Thị trường bất động sản (BĐS) gặp khó vì thiếu vốn, nhiều chủ đầu tư không cầm cự nổi buộc phải bán một phần hoặc toàn bộ dự án để tái cấu trúc tài chính; nhà đầu tư cầm tiền, đặc biệt khối ngoại sẵn dòng tiền chờ săn dự án không hề ít nhưng danh mục dự án pháp lý đủ "sạch" để xuống tiền lại khá hiếm.

Rao bán nhiều dự án

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, phó tổng giám đốc một công ty BĐS quy mô nhỏ tại TP Thủ Đức, TP HCM cho biết công ty có 2 dự án BĐS nhưng không xoay xở được vốn để triển khai tiếp. "Chúng tôi đang tìm nhà đầu tư để chào bán 10%-15% giá trị doanh nghiệp (DN), khoảng 30 tỉ đồng để có tiền triển khai dự án tại TP Thủ Đức. Bởi 1 trong 2 dự án đã xong thủ tục, nếu không triển khai tiếp thì chúng tôi sẽ phá sản" - đại diện DN này chia sẻ.

Một đơn vị chuyên tư vấn mua bán và sáp nhập (M&A) dự án BĐS cho biết hiện có khá nhiều DN BĐS liên hệ để nhờ bán tài sản. Hầu hết là những DN quy mô lớn.

Trên các trang thông tin, diễn đàn mua bán BĐS gần đây liên tục cập nhật những thông tin rao bán dự án, nhà đất, kể cả khu công nghiệp như: "Bán rẻ hơn thị trường 30% diện tích đất 1.200 m2, giá 128 tỉ đồng, giá thị trường 188 tỉ đồng, giá được ngân hàng thẩm định cho vay đã 150 tỉ đồng… Tất cả đất đã có thổ cư, vị trí đắc địa ở khu vực gần trung tâm TP Thủ Đức…". 

Một bài đăng khác rao bán dự án chung cư ở TP Thuận An, tỉnh Bình Dương - diện tích hơn 6.700 m2, đã có quy hoạch chi tiết 1/500; gồm 2 block, cao hơn 40 tầng, bao giấy phép trong vòng 4 tháng… Tỉ lệ rao bán chiếm 85%-90% trong khi thông tin về nhu cầu mua chỉ 5%-10%.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng đua nhau rao bán, phát mại, đấu giá các BĐS, dự án là tài sản thế chấp của các DN vay vốn nhưng không trả được nợ.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS gần đây chứng kiến nhiều hoạt động M&A, điều này kỳ vọng mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan nhờ tiềm năng cao, sẽ tiếp thêm năng lượng cho thị trường.

Theo Colliers Việt Nam, M&A BĐS diễn ra ở tất cả phân khúc nhưng đáng chú ý nhất là ở những dự án nhà ở. Đối với nhà giao dịch là các quỹ đầu tư nước ngoài, trong nước hoặc các nhà phát triển lớn, M&A là chiến lược tăng trưởng nhanh và hiệu quả để tối ưu hóa danh mục đầu tư và tăng cường năng lực tài chính. 

Kinh tế Việt Nam đang phục hồi nhanh chóng với GDP dự báo tăng từ 2,6% năm 2021 lên 7,5% năm 2022 cho thấy sức chống chịu mạnh mẽ, bất chấp những bất ổn toàn cầu. Đối với các dự án, những khó khăn kinh tế vĩ mô như lãi suất tăng, chi phí xây dựng tăng cao đang khiến chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Do đó, M&A dường như là giải pháp tốt nhất để bảo đảm dự án được tiếp tục phát triển. 

"Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để giải cứu các nhà phát triển trong nước cũng như phù hợp tâm lý đầu tư của các nhà giao dịch tin tưởng vào tiềm năng của BĐS Việt Nam. Do đó, M&A được kỳ vọng sẽ giúp thị trường sôi động hơn trong thời gian tới" - ông David Jackson nhìn nhận.

Giới chuyên gia nhận định hoạt động mua bán, chuyển nhượng các dự án bất động sản thời gian tới sẽ sôi động hơn. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Vướng pháp lý

TS Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (viết tắt FERI), nhìn nhận giai đoạn này, một số DN đang tập trung nguồn lực để mở rộng quỹ đất thông qua hoạt động M&A nhằm chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục. 

Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, bao gồm cả những "cá mập" nước ngoài đang và sẽ bung tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch. Song song đó, các DN BĐS đang tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các khâu bán hàng, quản trị. 

"Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã vào guồng, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho DN giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Đặc biệt, khi lãi suất cho vay ổn định, tín dụng được mở, đặc biệt là tín dụng BĐS, chính là những điều kiện quan trọng để giao dịch trên thị trường BĐS dần sôi động trở lại" - ông Khôi nhận định.

Tuy vậy, ông Phạm Anh Khôi lưu ý nhà đầu tư nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư dài hạn. Không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định xuống tiền nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thật sự phù hợp với khả năng tài chính.

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cũng nhận định hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sắp tới chắc chắn sôi động hơn vì phản ánh đúng bản chất của thị trường đang khó khăn. Tuy nhiên, để giao dịch thành công cần lưu ý 2 vấn đề là phải có tiền và dự án phải đủ điều kiện giao dịch. Bởi hiện nay, các dự án bị vướng pháp lý khá nhiều, chủ đầu tư gặp khó và rất muốn bán nhưng bên mua cũng không chọn vì sợ rủi ro. 

"Nếu các nút thắt về thủ tục được tháo gỡ sớm, cụ thể là quy định của chính sách, pháp luật thì hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ khơi thông, từ đó giúp cho thị trường M&A sôi động hơn, nguồn cung sản phẩm BĐS chắc chắn sẽ dồi dào và đa dạng hơn, góp phần giải quyết bài toán cung cầu cho thị trường" - ông Lâm nêu ý kiến.

Trong khi đó, ông Đỗ Duy Thành - quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội - cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư Việt Nam, bao gồm cả lĩnh vực BĐS. "Không chỉ BĐS công nghiệp mà phân khúc nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng - chăm sóc sức khỏe… cũng đang thu hút các nhà đầu tư ngoại. 

Dù vậy, vẫn còn nhiều vướng mắc cần giải quyết. Khi gia nhập thị trường, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ muốn hợp tác theo hình thức liên doanh với các chủ đầu tư Việt Nam để được hỗ trợ trong quá trình xử lý những thủ tục pháp lý phục vụ phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào 2 bên cũng có tiếng nói chung" - ông Thành nêu vấn đề.

Ngoài ra, trong bối cảnh các dự án với chất lượng tốt đang dần khan hiếm và ít được công bố rộng rãi, ông Đỗ Duy Thành khuyến nghị các nhà đầu tư có thể tìm đến những đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với kiến thức sâu rộng trong ngành để tiếp cận các dự án tốt.