Giai đoạn “siêu lợi nhuận” đã qua

Đầu tư vào bất động sản để bán không phải lúc nào cũng có thanh khoản ngay hoặc bán được giá cao nhất. Vì thế, đầu tư bất động sản cho thuê vẫn được nhiều chuyên gia khuyến nghị là một lựa chọn an toàn để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu ổn định.

Hiện tại, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ đã giảm khá mạnh so với giai đoạn trước dịch. Nguyên nhân là do giá đầu vào tăng cao, trong khi thị trường cạnh tranh gay gắt khiến chủ sở hữu phải giảm giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao. Đây cũng là lý do khiến xu hướng đầu tư vào căn hộ cho thuê thoái trào một thời gian dài.

Báo cáo về thị trường căn hộ cho thuê của Savills Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động này ở nhiều khu vực đang thấp hơn lãi ngân hàng. Cụ thể, mức lợi nhuận cho thuê đối với các vị trí căn hộ khu trung tâm chỉ đạt khoảng 3,2%/năm và từ 5,7-6,5%/năm ở các địa bàn xa trung tâm như huyện Nhà Bè, quận Bình Tân hay quận Thủ Đức cũ (nay là TP. Thủ Đức).

Anh Phan Tuấn - chuyên đầu tư căn hộ cho thuê cho biết, so với giai đoạn trước, một căn hộ cho thuê có thể đạt doanh thu từ 8-10% giá trị căn hộ mỗi năm thì hiện tại không vượt quá ngưỡng 4%, lý do bởi thời điểm mua căn hộ giá neo cao, cộng thêm khấu hao chi phí môi giới và thời gian trống trong khi tìm khách thuê, đó là chưa kể đến chi phí sửa sang sau khi khách thuê cũ hết hợp đồng, chi phí tái đầu tư phần nội thất…

Theo nhà đầu tư này, đối tượng khách thuê ngày càng phân hóa rõ nét. Phân khúc trung cấp hướng đến đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên có điều kiện, gia đình trẻ chưa đủ tài chính mua nhà… Đây là phân khúc rất đắt khách và sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai khi đối tượng phục vụ là nhóm khách hàng có nhu cầu thực đang ngày một gia tăng nhanh.

Đối với phân khúc cao cấp, đối tượng thuê chủ yếu là người nước ngoài, nhà quản lý doanh nghiệp… nên tỷ lệ lấp đầy phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, đối tượng đi thuê chung cư với mức giá trên 10 triệu đồng/tháng chủ yếu là người có thu nhập tốt, sẵn sàng thay đổi từ thuê sang mua hẳn căn hộ, nên mức độ ổn định cho thuê không cao.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, trong giai đoạn 2017-2018, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê luôn ở ngưỡng cao từ 6-8% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ), đà giảm bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 với tỷ suất lợi nhuận đạt 5,2% và “rơi tự do” trong giai đoạn 2020-2021 khi đại dịch ập đến, lần lượt lùi về mức 4,5% năm 2020 và 4,3% năm 2021.

Việc tiếp cận nhà chung cư ngày càng khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Ảnh: Trọng Tín

Vẫn là kênh đầu tư được quan tâm

Dù lợi nhuận không còn cao như trước, nhưng đặt trong bối cảnh khó khăn hiện nay, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc ít bị ảnh hưởng nhất so với các phân khúc khác bởi các tác động tiêu cực từ thị trường do loại hình nhà ở này đáp ứng nhu cầu thực.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, mặt bằng giá chung cư ngày càng tăng nhanh, tính riêng trong quý III/2023, giá bán chung cư tại TP.HCM vẫn cao nhất cả nước, trung bình từ 45,5 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê căn hộ chưa tăng tương xứng. So với giai đoạn 2018-2019, giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã giảm mạnh. Nhiều căn hộ chung cư có giá bán từ 3-4 tỷ đồng nhưng mức giá thuê chỉ rơi vào khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, những căn hộ giá bán từ 4-6 tỷ đồng thì giá thuê dao động từ 15-25 triệu đồng/tháng.

Dù thị trường căn hộ cho thuê đang khá ảm đạm, nhưng một số dự án mới bàn giao, có chất lượng dịch vụ tốt và môi trường sống tiện nghi, hình thành được cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện sinh hoạt… vẫn ghi nhận lượng khách thuê đều đặn.

Chẳng hạn, dự án Him Lam Phú Đông và Phú Đông Sky Garden đều có tỷ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30-35%, lượng khách thuê ổn định với giá thuê không giảm trong thời gian qua. Cụ thể, căn hộ 2-3 phòng ngủ cho thuê giá 8-10 triệu đồng/tháng và luôn có khách hỏi thuê. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án đang ở mức 10% sau khi cất nóc và chuẩn bị bàn giao.

Tương tự, dự án Akari City của Nam Long cũng có hoạt động cho thuê nhộn nhịp. Các căn hộ 1-2 phòng ngủ có tỷ lệ lấp đầy cao với giá thuê dao động từ 7-11 triệu đồng/tháng. Các căn hộ 80 m2 đang có giá thuê từ 12-14 triệu đồng/tháng, khách thuê chủ yếu là các gia đình trẻ. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án đạt từ 10-15%.

Theo ông Lê Bảo Long, với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê), ở quanh mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…

“Việc tiếp cận nhà chung cư ngày càng trở nên khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên, điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay”, ông Long nói phân tích.

Còn bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho hay, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP.HCM là 592 USD, tương đương hơn 14 triệu đồng. Đây là thị trường phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, giá thuê nhà được xem là ở mức “phải chăng” khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người. Trong khi đó, lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp, nhưng bù lại nhu cầu và công suất sử dụng lại cao.

Theo một nghiên cứu của Savills Việt Nam về nhà ở công nhân, tại Hải Phòng, giá thuê nhà ở công nhân chỉ ở mức 3,2-4,2 USD/m2/tháng, nhưng tỷ lệ lấp đầy luôn đạt 95%. Điều này cho thấy, có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở công nhân cho thuê theo quy mô lớn tại những địa phương phát triển mạnh công nghiệp.