Thiếu vốn, thủ tục khó khăn, loạt dự án rơi vào bế tắc

Tại TP.HCM, dọc đại lộ Đông Tây nối dài, hướng về huyện Bình Chánh, có một khối nhà cao tầng đang được xây dựng dở dang, bên trong công trình chỉ lác đác vài công nhân thi công cầm chừng. Bên ngoài, hàng rào tôn được dựng lên đã bạc màu theo thời gian. Ở một khu đất trống cạnh đó, không gian bên trong tràn ngập có dại, một số trụ sắt được dựng lên nhưng cũng hoen gỉ vì sương gió.

Khu đất trên có diện tích hơn 3 ha, vốn được quy hoạch xây dựng một tòa nhà văn phòng và một khu nhà ở xã hội với 6 khối nhà cao từ 20 - 23 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn, diện tích trung bình 65 m2/căn. Tuy nhiên, các kế hoạch trên đều dang dở do các vấn đề liên quan đến pháp lý và nguồn vốn, dù chủ đầu tư dự án đã “kêu” nhiều và “kêu” ở nhiều nơi.

Đại diện chủ đầu tư cho biết, theo kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, khu đất hơn 3 ha ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019, đến nay vẫn chưa xong do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Ngoài thủ tục, nguồn vốn cũng là một vấn đề lớn. Dù là doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội - phân khúc được ưu tiên trong tiếp cận tín dụng, nhưng theo chủ đầu tư này, việc thực hiện hồ sơ vay vốn rất khó khăn.

Tại TP.HCM có hơn 100 dự án bất động sản không thể triển khai trong nhiều năm vì vướng pháp lý.

Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi... Trên thực tế, dự án xây dựng nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay, do ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít. Doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao.

“Chấp nhận đi vay bên ngoài, nhưng thời điểm này cũng không dễ. Từ tháng 4/2022 đến nay, nhiều ngân hàng nói phải chờ thủ tục. Kéo thêm thời gian vài tháng đối với doanh nghiệp cũng đã rất mệt, vì doanh nghiệp chạy dòng tiền liên tục, thiếu tiền một khâu sẽ ảnh hưởng rất nhiều thứ”, vị đại diện chủ đầu tư than thở.

Đề nghị không nêu tên, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở phía Nam có nhiều dự án chung cư từ Đồng Nai đến Long An mệt mỏi chia sẻ, dự án nhà phố xây sẵn tại Long An bắt đầu rơi vào thế kẹt vì tỷ lệ hấp thụ thấp, còn dự án đang trong quá trình triển khai cũng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan vì thiếu vốn.

Xoay xở mãi không được, doanh nghiệp không dám triển khai dự án mới trong năm nay, dù có quỹ đất, đành phải tính đến phương án cho thuê làm kho hàng, bãi đỗ xe để kiếm thu nhập nhằm trả lương cho người lao động.

“Đây không phải là phương án kinh doanh, nhưng đành nhắm mắt chọn, vì không thể làm gì khác”, vị tổng giám đốc nói.

Quay trở lại vấn đề thủ tục, báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, trên địa bàn Thành phố có hơn 100 dự án bất động sản không thể triển khai trong nhiều năm, vì vướng pháp lý.

Trong đó, có dự án “đắp chiếu” hơn 10 năm như Chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Địa ốc Thảo Điền, vì thiếu thủ tục giao đất.

Có dự án xây dựng không được, bán cũng không xong, như Chung cư Sao Mai, cao 17 tầng ở quận 7. Năm 2017, dự án đã xây dựng xong móng và hầm. Vì thiếu vốn, chủ đầu tư cũ đã chuyển nhượng cho một tập đoàn lớn, nhưng sau đó, dự án vẫn không thể triển khai do vướng mắc quy hoạch phân khu 1/2.000 đang là thấp tầng, xây dựng móng hầm khi chưa có giấy phép xây dựng và không phù hợp quy hoạch.

Chủ đầu tư mới đã tự tháo dỡ phần móng hầm, nhiều lần kiến nghị cho chấm dứt dự án để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm thu hồi vốn, nhưng câu trả lời là… chưa có cơ chế giải quyết.

Lo hiệu ứng Domino

Bất động sản từ lâu được xem là thị trường quan trọng khi có khả năng lan tỏa đến hơn 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt là các ngành có mối liên hệ trực tiếp như công nghiệp chế biến, chế tạo, xây dựng, xi măng, sắt thép, lưu trú, ăn uống, du lịch, tài chính - ngân hàng. Do đó, theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, khi thị trường bất động sản đình trệ sẽ kéo theo sự đình trệ của nhiều lĩnh vực có liên quan.

Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Do đó, trường hợp giá trị sản xuất của nhóm bất động sản giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm 0,861%, tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%), du lịch (giảm 0,352%)…

Đại diện một doanh nghiệp chuyên cung cấp nội thất cho các dự án bất động sản cho biết, từ đầu quý II/2022 đến nay, tình hình kinh doanh của công ty đi xuống do lượng đơn hàng cung ứng nội thất sụt giảm. Trước đây, mỗi tháng, công ty ký được 50 - 60 hợp đồng mới, nhưng hiện nay chỉ còn 15 - 20 hợp đồng và giá trị hợp đồng mới giảm trung bình 60%. Đặc biệt, nhiều mặt hàng vật liệu xây dựng có mức tiêu thụ chỉ bằng 15 - 25% so với trước.

“Kết quả kinh doanh năm nay nhiều khả năng không đạt mục tiêu. Nguyên nhân là do dòng tiền khan hiếm, các nhà thầu buộc phải tạm ngưng công trình. Các nhà thầu khi làm công trình thường phải ứng trước, nhưng khi chủ đầu tư không còn dòng tiền đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân các hạng mục thi công. Điều này khiến các nhà thầu cũng điêu đứng”, vị đại diện doanh nghiệp trên nói.

Để khơi thông thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần nhanh chóng giải quyết 2 điểm nghẽn chính là thủ tục và nguồn vốn.

Hiệp hội kiến nghị, Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn để thí điểm tập trung tháo gỡ cho khoảng 10 doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, được thi công trở lại. Nếu làm được điều này sẽ tạo niềm tin và cú huých cho thị trường.

Về nguồn vốn, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng 100.000 - 200.000 tỷ đồng, nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Đồng thời, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định, nhằm thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội, giúp kênh gọi vốn quan trọng này của thị trường địa ốc dần được khơi thông.