Trên thị trường, mã DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HOSE: DIG) từng làm mưa làm gió khi tăng sốc từ vùng giá 30.000 đồng/cổ phiếu lên tới 110.000 đồng/cổ phiếu chỉ trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên đến nay, cổ phiếu này không ngừng giảm sâu khi tính đến ngày 9/11 đã “chà sàn” liên tiếp 3 phiên và giao dịch quanh ngưỡng 14.150 đồng/cổ phiếu (phiên sáng ngày 9/11).

Đáng lưu ý, tại Đại hội cổ đông bất thường tổ chức ngày 12/10, ông Nguyễn Thiện Tuấn hay còn được gọi với biệt danh “thầy A7” đã tỏ ra bất ngờ khi giá cổ phiếu DIG liên tục giảm trong thời gian qua.

Ông Tuấn cho biết con gái ông đã đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu DIG khẳng định nếu giá cổ phiếu DIG sau ngày 30/10 vẫn dưới 30.000 đồng/cổ phiếu, bản thân ông sẽ đăng ký mua thêm 10 triệu cổ phiếu.

Tuy nhiên đến nay, bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, Phó Chủ tịch HDDQT DIG – con gái ông Tuấn lại thông báo chỉ mua vào 4,57 triệu cổ phiếu DIG trong tổng số 20 triệu cổ phiếu đăng ký mua (tương ứng 23% lượng cổ phiếu đã đăng ký) do không thu xếp được tài chính cá nhân và lời hứa của vị Chủ tịch vẫn đang bỏ ngỏ dù hiện đã là ngày 9/11.

Trước diễn biến lao dốc liên tục của cổ phiếu DIG, doanh nghiệp đã có văn bản cho biết các hoạt động kinh doanh vẫn diễn ra bình thường. Công ty cho biết cũng xây dựng các phương án bán sỉ và chuyển nhượng các dự án cấp 2 cho các đơn vị có năng lực và kinh nghiệm để có thể có nguồn thu lớn phục vụ tái đầu tư, cũng như hoàn thành kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2022.

Bổ sung tài sản đảm bảo cho 3 lô trái phiếu trị giá 3.500 tỷ 

Mới đây, DIG đã có văn bản gửi đến Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về việc hoán đổi, bổ sung tài sản đảm bảo cho 3 lô trái phiếu trị giá 3.500 tỷ đồng.

Cụ thể, 3 lô trái phiếu của DIG có kỳ hạn 36 tháng, đều được phát hành trong năm 2021, chia làm 3 đợt: 16/9, 30/9 và 26/11/2021. Các trái phiếu đều có mệnh giá 100 triệu đồng, là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo và được phát hành theo hình thức bút toán ghi sổ.

Lãi suất áp dụng là 11% trong 2 kỳ trả lãi đầu tiên (6 tháng/kỳ), các kỳ tiếp theo bằng tổng của 4,25%/năm cộng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm khách hàng cá nhân của Ngân hàng HDBank (HoSE: HDB).

Trong số 3.500 tỷ đồng huy động được, 1.000 tỷ đồng được dùng bổ sung vốn hoạt động của DIG và 2.500 tỷ đồng bổ sung vốn thực hiện dự án Khu Đô thị Du lịch Long Tân có diện tích 331,9 ha (xã Long Tân và Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) do DIG sở hữu.

Về tài sản đảm bảo, 3 lô trái phiếu của DIG được đảm bảo bằng 110 triệu cổ phiếu DIG thế chấp tại HDBank cùng toàn bộ lợi tức, cổ tức phát sinh; toàn bộ tài sản, quyền và lợi ích hiện hữu hay phát sinh từ Dự án Khu Đô thị Du lịch Long Tân.

Với việc thị giá cổ phiếu giảm sâu gây ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của lô trái phiếu nên vào ngày 8/11, DIG đã công bố văn bản thông qua việc thay đổi số tài sản đảm bảo nêu trên sau khi đã nhận được sự đồng ý của các trái chủ về việc hoán đổi tài sản đảm bảo.

Theo đó, công ty sẽ tiến hành giải chấp 55 triệu cổ phiếu DIG đang thế chấp tại HDBank, đồng thời thế chấp bổ sung 24,2 triệu cổ phiếu DIG từ việc chia cổ tức và cổ phiếu thưởng. Như vậy, số cổ phiếu thế chấp tại HDBank chỉ còn 79,2 triệu cổ phiếu.

Ngoài ra, DIG bổ sung thêm 80 bất động sản tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, để hoán đổi giải chấp cho 55 triệu cổ phiếu DIG kể trên. Bên cạnh đó, các tài sản, quyền và lợi ích từ Dự án Khu Đô thị Du lịch Long Tân vẫn được giữ nguyên làm tài sản đảm bảo.

DIG cam kết việc hoán đổi tài sản thế chấp này không ảnh hưởng đến tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu mà doanh nghiệp phát hành.

Làn sóng bị bán giải chấp của hàng loạt lãnh đạo DIC Corp

Động thái “thay lõi” tài sản đảm bảo trái phiếu này của DIG diễn ra trước bối cảnh dàn lãnh đạo của DIC Corp đang phải đối diện với làn sóng bán giải chấp cực lớn trên diện rộng. Chỉ trong vài ngày giao dịch, lượng cổ phiếu bị đem ra bán giải chấp đã lên tới hàng triệu đơn vị.

Theo đó, các công ty chứng khoán như Chứng khoán KB Việt Nam, Công ty Chứng Khoán Mirae Asset Việt Nam, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam liên tục bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu DIG của lãnh đạo, cổ đông lớn thuộc DIC Corp khi thị giá lao dốc gần 90% so với đầu năm.

Cụ thể, ngày 8/11, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) thông báo sẽ bán giải chấp 398.600 cổ phiếu DIG thuộc sở hữu của ông Nguyễn Hùng Cường, Phó Chủ tịch HĐQT DIG. Ngoài ra, cổ đông lớn nhất của DIC Corp là CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân cũng sẽ bị bán giải chấp 1,1 triệu cổ phiếu DIG.

Cùng ngày, Công ty Chứng Khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS) cũng thông báo về việc bán giải chấp 3,9 triệu cổ phiếu DIG thuộc sở hữu của ông Nguyễn Thiện Tuấn. Đồng thời, MAS dự kiến bán giải chấp 2,1 triệu cổ phiếu DIG của bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, Phó Chủ tịch HĐQT DIC Corp.

Trước đó, vào ngày 7/11, KBSV cũng thông báo về việc bán giải chấp của ông Nguyễn Hùng Cường và CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân lần lượt là 184.000 và 715.000 cổ phiếu DIG.

Cùng thời điểm, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng thông báo bán giải chấp 2,13 triệu cổ phiếu DIG của ông Nguyễn Thiện Tuấn. Tương tự, ông Nguyễn Hùng Cường và bà Nguyễn Thị Thanh Huyền cũng sẽ bị ép bán lần lượt 1,47 triệu cổ phiếu và 1,44 triệu cổ phiếu DIG.

Kết quả kinh doanh đi xuống, dòng tiền kinh doanh âm 

Về kết quả kinh doanh, theo BCTC hợp nhất quý III/2022, DIG ghi nhận doanh thu đạt 423 tỷ đồng, giảm 21% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận lỗ gần 1 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đang lãi hơn 42 tỷ đồng, đây cũng là quý đầu tiên DIG báo lỗ kể từ quý I/2017.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, DIG ghi nhận doanh thu đạt gần 1.518 tỷ đồng, giảm 8,3% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế ghi nhận 141 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,3% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2022, DIG đặt kế hoạch kinh doanh với tổng doanh thu 5.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế dao động 1.800-1.900 tỷ đồng và tổng vốn đầu tư không dưới 11.000 tỷ đồng. Như vậy, kết thúc 9 tháng đầu năm công ty mới đạt 30% kế hoạch doanh thu năm và cách rất xa kế hoạch lãi 1.900 tỷ đồng.

Doanh nghiệp này kỳ vọng trong giai đoạn 2022-2025 sẽ có doanh thu tối thiểu 40.000 tỷ đồng và lãi 15.000 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ lên mức 10.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, thực tế việc thực hiện các dự định này của DIG có thể hoàn thành hay không lại là một ẩn số. Nhìn vào thực tế, DIG đặt ra kế hoạch năm 2021 với doanh thu hợp nhất là 2.800 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế là 1.444 tỷ đồng nhưng kết thúc năm tài chính công ty chỉ đạt 85% kế hoạch lợi nhuận trước thuế với 1.227 tỷ đồng lợi nhuận.

Bên cạnh đó, trong năm 2021, kế hoạch đầu tư dự án đã được đại hội đồng cổ đông DIG phê duyệt là 9.400 tỷ đồng, nhưng công ty chỉ đầu tư được 3.000 tỷ đồng, đạt 32,1% kế hoạch.

Đi kèm với lợi nhuận sụt giảm, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp tại ngày 30/9/2022 còn ghi nhận âm 2.380 tỷ đồng trong khi cùng kỳ chỉ âm 352,6 tỷ đồng. DIC Corp đã trải qua 3 năm dòng tiền kinh doanh âm liên tục nhưng đến cuối quý III/2022 là ghi nhận mức âm lớn nhất.

Trong kỳ, DIG phải gia tăng vay nợ để bù đắp cho dòng tiền kinh doanh thâm hụt nên có dòng tiền tài chính dương 341 tỷ đồng.

Tính tới ngày 30/9, doanh nghiệp đang có hơn 3.417 tỷ đồng dư nợ trái phiếu. Bao gồm một lô trái phiếu có mệnh giá 1.000 tỷ đồng, đáo hạn ngày 16/9/2024; một lô trái phiếu mệnh giá 1.000 tỷ đồng, đáo hạn ngày 20/9/2024 và một lô trái phiếu có mệnh giá 1.500 tỷ đồng, đáo hạn ngày 26/11/2024.

Liên quan đến việc phát hành cổ phiếu huy động vốn của doanh nghiệp, tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2022, DIC Corp thông qua kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tỉ lệ chào bán là 1:0,164 với giá chào bán là 30.000 đồng/cổ phiếu, thời gian dự kiến thực hiện từ quý III đến quý IV/2022. Tổng số tiền dự kiến huy động là 3.000 tỷ đồng, DIC Corp dự kiến sử dụng để đầu tư dự án Khu đô thị du lịch Long Tân.

Tuy nhiên đến ĐHĐCĐ bất thường, DIG đã "quay xe" hạ giá chào bán cổ phiếu xuống một nửa, chỉ còn 15.000 đồng/cổ phiếu, thời gian dự kiến thực hiện cũng được lùi sang quý IV/2022 đến quý I/2023.

Chia sẻ tại cuộc họp, Chủ tịch DIG cho biết, DIC Corp hiện nắm trong tay khoảng 22 dự án bất động sản và dự kiến mở thêm kênh đầu tư phát triển bất động sản khu công nghiệp cùng một số lĩnh vực mới mang tính lâu dài.

Trong đó, Khu Đô thị Du lịch Long Tân được đánh giá là "đại dự án" của DIG khi thường xuyên được nhắc tới với kỳ vọng sẽ đem về tổng doanh thu của toàn dự án khoảng 28.315 tỷ đồng, mang về lợi nhuận sau thuế khoảng 11.230 tỷ đồng cho doanh nghiệp.

Thời gian để DIC Corp thu hồi vốn khoảng hơn ba năm, tổng mức đầu tư dự án dự kiến là 12.618 tỷ đồng. Thế nhưng tính tới cuối tháng 9/2022, tồn kho ghi nhận tại dự án này mới chỉ đạt gần 376 tỷ đồng.