“Gà đẻ trứng vàng”

“Trước đây, chúng ta không có mảng nhà xưởng xây sẵn, thậm chí 5 năm trước bất động sản công nghiệp chủ yếu vẫn được khai thác dưới hình thức ‘cắt’ đất cho thuê. Tuy nhiên, vài năm gần đây, thị trường có thêm mảng nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cho thuê với chất lượng ngày càng cao, mang lại nhiều lợi ích cho đơn vị phát triển và cả các khách thuê”, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.

Theo bà Vân, nhìn vào những thương hiệu lớn trên thế giới như Lego - vừa chính thức khởi công nhà máy quy mô hơn 1,3 tỷ USD tại Bình Dương, hay những Samsung, Apple… tiếp tục mở rộng đầu tư tại nhiều địa phương sẽ thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Nhìn xa hơn về lịch sử mảng này, bà Vân cho biết, nếu như tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp (KCN) 10 năm trước chưa tới 70%, thì nay tăng lên hơn 80% cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển tương đối nhanh và đầy đủ. Thực tế cũng cho thấy, ngày càng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua đất xây nhà xưởng, nhà kho cho thuê, khiến nguồn cung được gia tăng đáng kể với 2 triệu m2 nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trên cả nước.

“Dự báo, trong 3 năm tới, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn sẽ rất dồi dào do có sự tham gia mạnh mẽ của nhiều hơn các nhà phát triển dự án. Riêng về giá thuê, nhà xưởng xây sẵn cũng là mảng tăng trưởng tốt nhờ nhiều yếu tố như giá đất đầu vào cao, chi phí xây dựng tăng...”, bà Vân chia sẻ thêm.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp của JLL Việt Nam cho biết, trong quý III/2022, thị trường nhà xưởng xây sẵn ghi nhận thêm 511.000 m2 mặt sàn mới chủ yếu đến từ Đồng Nai, TP.HCM. Trong đó, BWID là doanh nghiệp đóng góp nhiều nhất vào nguồn cung mới trong kỳ với 332.634 m2 tổng diện tích mặt sàn cho thuê từ 2 dự án BWID Dầu Giây và BWID Nhơn Trạch 1 Lộc Khang 1 và 2.

Cũng theo báo cáo trên, trong quý III vừa qua, tỷ lệ lấp đầy các KCN nhích nhẹ lên mức 82,5% (tăng 1,3%) nhờ khả năng hấp thụ tốt nguồn cung mới tung ra thị trường trong 2 quý đầu năm 2022. Riêng tại Đồng Nai, có khoảng 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ trong thời gian này.

Với phân khúc nhà xưởng xây sẵn, mức hấp thụ đạt 229.000 m2 trong quý III/2022. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ nhờ nguồn cung chất lượng cao, đạt 4,85 USD/m2/tháng, tăng 1% theo quý và tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước.

Long An là thị trường chứng kiến giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng rõ ràng nhất trong quý III/2022, đạt 4,35 USD/m2/tháng, cao hơn 0,23% so với quý trước, chủ yếu do tăng giá thuê mặt bằng chung tại các dự án trong KCN Long Hậu 3 (đạt 6 USD/m2/tháng).

Nhà xưởng cao tầng xây sẵn sẽ là “trend” mới

Từ nhà xưởng thấp tầng, xu hướng trong thời gian tới sẽ là nhà xưởng cao tầng cho thuê. Ảnh: Thành Nguyễn

Trao đổi với nhiều nhóm khách thuê và đơn vị tư vấn đầu tư, điểm chung phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn ngày càng lớn. Điều này đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó yếu tố chính là diện tích đất trống trong nhiều KCN gần các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM… không còn nhiều và nhà xưởng xây sẵn đang là sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu khách thuê ở nhiều yếu tố, từ vị trí thuận lợi, khả năng kết nối tốt, đến thuận tiện cho việc vận chuyển, đi lại, giảm chi phí…

Trên thực tế, những năm gần đây, thị trường KCN Việt Nam đã xuất hiện nhiều hơn các sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, với sự góp mặt của những thương hiệu “lạ” mà “quen” như Long Hậu, Kizuna, VSIP, Gaw NP Industrial, KTG Industria…, hay những cái tên “mới toanh” như KCN Việt Nam.

Hướng đi chung của các nhà phát triển nhà xưởng xây sẵn đó là thuê lại đất trong các KCN, rồi xây dựng các mô hình nhà xưởng xây sẵn để cho thuê lại, sau đó tiếp tục mở rộng hoặc phát triển thêm các dự án mới dựa trên thời gian và hiệu quả cho thuê.

Chẳng hạn, Gaw NP Industrial có 2 dự án nhà xưởng xây sẵn tại Trung tâm Công nghiệp GNP Yên Bình 1 và 2. Tương tự, KCN Việt Nam hồi tháng 4/2022 đã khởi công dự án nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại KCN Hố Nai, tỉnh Đồng Nai. Trước đó, vào cuối năm 2021, KCN Việt Nam nhận bàn giao 2 lô đất tại KCN DEEP C Hải Phòng II để phát triển dự án nhà xưởng xây sẵn cho thuê. Ngoài ra, KCN Việt Nam còn có kế hoạch phát triển một số dự án nhà xưởng xây sẵn khác tại các thị trường công nghiệp trọng điểm và tiềm năng trên cả nước.

Nhà xưởng xây sẵn đang là phân khúc đáp ứng tốt nhu cầu của các doanh nghiệp kinh doanh về dịch vụ, là nơi “tiếp ứng” nguồn cung sản phẩm nhà xưởng cho các thị trường công nghiệp trọng điểm. Đáng chú ý, dòng sản phẩm mới là nhà xưởng cao tầng xây sẵn đang xuất hiện ngày một nhiều hơn trên thị trường.

Ông Cao Đại Thắng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Công nghệ và Đầu tư INTECH - nhà cung cấp các sản phẩm và giải pháp về cơ khí, tự động hóa và công nghệ cho hay, nhà xưởng cao tầng xây sẵn là mô hình mới được cải tiến từ nhà xưởng liền kề nhằm tối ưu hóa diện tích xây dựng. Mô hình này được các doanh nghiệp quy mô nhỏ ưa chuộng vì vừa có ưu điểm của nhà xưởng xây sẵn, vừa tiết kiệm chi phí hơn.

Theo ông Thắng, do giá thuê đất cũng như nguyên vật liệu đầu vào neo ở mức cao, nếu chỉ xây dựng nhà xưởng thấp tầng thì chi phí sẽ rất lớn. Do đó, mô hình nhà xưởng nhiều tầng sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư tính trên 1 m2 mặt sàn sử dụng. Ngoài ra, với nhà xưởng xây sẵn thông thường, đơn vị phát triển sẽ phải xây dựng hệ thống đường kết nối các phân xưởng khác nhau, trong khi nhà xưởng cao tầng có thể sử dụng cấu trúc giao thông trục đứng nên tiện nghi hơn, giúp tiết kiệm năng lượng, thời gian di chuyển giữa các phân xưởng… Đặc biệt, trong xu hướng tích hợp mọi thứ trong một tòa nhà, mô hình nhà xưởng cao tầng giúp sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất vốn ngày một cạn kiệt.

“Khách thuê chủ lực của phân khúc này là các doanh nghiệp sản xuất các sản phẩm nhẹ, thân thiện môi trường… với nhu cầu diện tích vừa phải. Đây là mô hình phổ biến ở nhiều quốc gia trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc… Với những ưu điểm nói trên, nhà xưởng cao tầng được dự báo sẽ trở thành xu hướng mới trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian tới, khi quỹ đất phát triển công nghiệp trở nên hạn hẹp hơn”, ông Thắng nói.