Ngày 1/11, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điểm mới ở lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Điều này nhằm thể chế hoá mục tiêu Nghị quyết 18 Trung ương đưa ra.

Thực tế, thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ luỵ, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai.

Chia sẻ bên hành lang Quốc hội, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế nhìn nhận, dự luật đưa ra định hướng xác định giá đất theo thị trường khi bỏ khung giá nhưng lại chưa nêu được phương pháp xác định. Theo ông, nhiều yếu tố cấu thành giá đất theo thị trường, và một trong số đó là giá giao dịch bình quân gần nhất.

Ông Trịnh Xuân An (Đại biểu Đồng Nai) cũng cho rằng yếu tố có thể đưa ra làm cơ sở để xác định giá thị trường là kết quả đấu giá, giá đất bình quân hay thị trường tương đương...

Dẫn quan điểm các chuyên gia cho rằng, giá đất bằng 70-80% giá trị thị trường là hợp lý, nhưng theo ông, tỷ lệ không quan trọng bằng việc xác định đúng bản chất và tiêu chí đưa ra phải minh bạch, công bằng trên cơ sở bảng dữ liệu cơ sở đất đai đầy đủ. Chẳng hạn, các yếu tố cấu thành gồm chi phí vay, đầu tư hạ tầng, yếu tố cơ hội, vị trí đất... hay tương đương giá vùng xung quanh.

"Nhà nước phải điều tiết trên cơ sở minh bạch, công khai để giá thị trường này sau khi được xác định đảm bảo tính hợp lý", ông lưu ý.

Điều 165 dự thảo luật nêu, cơ quan quản lý đất đai được thuê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất. Uỷ ban Kinh tế khi thẩm tra cũng đồng tình quy định này, vì cho rằng sẽ đảm bảo tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất.

Tuy nhiên, ông Trịnh Xuân An nói nên có hội đồng thẩm định với sự tham gia của đại diện các chủ thể (Nhà nước, doanh nghiệp...), thay vì chỉ dựa vào một tổ chức thẩm định, tư vấn.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng cũng nói cần có thêm thành viên độc lập tham gia định giá trên cơ sở thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất, như công ty thẩm định, bất động sản... "Khi chúng ta thị trường hóa được quyền sử dụng đất, với nhiều thành phần tham gia sẽ đảm bảo được khách quan, sát thị trường hơn", ông Hùng nhận xét.

Thẩm tra dự Luật Đất đai sửa đổi, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế đề nghị Chính phủ định nghĩa cụ thể hơn "giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường" và quy định rõ phương pháp định giá đất, trường hợp áp dụng cụ thể để đảm bảo công khai, minh bạch trong định giá đất.

"Có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau nhưng phải chọn phương án có kết quả cao nhất để không làm thất thoát ngân sách", Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế lưu ý.

Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế Phan Đức Hiếu góp ý, quản lý tài chính đất đai cần rộng hơn. Tức là, không bó hẹp ở nguồn thu trực tiếp từ giao đất, cho thuê đất, đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, mà phải hướng tới tạo ra giá trị gia tăng từ quyền sử dụng đất. Ông cũng nhắc tới yếu tố cân bằng giữa giá và giá trị mà nguồn lực đất đai tạo ra.

"Giá đất tăng sẽ tác động tới chi phí đầu vào sản xuất doanh nghiệp, làm méo mó thị trường và khi đó chỉ những đơn vị có tài chính mới tiếp cận được đất đai, còn gạt ra những doanh nghiệp nhỏ và vừa, nguồn lực hạn chế", ông nhận xét và nhấn mạnh yếu tố cân bằng giữa giá và giá trị mà nguồn lực đất đai tạo ra.

Bên cạnh đó, vị đại biểu tỉnh Thái Bình cho rằng cần cơ chế thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển đầy đủ, đúng nghĩa qua góp vốn bằng quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

Dự luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội thảo luận, cho ý kiến qua 3 kỳ họp. Theo chương trình kỳ họp 4, Quốc hội sẽ thảo luận tại tổ dự luật này vào sáng 3/11 trước khi thảo luận ở nghị trường ngày 14/11.

Anh Minh