Thị trường chung chưa khởi sắc

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2023, lượng tồn kho bất động sản đạt khoảng 16.940 sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng tồn kho nằm nhiều nhất ở phân khúc đất nền dự án (7.190 nền), sau đó là nhà ở riêng lẻ (khoảng 6.554 căn)…

Báo cáo cũng cho biết, lượt tìm kiếm và quan tâm của các nhà đầu tư đối với sản phẩm nhà ở riêng lẻ, đất nền dù tăng so với quý trước đó, nhưng hoạt động giao dịch chưa có nhiều cải thiện, riêng mức độ quan tâm tới đất nền trên cả nước giảm tới 73% (trong đó miền Bắc giảm 73%, miền Trung giảm 75% và miền Nam giảm 71%).

Thực tế, cùng với thị trường chung, phân khúc đất nền (bao gồm đất nền trong dân, đất nền trong dân tự phân lô, đất nền dự án) cũng rơi vào tình cảnh khó khăn kéo dài, thanh khoản sụt giảm mạnh. Bộ Xây dựng đánh giá, trong ngắn hạn, phân khúc này sẽ chưa thể khởi sắc và có nhiều, dù tốc độ giảm giá đã chậm lại.

Tương tự, Batdongsan.com.vn cho biết, phân khúc đất nền đang chứng kiến mức độ quan tâm giảm mạnh so với mức đỉnh tháng 3/2022 và chưa có dấu hiệu hồi phục. Theo khảo sát của đơn vị này, chỉ 17,5% nhà môi giới cho rằng, thị trường đất nền sẽ hồi phục vào cuối năm 2023, trong khi phần còn lại cho rằng, chỉ có thể hồi phục từ năm 2024, cụ thể, quý I (17,9%), quý II (22,7%), quý III (16,9%), quý IV (25%).

Về giá, Batdongsan.com.vn cho biết, chỉ số giá duy trì mức tăng ổn định từ năm 2018 trên cả nước, nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và từng giai đoạn trong năm 2023.

Đại dự án ven sông hồng

Tại thị trường Hà Nội, khu vực huyện Đông Anh đang được nhiều nhà đầu tư chú ý khi có những diễn biến mới về dự án đô thị lớn và thông tin thành lập quận trong thời gian tới.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện liên doanh Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo cho biết, dự án Thành phố thông minh do liên doanh này thực hiện khởi động vào ngày 11/11/2023. Ngay sau đó, các hạng mục của dự án sẽ được triển khai theo kế hoạch đề ra.

Trước đó, UBND TP. Hà Nội đã điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài (đoạn 3) khu vực dự án Thành phố thông minh giai đoạn I và II.

Thời gian gần đây, thông tin dự án Thành phố thông minh sớm được khởi động và việc Đông Anh có thể lên quận vào khoảng năm 2025 được xem là động lực thúc đẩy thị trường đất nền khu vực này và khảo sát thực tế cho thấy, giá đất nền tại đây và khu vực lân cận đang có xu hướng tăng lên.

Trong khi đó, UBND huyện Đông Anh đang chuẩn bị tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất phía Tây đường Đản Dị, xã Uy Nỗ (đợt 2), mức giá khởi điểm từ 42 - 52 triệu đồng/m2 tùy ô (dự kiến tổ chức đấu giá vào ngày 18/11/2023).

Trước đó, 33 lô đất với tổng diện tích gần 4.000 m2 trong ô đất LK1, LK2 thuộc dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất phía Tây Bắc, thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương đã được đấu giá thành công. Thửa đất trúng đấu giá cao nhất là 100 triệu đồng/m2, cao gấp đôi giá khởi điểm. Thửa đất có giá trúng thấp nhất là 53 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá gần 260 tỷ đồng, tăng hơn 67 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Tương tự, 11 thửa đất với tổng diện tích hơn 1.100 m2 tại khu đất thôn Đông, xã Tàm Xá cũng được mang ra đấu giá với giá khởi điểm từ 43 - 50 triệu đồng/m2. Thửa đất trúng đấu giá cao nhất là 82 triệu đồng/m2, cao hơn 80% giá khởi điểm. Thửa đất có giá trúng thấp nhất là 49 triệu đồng/m2.

Theo người dân, những thửa đất mặt đường Võ Nguyên Giáp, gần chân cầu Nhật Tân có mức giá lên đến 200 triệu đồng/m2

Đón sóng đầu tư

Tham khảo thông tin từ các đơn vị môi giới, các nhà đầu tư, hầu hết đều bày tỏ sự háo hức trước việc Đông Anh chuẩn bị “lên đời” và việc tham gia đấu giá đất tại đây được xem là hành động đón đầu sóng đầu tư.

Thực tế, sau thời gian dài trầm lắng, hoạt động đấu giá nói chung, đấu giá đất nền nói riêng bắt đầu nóng trở lại tại các khu vực có câu chuyện riêng (chuẩn bị thành lập quận, có dự án hạ tầng lớn…). Chẳng hạn, trường hợp đấu giá 33 lô đất kể trên, phiên đấu giá có gần 170 nhà đầu tư tham gia với hơn 300 hồ sơ.

Đáng chú ý, tại phiên đấu giá này, việc nhà đầu tư trúng đấu giá sang tay kiếm lời ngay đã xuất hiện trở lại. Đơn cử, thửa đất B3 với diện tích 75,89 m2 đã được một nhà đầu tư tại Thanh Oai đấu trúng với mức giá 55,5 triệu đồng/m2, tương đương hơn 4,2 tỷ đồng. Ngay sau khi kết thúc buổi đấu giá, nhà đầu tư này đã thỏa thuận sang tay cho người khác với giá 4,7 tỷ đồng, chênh 500 triệu đồng so với mức giá trúng, tương đương giá bán 62,5 triệu đồng/m2.

Trong vai một nhà đầu tư, phóng viên được nhân viên môi giới sàn IQ Land cho hay, một số nhà đầu tư trúng đấu giá đất ở Lễ Pháp đang có nhu cầu chuyển nhượng sản phẩm là đất nền. Theo môi giới này, nhà đầu tư thứ cấp vẫn có cơ hội kiếm lời vì khu đấu giá đang được làm hạ tầng (hạ tầng làm sau khi đấu giá) nên giá đất sẽ còn tăng tiếp.

“Hiện tại, có nhiều nhà đầu tư quan tâm đến thị trường đất nền Đông Anh, chủ yếu mua với nhu cầu đầu tư chờ tăng giá, nhất là sau khi huyện này chính thức được lên quận”, môi giới này nói.

Còn theo đại diện sàn Hòa An Phát, việc khởi công dự án Thành phố thông minh cùng thông tin thành lập quận Đông Anh đang khiến giá đất tại đây “nóng” dần. Do đó, nhà đầu tư có “tiền thịt” có thể tham gia thị trường lúc này.

“Do nguồn cung khan hiếm nên giá đất sẽ chỉ đi ngang, chứ không giảm, với các trục đường chính giá còn tăng mạnh. Vì thế, cứ ‘hở’ ra lô đất nào nằm trên các trục đường chính là người dân địa phương sẽ mua ngay. Thậm chí, do sát với dự án Thành phố thông minh, được thừa hưởng nhiều tiện ích nên những khổ đất trong ngõ có diện tích 40 - 50 m2 đang được săn lùng với mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2”, vị này nói và cho biết thêm, rất có thể giá bán sản phẩm tại dự án Thành phố thông minh sẽ cao hơn cả các đại đô thị ở Gia Lâm, Hưng Yên, cho nên đất nền quanh dự án được bán ở mức cao là điều dễ hiểu. Mặt khác, nếu săn được các sản phẩm loại này, nhà đầu tư có thể yên tâm vì mức độ an toàn cao, lại dễ dàng giao dịch, vấn đề chỉ là giá tăng cao hay thấp, thời gian nhanh hay chậm mà thôi.