏ hay giá cổ phiếu hiện tại đã phản ánh hết triển vọng của các doanh nghiệp, ông Duy nhận định, cổ phiếu bất động sản thời gian tới vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng do vẫn được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân tích kỹ nội tại doanh nghiệp vì không phải doanh nghiệp nào cũng được hưởng lợi.

Đứng trước những "cơn sóng" cổ phiếu bất động sản, không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ kinh nghiệm để "mua đáy bán đỉnh", thậm chí còn ôm thua lỗ chỉ vì đúng thời điểm - sai cổ phiếu. Do đó, chuyên gia Lý Lâm Duy đã đưa ra 4 nguyên tắc giúp nhà đầu tư định giá giá trị thực của một doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất là quan tâm đến yếu tố vĩ mô. Theo vị chuyên gia, ngành bất động sản là ngành mang tính chất đặc thù nên không thể chỉ dựa trên kết quả kinh doanh như các ngành khác để đánh giá doanh nghiệp bất động sản. Thay vào đó, nhà đầu tư cần quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố vĩ mô có thể tác động đến ngành, cụ thể là chu kỳ nền kinh tế, chỉ số GDP, lạm phát,...

Thứ hai là danh mục quỹ đất, dự án. Chuyên gia cũng nhấn mạnh đây là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị của một doanh nghiệp bất động sản. Mua cổ phiếu bất động sản thì cần quan tâm công ty đó sở hữu quỹ đất nào, thuộc địa bàn nào và yếu tố pháp lý ra sao. Đặc biệt cần quan tâm đến tiến độ thực hiện dự án trên quỹ đất đó chứ không phải công ty nào có quỹ đất rộng là tiềm năng.

"Hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản quảng cáo có nhiều quỹ đất sạch, dự án lớn. Song, cũng có nhiều "bánh vẽ" dự án bất động sản mà nhà đầu tư cần tỉnh táo nhận diện để tránh. Theo đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ về thông tin dự án (vị trí, quy mô, tính chất của dự án) và xác minh được các giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, quy hoạch hạ tầng 1/500 thì mới có thể định giá được giá trị thực sự của các dự án", chuyên gia đưa ra khuyến nghị.

Trong trường hợp nhà đầu tư không thể nhận định được những yếu tố trên có thể nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia của các tổ chức, công ty bất động sản.

Thứ ba là dựa vào tốc độ bán hàng. Theo chuyên gia, doanh thu của một doanh nghiệp bất động sản chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Do đó, yếu tố này không thể phản ánh hết được giá trị thực của một doanh nghiệp bất động sản.

Vị chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên nhìn vào tốc độ bán hàng (bán năm trước, năm nay, triển vọng năm sau). Để xác định được điều này, nhà đầu tư cần dành thời gian tìm hiểu báo cáo tài chính của doanh nghiệp.

Về doanh nghiệp bất động sản nhà ở, nhà đầu tư cần quan tâm khoản hàng tồn kho trên báo cáo tài chính. Nếu lượng hàng tồn kho lớn đi kèm với doanh thu tăng trưởng có nghĩa là doanh nghiệp đang bán hàng tốt. Ngược lại, nếu lượng hàng tồn kho tăng cao, trong khi doanh thu giảm đồng nghĩa với việc tốc độ bán dự án của doanh nghiệp chậm.

Về doanh nghiệp bất động sản thương mại, nhà đầu tư cần quan tâm đến khoản bất động sản đầu tư và tài sản dở dang dài hạn. Nếu danh mục bất động sản đầu tư nhiều, doanh thu cao có nghĩa công suất lấp đầy của doanh nghiệp đang duy trì ở mức ổn định. .

Thứ tư là chọn đúng phương pháp định giá doanh nghiệp. Theo chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản có đặc thù riêng là dòng tiền và lợi nhuận không ổn định. Vì vậy nếu sử dụng phương pháp P/E, P/B sẽ rất khiên cưỡng và không phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp. Theo ông Duy, khi định giá doanh nghiệp bất động sản phương pháp RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng)

Để định giá theo RNAV, nhà đầu tư cần liệt kê các tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp phát triển BĐS như khu đất, dự án của doanh nghiệp nằm trong khoản mục hàng tồn kho.

Giá trị doanh nghiệp chính bằng tổng giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng giá trị các khoản nợ của công ty. Giá trị mỗi cổ phiếu sẽ bằng giá trị doanh nghiệp chia cho số lượng cổ phiếu lưu hành. Thông thường RNAV gấp 2 lần giá trị thị trường thì cổ phiếu đó hấp dẫn.

Bên cạnh các yếu tố định giá, vị chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư nên cận thận với những doanh nghiệp bất động sản kinh doanh thua lỗ, giá cổ phiếu vẫn tăng mạnh. Bởi những cổ phiếu đó thường mang tính chất đầu cơ ngắn hạn, có thể mang đến rủi ro lớn nếu nắm giữ thời gian dài.

Theo Minh Châu