Trong quý III, nhiều đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản cho biết dấu hiệu giảm tốc của thị trường mạnh dần (dù quý II đã bắt đầu điều chỉnh) và dự báo chu kỳ khó khăn có thể kéo dài trong nhiều quý tới. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, 9 tháng đầu năm, giao dịch nhà đất sụt giảm 50% tùy theo dự án và khu vực. Thị trường có nguy cơ trầm lắng kéo dài khi các dòng vốn hỗ trợ đều ách tắc.

Cushman & Walkefied cho hay, thanh khoản nhà ở tại TP HCM giảm hơn 50% khi nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8 trở đi. Còn theo Savills Việt Nam, quý III, tỷ lệ hấp thụ nhà chung cư tại TP HCM chỉ đạt 15%, thấp nhất kể từ 2019. Hàng tồn kho căn hộ lớn nhất 4 năm, chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cảnh báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt 33,5%, lao dốc mạnh so với nửa đầu năm.

Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng xác nhận, sức cầu của thị trường nhà ở (phân khúc chủ lực là căn hộ) sa sút trong quý III. Thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại cũng đang trên đà giảm tốc mạnh. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu, trên 90% chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ thanh toán, ân hạn nợ gốc, thậm chí tăng mức chiết khấu lên cao để kích cầu. Ông Thắng dự báo, trong thời gian tới, thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chuyển xấu, thanh khoản ảm đạm kéo dài.

Với dữ liệu trực tuyến, thị trường cũng có phản ứng kém khả quan. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của Batdongsan cho biết những thị trường lớn như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản trực tuyến với mức giảm 14-19%, các loại hình bất động sản cũng giảm 9-50%.

Ông Quốc Anh đánh giá, thị trường đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi đa số dự án ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn. Nhiều chủ đầu tư bất động sản đã rơi vào tình trạng khát vốn từ đầu năm tới nay.

Theo lãnh đạo trang Batdongsan, tắc nghẽn dòng vốn là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang hẹp cửa với các doanh nghiệp địa ốc.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản do các cơ quan quản lý có động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023-2024, vì vậy đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay xở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Chứng kiến những thăng trầm của thị trường địa ốc qua hơn ba thập kỷ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá những thách thức của năm 2022 lớn hơn và nặng nề hơn đợt khủng hoảng gần nhất cách đây 10 năm.

Ông Châu phân tích, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là phải chịu cú đấm tổng lực: tắc pháp lý, nghẽn vốn ở tất cả các kênh tín dụng, trái phiếu, bán hàng (thanh khoản thấp) sau khi nền kinh tế nói chung và ngành địa ốc nói riêng phải gượng dậy từ cú sốc đại dịch. Hiện một số chủ đầu tư (doanh nghiệp địa ốc lớn) và nhà đầu tư cá nhân riêng lẻ có sử dụng đòn bẩy tài chính đã và đang gặp nhiều khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản top đầu của thị trường cũng bị suy giảm sức chịu đựng khi nguồn lực ngày càng hạn chế, nguồn vốn được ví như bình oxy tắc nghẽn trong bối cảnh lãi suất tăng. Ông Châu dự báo, thị trường vẫn còn nhiều doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định bổ sung mới. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây, dẫn đến cơn khát vốn sẽ còn kéo dài từ nay đến năm 2023.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC đánh giá, bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam là đầu tư tài sản để kiếm lời, trường hợp nắm giữ tài sản lâu dài chiếm tỷ trọng khá thấp và hiếm có nhà đầu tư hướng đến mục tiêu tăng trưởng bền vững. Nếu có lãi, họ tiếp tục đổ vốn vào thêm hoặc chuyển đổi một phần dòng tiền sang kênh khác. Nếu thị trường đi ngang hoặc giảm tốc, lãi thấp hoặc nguy cơ bị lỗ, nhà đầu tư cũng sớm xả hàng rút đi do khả năng cầm cự yếu.

Theo ông Nghĩa, sự thiếu ổn định của dòng tiền trên thị trường cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhạy cảm, dễ dao động dù giá trị lớn. "Thanh khoản kém trong những quý gần đây cộng thêm thiếu dòng vốn hỗ trợ có thể đẩy thị trường địa ốc vào kịch bản trầm lắng kéo dài trong thời gian tới", ông Nghĩa nhận định.

Vũ Lê