Báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho biết, tháng 10, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp khu vực phía Nam (thị trường chủ lực gồm TP HCM, Bình Dương, Long An) tăng 4-10% so với đầu năm nay. Trong khi đó, thanh khoản thị trường này tiếp tục đi xuống, chỉ duy trì ở mức thấp, nhiều nơi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ 20% rổ hàng tức tồn đọng đến 80% sản phẩm mới. Có rất ít dự án căn hộ chào bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ 50% trên thị trường sơ cấp.

Đối với phân khúc nhà liền thổ (nhà phố và biệt thự thuộc các dự án) giá bán tại các tỉnh phía Nam cũng neo cao trong tháng 11 sau khi đã tăng mạnh hồi quý III (có nơi tăng 20-30%). Thanh khoản đầu quý IV giảm gần 90% trên thị trường sơ cấp. Tình hình tương tự với thị trường thứ cấp khi nhiều nhà đầu tư cần xả hàng gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao.

Báo cáo chỉ số giá bất động sản của Savills (SPPI) vừa công bố cũng cho hay, quý vừa rồi, chỉ số giá nhà ở tại TP HCM đạt 130 điểm, tăng 1 điểm theo quý, đến từ việc giá sản phẩm hạng B (trung cấp) tại quận 9 tăng 13% và Nhà Bè tăng 5%. Nhà ở phân khúc này có giá cao nhất là 10 tỷ đồng một căn trong khi nhà hạng A (cao cấp) ghi nhận mốc 30 tỷ đồng một căn.

Savills xác nhận tỷ lệ hấp thụ nhà ở tại TP HCM chỉ đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý do giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm bởi việc lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng.

Khảo sát của VnExpress cũng ghi nhận đến tháng 11, giá bán nhà sơ cấp neo cao nhưng các chủ đầu tư chiết khấu phổ biến hơn trước, có nơi chiết khấu 40-50% cho trường hợp thanh toán nhanh căn hộ và nhà liền thổ đã hết hạn trong tháng 10. Hiện giá bán căn hộ tại quận 2 cũ (TP Thủ Đức) thuộc phân khúc cao cấp trong rổ hàng mới đều có giá tăng 5-8% so với hàng cũ trên cùng địa bàn.

Ở phân khúc nhà liền thổ, rổ hàng sơ cấp chào bán tại quận 9 cũ (TP Thủ Đức) ghi nhận mốc 18 tỷ đồng một căn, chiết khấu thanh toán nhanh 18%. Shophouse tại quận 2 cũ tiếp tục bán giá 360 triệu đồng một m2. Dinh thự hạng sang tại một dự án 26,7 ha thuộc khu đô thị tại phường Long Bình TP Thủ Đức có giá bán 250-700 tỷ đồng một căn.

Giá nhà ở chào bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có diễn biến ngược chiều nhau và chênh lệch ngày càng lớn. Cụ thể, giá bán nhà sơ cấp trong hai tháng đầu quý IV vẫn leo thang lên 10% so với đầu năm nhưng giá bán nhà thứ cấp đã ghi nhận nhiều trường hợp giảm 10-20%, cá biệt một số nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng điều chỉnh giá bán đến 25-30% so với đầu năm.

Chiết khấu thanh toán một lần trở nên phổ biến trên thị trường sơ cấp. Tính đến tháng 11, dù các chiết khấu khủng đã khép lại vẫn còn các dự án chiết khấu thanh toán nhanh giảm 18-20% giá trị tài sản.

Điểm giống nhau của thị trường sơ cấp và thứ cấp là thanh khoản đồng loạt giảm mạnh. Dòng tiền của khách mua bị nghẽn, đồng thời trước chênh lệch khá lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đứng ngoài thị trường, giữ tiền mặt chờ các nhịp điều chỉnh sâu hơn để bắt đáy.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư Vấn Nam Phát, cho biết giá nhà sơ cấp vẫn tăng khi chủ đầu tư chào bán tại thời điểm quý III và IV là do chi phí đầu vào phát triển dự án đội lên khá cao. Cụ thể: chi phí chạy pháp lý lớn do thời gian kéo dài, chi phí tài chính leo thang (lãi vay trong xu hướng đi lên), chi phí quỹ đất, vật tư, nhân công xây dựng... đều không giảm. Các chi phí đầu vào này ngày càng đắt đỏ cùng với tình trạng trượt giá dẫn đến giá thành đầu ra của sản phẩm bị đội lên.

Theo ông Nam, giá nhà (cả chung cư và nhà liền thổ) tăng trên thị trường sơ cấp, một phần còn do phân khúc sản phẩm này đang định vị thuộc nhóm trung – cao cấp trở lên và không có nhà giá rẻ, dẫn đến giá chào bán bình quân toàn thị trường leo thang. Ngoài ra, không loại trừ việc các chủ đầu tư muốn tối ưu hóa lợi nhuận và tạo tâm lý tăng giá ảo nên rổ hàng được định giá sản phẩm bán ra đợt sau luôn cao hơn đợt trước, nhằm kích thích người mua bằng đòn tâm lý giá trị tài sản vẫn luôn tăng đều.

Ông Nam phân tích thêm, trong bối cảnh giá nhà thứ cấp sụt giảm do thị trường mất thanh khoản, thiếu hụt dòng tiền, nhà đầu tư xả hàng để cơ cấu danh mục, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải nỗ lực giữ giá. Do đó, họ không giảm trực tiếp khi niêm yết ra thị trường mà chọn phương án giảm giá kỹ thuật thông qua khuyến mãi, ưu đãi và chiết khấu cao.

CEO Nam Phát giải thích, các doanh nghiệp bất động sản không muốn tạo cho khách hàng đã mua đợt đầu cảm giác bị mua hàng giá đắt hay mua hớ. Bởi lẽ, cảm giác này có thể dẫn tới các phản ứng không có lợi như khách tạm ngưng thanh toán tiền, kiếm cớ để hủy hợp đồng, đòi giảm giá. Vì vậy, đa số các chủ đầu tư không chọn phương án giảm giá bán trực tiếp các đợt tung hàng giai đoạn sau.

Việc liên tục niêm yết giá bán tăng còn làm cho khách hàng có cảm giác mua được giá hời bằng "kỹ thuật" tăng giá bán lên cao sau đó giảm giá xuống (thực chất không giảm giá). Khi thị trường tốt hơn, doanh nghiệp sẽ loại bỏ dần các gói chiết khấu, khuyến mãi.

Các doanh nghiệp đều có tâm lý tạo ra thông tin giá bất động sản tăng lên theo thời gian bằng cách tách biệt giá niêm yết với sau chiết khấu, khuyến mãi. Việc liên tục niêm yết giá bất động sản bán đợt sau cao hơn đợt trước còn có lợi cho doanh nghiệp trong việc tăng dài hạn vì quá trình này sẽ lấy tham chiếu bảng giá mới chưa chiết khấu. Sự khác nhau giữa giảm giá trực tiếp và giảm giá gián tiếp là giảm trực tiếp tạo mặt bằng giá mới thấp hơn trong khi giảm giá gián tiếp giúp duy trì mặt bằng giá cao, tăng liên tục theo chủ đích của bên bán.

Theo ông Nam, diễn biến giá nhà sơ cấp tăng kèm theo ưu đãi lớn, chiết khấu khủng là cách các doanh nghiệp nỗ lực kích cầu, tranh thủ hút dòng tiền về giữa lúc thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều hiện tượng giảm giá, thanh khoản chậm.

Ông dự báo sự cạnh tranh giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp trong thời gian tới sẽ diễn ra khốc liệt khi người mua đặt giá tài sản lên bàn cân để so sánh, cân nhắc và chuộng hàng có giá "mềm" hơn.

Vũ Lê