Ngoại ô - nguồn cấp hàng mới

Thị trường nhà ở cả 2 miền Nam - Bắc đang bước vào giai đoạn mới khi nguồn cung chủ yếu đến từ các đại dự án của chủ đầu tư lớn. Thống kê từ JLL Việt Nam cho thấy, trong quý III/2022, thị trường TP.HCM có thêm 6.525 căn hộ mới, tăng 133,6% so với quý liền trước, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án Vinhomes Grand Park. Nguồn cung bùng nổ cũng khiến thanh khoản tăng cao, đạt 4.793 căn, tăng 36,8% so với quý II/2022.

Với phân khúc nhà liền thổ, tại TP.HCM và khu vực lân cận, xu hướng gia tăng nguồn cung cũng ngày càng rõ rệt, trong đó Long An mang trách nhiệm gánh cung nhà ở cho TP.HCM khi có đóng góp đáng kể, đưa tổng nguồn cung phân khúc này lên 7.725 căn, chủ yếu từ 3 dự án Aquaria 2, T&T Millennia City và Elite Life.

Ở phía Bắc, trong quý III/2022, thị trường có thêm 6.703 căn (nhà liền thổ) được mở bán, trong đó Hưng Yên chiếm đến 78,5% nguồn cung mới, với sự góp mặt của dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3. Ngoài ra, một số dự án vùng ven khác cũng góp phần bổ sung vào nguồn cung mới như HUD Melinh Central (khoảng 514 căn), Highway 5 Residences (160 căn đợt 1)…

Câu chuyện các đại dự án vùng ven “gánh cung” nhà ở cho toàn thị trường đã diễn ra vài năm gần đây và xu hướng này không chỉ diễn ra với phân khúc nhà liền thổ, mà cả với phân phúc căn hộ vốn được “ưa chuộng” trong khu vực nội đô đất chật người đông. Theo các chuyên gia, trong suốt 2-3 năm qua, các đại dự án vẫn đều đặn cung cấp sản phẩm và duy trì thanh khoản cho thị trường nhà ở, khi mà số lượng dự án đơn lẻ mới ngày càng khiêm tốn.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, lâu nay, các đại dự án ven đô vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc nuôi dưỡng nguồn cung, sức cầu cho thị trường địa ốc và vai trò này sẽ càng rõ nét hơn khi quỹ đất nội đô trở nên khan hiếm hơn trong tương lai. Tại phía Bắc, nguồn cung căn hộ từ các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh… sẽ giữ vai trò chủ chốt khi được dự báo bổ sung thêm khoảng 104.800 căn hộ trong thời gian tới.

“Trong bối cảnh xin cấp phép dự án mới ngày càng khó khăn, các dự án khu đô thị vùng ven sẽ còn giữ vai trò quan trọng. Thị trường hiện là cuộc chơi của những chủ đầu tư lớn khi phát triển các dự án quy mô, đưa ra sản phẩm đồng bộ, đầy đủ tiện ích và có phân kỳ cụ thể, duy trì việc cung cấp cho thị trường nguồn hàng đều đặn, ổn định. Do đó, các doanh nghiệp nhỏ sẽ phải nương theo các nhà tạo lập thị trường cả về giá bán lẫn thời điểm ra hàng để tối đa hiệu quả”, bà Hằng nói và cho biết thêm, các thị trường vùng ven sẽ mang đến cơ hội tốt cho các chủ đầu tư trong việc phát triển các dự án khu đô thị đủ quy mô, đủ không gian cho các quy hoạch tiện ích, hạ tầng…

Xu hướng đô thị phức hợp vùng ven lên ngôi

Quỹ đất lớn giúp chủ đầu tư có nhiều không gian quy hoạch tiện ích, cây xanh… Ảnh: Thành Nguyễn

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường, JLL Việt Nam cũng cho rằng, xu hướng phát triển dự án nhà ở giai đoạn hiện tại đó là xa hơn, rộng hơn.

Theo bà Hằng, các dự án cần “đủ xa” để có được lợi thế giá đất đầu vào thấp, chi phí xây dựng thấp hơn. Quy mô dự án cần “đủ rộng” để có thể quy hoạch hạ tầng, tiện ích đồng bộ theo tiêu chí “all in one” (tất cả trong một) nhằm đáp ứng nhu cầu cũng là xu hướng lựa chọn nhà ở của nhiều người dân hiện nay.

“Người dân ngày càng ưu tiên các dự án có đủ tiện ích nội khu để sinh sống tiện lợi, từ trường học, bệnh viện… cho đến các dịch vụ tiêu dùng, làm đẹp, ăn uống và giải trí. Do đó, các dự án phải có quỹ đất đủ lớn để bố trí các hạng mục này”, bà Vân nói và cho biết thêm, một dự án đô thị thành công phải là dự án đưa được người dân về ở, chứ không chỉ đơn thuần ở việc bán hết hàng, mà để làm được điều này, công tác thiết kế, quy hoạch tiện ích đóng vai trò then chốt.

Theo chuyên gia JLL Việt Nam, trong xu hướng khu đô thị phức hợp đa tiện ích, căn hộ phải thông minh hơn, gắn nhiều hơn với các yếu tố bền vững như công viên, mảng xanh, không khí trong lành… Khách hàng ngày nay quan tâm nhiều hơn đến chuyện chơi ở đâu, sống thế nào…, do đó dự án phải kết nối được người dân với nhau nhiều hơn, phải hình thành được cộng đồng kết nối trong dự án. Năm năm trước, một dự án thành công là bán nhanh, bán hết, còn hiện nay, tiêu chí là phải có cộng đồng cư dân hạnh phúc với nơi ở của mình. Điều này chỉ có thể làm được khi dự án có quy mô đủ lớn để hiện thực hóa các mục tiêu.

Các chuyên gia cho rằng, là thị trường đi sau, Việt Nam cơ bản sẽ đi theo xu hướng chung mà các thị trường đi trước đã định hình, trong đó có xu hướng “làm trung tâm, sống ven đô”.

Theo nghiên cứu thực hiện bởi tờ The Sunday Telegraph (Anh), bất động sản tại các vùng ngoại ô xa hoa quanh thủ đô các nước có một trật tự mới được hình thành so với khu vực nội đô đầy xáo trộn. Khảo sát của Savills cũng chỉ ra rằng, ít nhất 6/10 khách hàng của họ có muốn sống ở ngoại ô hơn tại nội đô, lý do bởi khách hàng đã quá mệt mỏi với việc trải qua nửa số thời gian trong ngày tại vùng trung tâm ồn ào và đầy bon chen, họ đã chán việc trở về nhà hàng ngày với các tuyến đường xe chật kín, ô nhiễm tiếng ồn… xung quanh tổ ấm.

Tại Mỹ, ước tính chi phí sinh hoạt và giá nhà đất vùng ngoại ô rẻ hơn từ 30-40% so với các khu trung tâm thành phố lớn như Washington hay New York. Một khảo sát về cuộc sống ở nông thôn Pháp chỉ ra rằng, chi phí sinh hoạt ở nông thôn, vùng ven thấp hơn so với các thành phố lớn. Những người đã sống ở nông thôn đều bày tỏ sự hạnh phúc khi 93% cho biết “hài lòng” và có tới 53% cho biết “rất hài lòng” với cuộc sống ở ngoại ô. Chỉ 5% những người sống ở nông thôn muốn rời khỏi đó và đi đến thành phố.

Ở Pháp, mặc dù Paris được xem là một trong những thành phố đẹp nhất thế giới, nhưng người Pháp luôn hướng về cuộc sống trong lành ở vùng ngoại ô khi 81% số người được hỏi cho biết, họ ưa thích vùng ngoại ô yên bình, gần gũi với thiên nhiên và ít ô nhiễm hơn.