Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Thị trường khó dồn khó

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2022 nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái...

Dòng tiền trục trặc khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản buộc dừng triển khai các dự án. Bởi ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay.

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng mà hiện tại hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu. Nhiều dự án đã triển khai đầu tư phải dừng lại, đợi xử lý thủ tục. Nếu để tình trạng này kéo dài thì nguy cơ doanh nghiệp phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn.

Mặt khác, thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản bị hạn chế hoạt động kinh doanh; thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

Số liệu mà Bộ Tài chính cho biết trong năm 2022, khối lượng trái phiếu bất động sản đáo rời vào khoảng 62.470 tỷ đồng, riêng cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản đạt khoảng 37.000 tỷ đồng. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn năm 2023, tương đương khoảng 100 nghìn tỷ đồng, năm 2024 cũng tương tự.

Vấn đề đặt ra khi dòng tiền khó, dự án chậm tiến độ, vấn đề đặt ra là “tiền đâu để trả”. Bởi hiện với các khách hàng có nhu cầu mua bất động sản cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Đầu ra thị trường khó gây sụt giảm doanh số bán hàng cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, và trái phiếu.

Khó dồn khó, thị trường địa ốc cũng gây ảnh hưởng trực tiếp tới hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy.

Không những vậy, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Nguồn vốn tín dụng riêng cho nhà ở giá rẻ

Để thị trường bất động sản không bị tổn thương, tránh đổ vỡ và phát triển bền vững, trước hết cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai.

Trong quá trình chờ sửa Luật, Chính phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Cần có nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, do cần có thời gian để thị trường trái phiếu ở Việt Nam nâng tầm chuyên nghiệp, đồng thời hỗ trợ để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này. Kiến nghị Chính phủ nên có thêm một số quy định tạm thời cho thời hạn ngắn (1 - 2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại chúng, những người lao động, công chức, thu nhập thấp... để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch giúp thị trường sôi động trở lại.

TS NGUYỄN VĂN ĐÍNH - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam