Chỉnh lý toàn diện quy định điều tiết bất động sản

Với 10 chương, 82 điều, Dự thảo trình Quốc hội thảo luận hôm qua (31/10) đã có khá nhiều thay đổi đáng chú ý, trong đó có quy định về điều tiết thị trường bất động sản.

Dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm có đến 4/5 điều về điều tiết thị trường bất động sản đều giao Chính phủ quy định chi tiết. Tuy nhiên, có ý kiến đại biểu cho rằng, như vậy là chưa bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, chưa thể chế hoá đúng và đầy đủ đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng.

Báo cáo tiếp thu, giải trình trước khi đại biểu thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và rà soát, chỉnh lý toàn diện Mục 1, Chương IX, Dự thảo về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường, tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường.

Theo đó, thay vì giao Chính phủ quy định chi tiết biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, Dự thảo đã quy định rõ 7 biện pháp, trong đó có điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản; điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm dự án bất động sản để điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản…

Về thẩm quyền, Dự thảo đã bổ sung quy định: “Trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định các chính sách, giải pháp điều tiết thị trường bất động sản”.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Dự thảo cũng đã bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, chỉ quy định “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, nên một số vấn đề Ủy ban Thường vụ Quốc hội vẫn đề xuất hai phương án tại Dự thảo, trong đó có việc thanh toán mua bán, thuê nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai (trên giấy).

Phương án 1, quy định bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi các giấy chứng nhận được cơ quan có thẩm quyền cấp cho bên mua.

Phương án 2, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng mua bán nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5% giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý và chủ đầu tư không được dùng số tiền này. Các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, thuê.

Tương tự, Dự thảo cũng để hai phương án về đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy.

Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Tiếp tục trái chiều quan điểm về đặt cọc

Phiên thảo luận cuối cùng trước khi Quốc hội bấm nút thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục ghi nhận những ý kiến khác nhau về quy định đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đại biểu Trần Hồng Nguyên nhất trí với phương án 1, vì phương án này ít rủi ro cho người mua - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản. Lý do là, đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, nên sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp.

Bà Nguyên phân tích, quy định như phương án 2 sẽ dẫn tới khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi thực hiện dự án rất dài, gây nhiều rủi ro cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản vừa qua diễn biến phức tạp, còn tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện. Thực tế cho thấy, nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5 - 10 năm vẫn chưa triển khai, nên cần quy định “siết” đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, phương án 1 cũng là phương án được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Tuy nhiên, một số vị đại biểu vẫn nghiêng về phương án 2. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) lý giải, phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển hơn so với phương án 1, đặc biệt trong bối cảnh tình hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay.

Bà Nga phân tích, việc đầu tư dự án cần kinh phí không nhỏ, cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc sớm sẽ giúp chủ đầu tư phần nào có thêm nguồn vốn để tái đầu tư và nhất là góp phần gia tăng cơ hội thu hút khách hàng tiềm năng.

“Mặc dù phương án này có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng, song điều này cần được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt ngay từ khâu xem xét, lựa chọn nhà đầu tư ban đầu để bảo năng lực và khả năng thực hiện dự án của nhà đầu tư. Việc hạn chế rủi ro như phương án 1 sẽ bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, đồng thời dường như đi ngược với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho các doanh nghiệp phát triển”, đại biểu Nga nêu quan điểm.

Một số vị đại biểu khác cũng chọn phương án hai, song đề nghị quy định số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê.