Các tài sản liên quan đến lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã tăng giá trong hai tuần qua sau khi các cơ quan quản lý đưa ra các biện pháp hỗ trợ, từ vấn đề thanh khoản đến việc cho phép các công ty sử dụng nguồn tiền ký quỹ từ khách hàng.

Trong khi những nỗ lực này đã cổ vũ các nhà đầu tư, một báo cáo trong tuần này cho thấy giá nhà mới đã giảm trong tháng thứ 14, trong khi Moody’s dự đoán doanh số bán hàng của Trung Quốc sẽ giảm tới 15% trong năm tới.

Zerlina Zeng, nhà phân tích tại Creditsights Singapore LLC cho biết: “Tôi không nghĩ rằng các biện pháp hỗ trợ là đủ khi tâm lý của người mua nhà và doanh số bán dự án vẫn còn ảm đạm. Hầu hết các biện pháp đều nhằm mục tiêu ngăn chặn rủi ro hệ thống và rủi ro đuôi (tail risk – rủi ro có xác suất xảy ra thấp nhưng có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận) hơn là cứu trợ các trái chủ, và cũng sẽ mất thời gian để xem tác dụng thực sự của các chính sách này”.

Các biện pháp hỗ trợ được đưa ra trong tuần qua khiến các cổ phiếu bất động sản tăng mạnh và đưa chỉ số chứng khoán của Hồng Kông bước vào thị trường giá lên. Loomis Sayles & Co. đã mô tả những biện pháp hỗ trợ như một “người thay đổi cuộc chơi” có thể giúp tái cấu trúc một ngành đang suy thoái. Chỉ số theo dõi trái phiếu đô la rác của Trung Quốc, chủ yếu từ các công ty bất động sản, đã tăng 6,2 xu trong tuần này so với đồng đô la lên 58,5 xu, tăng trở lại từ mức thấp lịch sử.

Chỉ số Bloomberg của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã tăng thêm 8% trong tuần này, sau mức tăng kỷ lục 27% vào tuần trước. Các cơ quan quản lý đã ban hành một kế hoạch 16 điểm để thúc đẩy thị trường bất động sản vào ngày 11/11 và các nhà chức trách đã làm theo kế hoạch đó vào ngày 14/11 bằng cách cho biết họ đang cho phép các nhà phát triển bất động sản tiếp cận nhiều tiền hơn từ nguồn tiền ký quỹ của khách hàng.

Tuy nhiên, sự lạc quan đã giảm bớt sau khi một báo cáo của chính phủ cho thấy, giá nhà trong tháng 10 đã giảm mạnh nhất trong 7 năm. Cục Thống kê Quốc gia cho biết, giá nhà mới tại 70 thành phố đã giảm 0,37% so với tháng 9.

Giá nhà Trung Quốc trong tháng 10 có mức giảm mạnh nhất trong 7 năm

Yewei Yang, trưởng bộ phận phân tích trái phiếu của Guosheng Securities cho biết: “Theo chính sách hiện tại, những thay đổi về phía cầu vẫn còn phải xem xét, do đó mức độ và tính bền vững của việc cải thiện điều kiện tín dụng của các công ty bất động sản cũng cần được tiếp tục quan sát”.

Theo báo cáo mới đây của Moody’s, doanh số bán bất động sản theo hợp đồng của Trung Quốc sẽ giảm từ 10% đến 15% trong năm 2023, và các biện pháp gần đây để hỗ trợ ngành bất động sản sẽ “từ từ có hiệu lực và dẫn đến sự phục hồi dần dần”.

Cơ quan xếp hạng Fitch Ratings trong tuần này cho biết họ vẫn giữ nguyên dự báo về "xu hướng gần như không thay đổi" trong doanh số bán nhà mới vào năm 2023 ngay cả sau các biện pháp hỗ trợ mới nhất.

Nhu cầu nhà ở “phụ thuộc vào sự phục hồi trong tâm lý của người mua nhà và triển vọng việc làm, điều mà chúng tôi cho rằng phụ thuộc vào việc nới lỏng bền vững các biện pháp kiểm soát liên quan đến đại dịch của Trung Quốc”, Fitch Ratinsg cho biết.

Theo các nhà phân tích, gói giải cứu thị trường bất động sản trong tháng này chủ yếu sẽ mang lại lợi ích cho các nhà phát triển bất động sản tư nhân chưa vỡ nợ. Công ty phát triển bất động sản Country Garden Holdings Co. sẽ là công ty đầu tiên tận dụng lợi thế bằng cách phát hành cổ phiếu sau thông tin về gói hỗ trợ.

Đầu tháng này, nhà phân tích tại Loomis Sayles cho biết, cuộc khủng hoảng trái phiếu đô la bất động sản của Trung Quốc nghiêm trọng đến mức mà các phân tích không mang lại nhiều ý nghĩa.

Chang Wei Liang, chiến lược gia vĩ mô tại DBS Bank Ltd. cho biết: “Hướng dẫn chính sách về việc kéo dài thời hạn cho vay và hoàn trả trái phiếu sẽ giúp ích cho các nhà phát triển bất động sản lớn hơn và mạnh hơn về tài chính. Các công ty đã vỡ nợ hoặc đang mấp mé bên bờ vực vỡ nợ sẽ không có khả năng được hưởng lợi”.