Ở góc phía tây bắc của Thượng Hải, hơn 100 nhân viên sale mặc vest đen tập trung xung khu nhà mẫu của Country Garden, còn một hướng dẫn viên đang nhiệt tình hướng dẫn họ cách bán nhà. Đằng sau phòng trưng bày được trang trí cầu kỳ của dự án Exquisite, công nhân và các xe chở xi măng đang ra vào công trường, nơi các toà nhà sắp hoàn thành.

Khung cảnh này gợi nhớ đến thời kỳ hoàng kim của đợt bùng nổ bất động sản kéo dài nhiều thập kỷ ở Trung Quốc, song giờ đây ngành này đang chìm trong khủng hoảng. Country Garden là nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số. Hiện tại, công ty này đang trở thành một trong những “người sống sót” nổi bật nhất của ngành, nhưng cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng chậm trễ trong xây dựng, vỡ nợ và doanh số giảm liên tục trong hơn 1 năm.

Giờ đây, chính sách hỗ trợ mới từ phía chính phủ đang giúp nhà đầu tư hy vọng điều tồi tệ sẽ sớm qua đi. Trong tuần này, giới chức Bắc Kinh cho biết các ngân hàng nhà nước sẽ bơm hơn 162 tỷ USD tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản.

Country Garden là một trong những doanh nghiệp được hưởng lợi, nhận được hạn mức tín dụng 50 tỷ NDT (7 tỷ USD) từ Ngân hàng Tiết kiện Bưu điện Trung Quốc (PSBC) và được tiếp cận khoản vay mới trị giá 91 tỷ USD từ Ngân hàng Công thương Trung Quốc (ICBC). Khi các chính sách hỗ trợ được công bố vào tuần trước (bao gồm việc kéo dài thời gian đáo hạn nợ ngân hàng và hỗ trợ phát hành trái phiếu), cổ phiếu của Country Garden đã tăng vọt và công ty cũng công bố đợt phát hành trái phiếu mới để huy động khoảng 500 triệu USD.

Với hàng nghìn dự án trên toàn quốc, Country Garden không chỉ được các cổ đông và trái chủ trong nước mà còn ở ngoài nước quan tâm sát sao. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn được coi là “thước đo sức khoẻ” của toàn bộ lĩnh vực bất động sản Trung Quốc.

Andy Suen - trưởng bộ phận nghiên cứu tín dụng châu Á (không bao gồm Nhật Bản) tại PineBridge Investments, cho hay: “Trước khi các gói hỗ trợ được công bố, chúng tôi không chắc liệu công ty tư nhân nào có thể tồn tại. Còn sau đó, mọi thứ đã khả quan hơn. Điều này mang lại cho nhà đầu tư cơ hội lựa chọn ‘những người sống sót’.”

"Nhà đầu tư thở phào nhẹ nhõm"

Việc các nhà đầu tư yên tâm hơn phần nào đã giúp cổ phiếu Country Garden khởi sắc. Trước đó, công ty này phải chịu áp lực rất lớn do “cuộc suy thoái nghiêm trọng” trên thị trường bất động sản. Một trong những trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 của Country Garden đã giảm xuống mức thấp nhất là 14 cent vào đầu tháng này và hiện vẫn giao dịch ở mức thấp là 41 cent.

Vào tháng 10, tổng doanh thu của công ty đạt 33 tỷ NDT, thấp hơn nhiều so với 54 tỷ NDT trong cùng thời điểm 2 năm trước, trong khi tổng doanh thu của năm ngoái là 46 tỷ NDT - thời điểm cuộc khủng hoảng diễn ra. Song, không như Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, Country Garden cho đến nay vẫn chưa rơi vào tình trạng vỡ nợ, với tổng số nợ vào cuối tháng 6 là 300 tỷ NDT (42 tỷ USD).

Các nhà phát triển được xếp hạng điểm đầu tư trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc phần lớn thuộc sở hữu nhà nước. Trong khu vực tư nhân - nơi các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy mạnh tay, chỉ 1 số ít công ty, bao gồm Vanke, vẫn được xếp hạng điểm đầu tư trong khi nhiều cái tên khác như Evergrande, Fantasia, Modern Land và Kaisa Group vẫn tiếp tục lỡ hạn thanh toán trái phiếu.

Đầu năm nay, Country Garden không còn được xếp hạng điểm đầu tư. Song, công ty này vẫn sở hữu khoản tiền mặt đủ lớn - khoảng 150 tỷ NDT, để vượt qua cuộc suy thoái diện rộng khi Bắc Kinh thực hiện chiến dịch giảm tỷ lệ đòn bẩy của ngành bất động sản.

Theo báo cáo tạm thời, lợi nhuận của Country Garden đạt 612 triệu NDT vào nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, con số này vẫn là rất nhỏ so với 29 tỷ NDT vào năm 2017, khoảng thời gian sau 2 thập kỷ cải cách và đô thị hoá nhanh chóng ở Trung Quốc diễn ra.

Chủ tịch của Country Garden là Yang Gouqiang, sinh năm 1955 trong một gia đình nghèo ở vùng nông thôn tỉnh Quảng Đông. Theo truyền thông Trung Quốc, ông thậm chí còn không có giày để đi khi còn nhỏ và chỉ có thể học hết cấp 2 nhờ trợ cấp của chính phủ là 2 NDT (28 cent). Trước khi niêm yết công ty vào năm 2007, ông đã chuyển nhượng cổ phần của mình cho con gái là Yang Huiyan, theo đó bà là người phụ nữ giàu nhất châu Á.

Giờ đây, Country Garden có hơn 3.000 dự án, gấp đôi so với năm 2017 và phần lớn nằm bên ngoài tỉnh Quảng Đông. Khu đất dành cho dự án Exquisite ở Thượng Hải được mua lại vào tháng 6 năm ngoái, ngay sau khi cuộc khủng hoảng bất động sản diễn ra. Dù phải đến năm 2024 toà nhà này mới hoàn thiện, nhưng 600 trên 700 căn hộ đã được bán.

Một nhân sự cấp quản lý của công ty tại công trường của Exquisite cho biết việc xây dựng bị trì hoãn trong 2 tháng vì Thượng Hải phong toả phòng dịch. Người này nói thêm: “Nhìn chung, người mua nhà quan tâm đến địa điểm của nơi họ sẽ sinh sống.”

Những rủi ro trước mắt

Song, không phải dự án nào cũng thuận lợi như ở Thượng Hải, vì hầu hết các công trình của Country Garden lại không nằm ở các thành phố giàu có nhất Trung Quốc.

Kaven Tsang - chuyên gia tại Moody’s, đã hạ xếp hạng Country Garden vào đầu tháng này. Ông cho biết: “Tình hình ở các thành phố cấp thấp căng thẳng hơn khi kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại và giá bất động sản giảm mạnh hơn so với các thành phố cấp cao.”

Ông nói thêm rằng, Moody’s không rõ tình hình xây dựng ở những địa điểm khác của Country Garden có bị chậm trễ hay không, nhưng công ty này phải sử dụng tiền mặt để thanh toán các khoản nợ và gặp một số vấn đề khi tiếp cận nguồn vốn.

Trong khi đó, đại diện của Country Garden cho biết, dù tập trung vào các thành phố cấp cao hơn trong vài năm gần đây vì mức độ ổn định, nhưng công ty không “bỏ bê các thị trường cấp thấp hơn” và “một số thành phố cấp thấp hơn vẫn đông dân số và họ tin tưởng Country Garden.”

Khó khăn trong việc đánh giá tiến độ ở hàng nghìn địa điểm, đặc biệt là quy định phòng dịch cũng hạn chế khả năng di chuyển trong nước, là thách thức lớn với các nhà đầu tư và nhà phân tích.

Nhiều trái phiếu của Country Garden, đặc biệt là các trái phiếu chưa đến hạn trong vài năm tới, tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ. S&P cho biết do “các kênh tài trợ đang thu hẹp” nên đã hạ xếp hạng trái phiếu của Country Garden vào tuần trước.

Các chính sách hỗ trợ mới của chính phủ - được S&P 500 nhận định sẽ là bước ngoặt và dự đoán sẽ bơm 1 nghìn tỷ NDT thanh khoản mới, được tung ra để giải quyết các vấn đề trên.

Còn ở dự án Exquisite, 100 căn hộ cuối cùng dự kiến sẽ được bán trong tháng tới. Đối với Yang Guoqiang và nhà đầu tư vào công ty của ông, câu hỏi hiện tại là liệu sự thuận lợi tương tự có diễn ra với các nhà phát triển khác hay không.

Tham khảo FT