Người mua nhà lao đao, chủ đầu tư lo lắng

Anh Lê Minh Triều, ngụ tại quận 7, TP.HCM chia sẻ, giữa tháng 10 vừa qua, anh dự định mua căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 70 m2 với giá 4 tỷ đồng tại một dự án chung cư vừa mới ra mắt ở TP. Thủ Đức. Nhưng sau đợt tăng lãi suất lần thứ hai trong năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước từ ngày 25/10 (lần tăng trước đó là ngày 23/9), nhiều ngân hàng nâng lãi suất cho vay, khiến vợ chồng anh quyết định không mua nữa, vì lo ngại không chịu được áp lực trả lãi vay.

Anh Triều cho biết, trước khi đặt cọc, anh đã tìm hiểu kỹ lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng. Trong đó, lãi suất thấp nhất là 4,99%/năm tại Ngân hàng Hàng hải Việt Nam (MSB) và 5%/năm tại Ngân hàng Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank), với tỷ lệ cho vay tối đa lên đến 90% giá trị căn nhà.

Ban đầu, anh tính sẽ làm hồ sơ vay vốn tại một trong hai ngân hàng trên, nhưng tiếp cận trực tiếp mới vỡ lẽ, mức lãi suất hấp dẫn nói trên chỉ cố định trong 3 tháng vay đầu tiên, hết kỳ ưu đãi, lãi suất sẽ ấn định ở mức cao, hoặc thả nổi theo lãi suất thị trường. Trong khi đó, lãi suất thả nổi thường bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng hoặc 13 tháng cộng với biên độ 3 - 5%/năm.

“Lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi sẽ tăng lên rất nhiều, nếu vay có thể phải chịu lãi suất từ 11 - 13%/năm”, anh Triều nói và cho biết, lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng tiếp tục có xu hướng tăng, khiến vợ chồng anh không dám đánh liều vay vốn mua nhà.

Chị Hương, một nhà đầu tư bất động sản cho hay, hàng tháng, chị đang phải trả tiền lãi 25 triệu đồng cho khoản đầu tư đất nền hơn 4 tỷ đồng ở thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu hồi đầu năm.

Dự định sẽ lướt sóng, nên chị Hương mạo hiểm dùng đòn bẩy tài chính, vay tới 60% giá trị đất nền, nhưng sau khi mua được vài tháng thì thị trường “im hẳn”. Thoát hàng không được, nên nửa năm nay, nhà đầu tư này phải chật vật xoay xở để có tiền trả lãi vay. Số tiền lãi chị phải trả dần tăng thêm do lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng.

“Áp lực trả gốc, lãi vay khi lãi suất tăng khiến một số nhà đầu tư trong đó có tôi quyết định bán ra đất nền, chấp nhận lỗ. Đây là cách nhanh nhất để thu hồi vốn trước khi rơi vào tình trạng suy kiệt về tài chính vì khoản nợ phải trả mỗi tháng”, chị Hương than thở.

Không chỉ giao dịch của các cá nhân trầm lắng, mà tình hình mua bán bất động sản của các doanh nghiệp cũng rất ảm đạm. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đã triển khai đầu tư một dự án nhà phố xây sẵn tại Long An cho biết, thanh khoản hiện giảm 70 - 80%. Trước đây, mỗi tuần, công ty ông đưa khoảng 15 - 20 khách từ TP.HCM xuống xem dự án và ít nhất có một nửa số khách hàng quyết định xuống tiền, thì hiện nay 2 - 3 tuần mới có được vài khách hàng.

“Họ chủ yếu đi thăm dò thị trường là chính, chứ không xuống tiền nhanh như trước nữa”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói và cho rằng, dự án của công ty ông triển khai có sổ từng căn mà khách còn đắn đo, thì những khu xa xôi gần như không có khách tới.

Vay sao để dễ “thoát hiểm”?

Ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D, DKRA Vietnam nhận định, tác động rõ nét của việc lãi suất tăng đến thị trường bất động sản là sức cầu giảm mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trên mức 12%/năm như hiện nay khiến nhà đầu tư e dè, thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngay cả khi họ có dòng thu nhập tốt, muốn vay vốn ngân hàng, thì việc tiếp cận vốn vay lại gặp khó khăn, bởi hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng cạn dần và chủ trương của cơ quan quản lý cũng như ngân hàng thương mại là kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản.

Trong bối cảnh đó, những người đang chịu áp lực trả lãi vay không dễ bán cắt lỗ. Những năm trước, khi thị trường bất động sản sôi động, lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, sau đó không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ là bán được. Tuy nhiên, hiện nay, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, đa số nhà đầu tư bị kẹt hàng.

Vòng luẩn quẩn xuất hiện là người bán cần tiền để trả lãi vay, nhưng không bán được. Người mua chưa đủ tiền thấy lãi vay cao nên e ngại, có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay thì lại khó tiếp cận nguồn vốn do ngân hàng hết room tín dụng.

“Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, nguy cơ thị trường bất động sản “rơi” trong thời gian tới hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những biện pháp hỗ trợ kịp thời”, ông Thắng nói.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam ước đoán, trên 50% nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng cao, còn muốn bán thì lại không bán được.

“Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ giảm giá”, bà Dung nhấn mạnh.

Về việc đầu tư, các chuyên gia cho rằng, khi lãi suất còn thấp, mức vay từ 50 - 70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, mức vay 50 - 60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Do đó, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản khuyến nghị, nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, việc sử dụng đòn bẩy phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

“Bình thường, khi có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng, có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, tình hình hiện nay, nhà đầu tư nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ đồng để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70:30 và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng”, ông Kiên nói.

Còn theo bà Dung, thời điểm này, nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để quyết định và lựa chọn.