Điều chỉnh giảm giá bán

Theo báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán Rồng Việt, trong 9 tháng đầu năm 2023, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia chỉ bán chưa tới 90 sản phẩm, chủ yếu đến từ dự án Westgate (Bình Chánh, TP.HCM) và The Standard (Bình Dương), cho dù nỗ lực giới thiệu và đưa sản phẩm ra thị trường. Bởi vậy, An Gia đang tích cực tổ chức sự kiện bán hàng để đẩy nhanh số hàng tồn kho (The Standard khoảng 50 căn, Westgate khoảng 70 căn) trong những tháng cuối năm này.

Lãnh đạo An Gia chia sẻ, khó khăn lớn nhất của Công ty lúc này là chậm thu dòng tiền bàn giao từ dự án Westgate (block C) so với dự kiến. Nguyên nhân là do trong thời gian qua, số lượng khách hàng xin gia hạn thanh toán tăng cao vì thu nhập bị ảnh hưởng bởi kinh tế khó khăn, khiến dòng tiền cuối năm của khách hàng không còn nhiều.

Còn ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong giỏ hàng khu căn hộ Westgate đang được đẩy mạnh bán ra đợt này, các căn hộ có mức giá từ 37 triệu đồng/m2, trong khi giá bán khởi điểm trước đó từ năm 2022 là trên 40 triệu đồng/m2. Theo lãnh đạo An Gia, các căn hộ còn lại tại dự án Westgate đều thuộc loại diện tích lớn, từ 3 phòng ngủ trở lên nên có giá trị cao, do đó việc điều chỉnh giá bán nhà đợt này vừa nhằm mục đích kích thích thanh khoản, vừa gia tăng sự cạnh tranh với các dự án đang triển khai trên cùng khu vực.

Thực tế, dù không quá sôi động, song thị trường bất động sản phía Nam những tháng cuối năm 2023 ghi nhận thêm những tín hiệu tích cực với việc các chủ đầu tư đẩy mạnh các giỏ hàng ra thị trường. Đặc biệt, thị trường xuất hiện một số dự án mở bán giai đoạn sau tăng chiết khấu 10-15% so với đợt mở bán trước đó. Đây là hiện tượng mới, bởi phân khu cuối của một dự án thường là giỏ hàng đẹp, giá luôn được đẩy lên cao hơn so với các đợt bán trước.

Chẳng hạn, tại Tập đoàn Nam Long, những giỏ hàng tại các dự án ở TP.HCM như Akari City (quận Bình Tân) và Mizuki Park (Bình Chánh) đều có sự điều chỉnh về giá bán. Theo đó, giỏ hàng căn hộ Akari City mở bán trong tháng 11 này có giá khởi điểm từ 45 triệu đồng/m2, còn căn hộ Mizuki Park có giá khởi điểm 46 triệu đồng/m2, đều lần lượt giảm so với mức giá 48 triệu đồng/m2 và 49 triệu đồng/m2 mở bán trước đó nửa năm.

Với các sản phẩm căn hộ EHome Southgate (Long An) có giá khoảng 1 tỷ đồng/căn, dù mức giá khởi điểm hầu như được giữ nguyên tính từ các đợt mở bán từ đầu năm đến nay, nhưng để kích cầu mua nhà, Nam Long đưa ra các chính sách chia nhỏ thanh toán, vay không lãi suất đến khi nhận nhà vào năm 2025, sau đó tiếp tục được hưởng mức lãi suất cố định 6%/năm.

Hay tại Khang Điền, ngay sau khi được Sở Xây dựng TP.HCM ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 1.043 căn hộ tại dự án The Privia (Bình Tân) vào cuối tháng 10/2023, chủ đầu tư này đã công bố mức giá sơ cấp chỉ từ 48 triệu đồng/m2 (bao gồm tim tường, nhưng chưa bao gồm thuế VAT), bàn giao hoàn thiện cơ bản… khiến không ít người bất ngờ, bởi trước khi chính thức ra mắt, thời điểm 2022, dự án này được nhiều sàn môi giới rumor giá không dưới 60 triệu đồng/m2. Mức giá mới được đánh giá là rất cạnh tranh trong bối cảnh mặt bằng giá nhà khu Tây TP.HCM dao động từ 55-60 triệu đồng/m2.

Ngoài các dự án nói trên, nhiều chủ đầu tư khác đang có dự án chào bán tại Bình Dương như Kim Oanh, C-Holdings... cũng đưa ra mức giá bán chỉ từ 30-35 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế VAT, cam kết hỗ trợ lãi suất, thuê lại nhà..., giảm mạnh so với mức giá 40-45 triệu đồng/m2 mở bán trước đó.

Thị trường của bên mua

Thời điểm này, người mua nhà có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được hưởng giá bán ưu đãi với nhiều chính sách hỗ trợ kèm theo từ chủ đầu tư, điều trước đây chưa từng diễn ra.

Theo các chuyên gia, dù chưa lan rộng, nhưng động thái điều chỉnh giảm giá bán của các dự án trên phần nào cho thấy thị trường bắt đầu sự điều chỉnh về giá.

Báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy nhà phố, biệt thự là phân khúc ghi nhận giá điều chỉnh giảm nhiều nhất. Cụ thể, trong tháng 10/2023, giá sơ cấp giảm trung bình 3-7% so với cùng kỳ năm 2022, các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ từ ngân hàng… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 4-8% so với tháng trước, tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và nhóm khách hàng sử dụng vốn vay ngân hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, những sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp khả năng chi trả của số đông vẫn ra hàng tốt. Do đó, để cạnh tranh với nguồn hàng thứ cấp đang “thoát lỗ”, các dự án đã triển khai trước đó chưa bán xong, những dự án mới phải tính toán lại giá bán kỳ vọng sát với giá thực tế thị trường có thể chấp nhận. Đây cũng là điểm quyết định khả năng xuống tiền của người mua trong bối cảnh thị trường dự báo còn khó khăn đến năm 2024.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, thực tế, có những dự án định giá cao, khó bán hàng trong thời điểm hiện nay, buộc doanh nghiệp phải giảm bớt lợi nhuận để bán hàng nhanh hơn, giúp đảm bảo dòng tiền kinh doanh. Việc tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu cho người mua nhà cũng là cách cân bằng lại dòng tiền để đảm bảo hoạt động của doanh nghiệp. Do đó, người sở hữu nhà giai đoạn này sẽ được hưởng lợi nhiều hơn.

Trên thực tế, ngoài những dự án đang trong quá trình xây dựng, thời điểm này, người mua nhà có thể tìm thấy những dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhưng vẫn được hưởng giá bán ưu đãi với nhiều chính sách hỗ trợ kèm theo từ chủ đầu tư. Đây là điểm khác biệt lớn, bởi trước đây, giai đoạn dự án bàn giao thường không còn hỗ trợ chiết khấu và có giá bán cao hơn so với các đợt mở bán trước đó.

Đơn cử, Masterise Homes tung ra chương trình chỉ cần thanh toán 20% là có thể “xách vali vào ở” căn hộ Grand Park vào cuối năm 2023, 80% giá trị còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay, hưởng lãi suất 0% đến tháng 4/2025, tức là khách hàng sẽ nhận nhà vào ở đến năm thứ ba mới phải trả lãi và được miễn phí quản lý đến 12 tháng. Hay tại dự án căn hộ Fiato Premier của Thăng Long Real chào bán tại Nhơn Trạch, Đồng Nai cũng áp dụng ân hạn và hỗ trợ lãi vay kéo dài, chiết khấu thanh toán lên đến 17%...

Tùy từng thời điểm, mỗi dự án sẽ được chủ đầu tư áp dụng những chương trình ưu đãi khác nhau, song theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services, thị trường những tháng cuối năm nay sẽ là thị trường của bên mua khi bên bán áp dụng nhiều chính sách ưu đãi. Nếu như trước đây chủ yếu là chính sách giảm trực tiếp vào giá bán với mức chiết khấu vừa phải đi kèm quà tặng, thì hiện tại ưu tiên giãn tiến độ thanh toán để giúp giảm gánh nặng tài chính cho khách hàng.