Nhằm ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô, tích cực xử lý nợ xấu, Chính phủ và NHNN đã yêu cầu các ngân hàng đẩy mạnh công tác xử lý nợ xấu, tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu theo Nghị quyết 42/2017/QH14; theo đó, chính quyền địa phương có vai trò to lớn trong việc thực thi chính sách tại Nghị quyết số 42 nhằm tăng cường hiệu quả xử lý nợ xấu thông qua biện pháp thu giữ và bán đấu giá tài sản bảo đảm thu giữ để thu hồi nợ vay. Bước đầu phát huy nhiều kết quả tích cực.
Mặc dù đã có những quy định, quy chế nhưng trên thực tiễn, việc phát mãi, bán đấu giá tài sản thu hồi vốn ở các ngân hàng gặp nhiều trở ngại và bất cập từ nhiều cơ quan, tổ chức liên quan, kể cả khi tài sản không phát sinh tranh chấp, xung đột về tài sản được đấu giá do các bên yêu cầu Tòa án xem xét xử lý theo quy định pháp luật.
Cụ thể, dù không bị cơ quan tòa án hay cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu ngăn chặn, dừng giao dịch tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật, nhưng khi Công ty TNHH MTV Xử lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Nam Á (gọi tắt là AMC Nam A Bank) đại diện Nam A Bank với tư cách là bên nhận bảo đảm theo quy định pháp luật, có quyền đưa tài bảo đảm ra bán đấu giá, phát mãi tài sản 50 lô đất tại khu vực Sông Lô và quyền sử dụng đất khu Trung tâm Dịch vụ hội nghị quốc tế (6.608 m2) lại gặp muôn vàn khó khăn.
Các tài sản này là tài sản đảm bảo khoản vay của Công ty TNHH Nam Nha Trang, Công ty TNHH Thiên Bình Tiến, Công ty TNHH Địa ốc Cần Giờ. Khoản vay này đã quá hạn từ năm 2019, là các khoản nợ xấu nhóm 5, lâu ngày không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, Ngân hàng đã thu giữ và đưa các tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu ra bán đấu giá để nhanh chóng thu hồi nợ, giảm tỷ lệ nợ xấu cho Ngân hàng cũng như giảm tỷ lệ nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng.
Công ty AMC Nam A Bank khẳng định, việc thu giữ, bán đấu giá, phát mãi tài sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho Ngân hàng cũng như khách hàng. Việc bán đấu giá các tài sản nêu trên được Công ty Đấu giá hợp danh Cao Nguyên (gọi tắt là Công ty Cao Nguyên) tổ chức thực hiện theo quy định pháp luật. Các tài sản bảo đảm này trước đây được ký hợp đồng công chứng biện pháp bảo đảm, được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật. Thời điểm thu giữ và đưa tài sản ra đấu giá không có tranh chấp hay bản án/quyết định của Tòa án về ngăn chặn giao dịch tài sản bảo đảm.
Đang trong quá trình triển khai việc bán đấu giá tài sản, qua phương tiện truyền thông, phía đơn vị tổ chức hoạt động đấu giá tài sản – Công ty Cao Nguyên có thông tin cơ quan chức năng trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa có công văn dừng thủ tục bán đấu giá đối với các tài sản thế chấp có mục đích “Đất ở không hình thành đơn vị ở”. Công văn này cũng không gửi đến Bên nhận bảo đảm: Ngân hàng TMCP Nam Á, hay bên đại diện ủy quyền xử lý tài sản – AMC Nam A Bank cũng như không gửi đến Công ty Cao Nguyên.
Theo AMC Nam A Bank, tại thời điểm ngân hàng này nhận thế chấp các tài sản bảo đảm cho khoản vay của các Công ty nêu trên (năm 2018) thì chủ tài sản bảo đảm đã được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Khánh Hòa cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đầy đủ theo quy định pháp luật. Các thửa đất thế chấp được công nhận mục đích sử dụng đất: Đất ở tại nông thôn (Không hình thành đơn vị ở). Nam A Bank đã thực hiện các thủ tục ký hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa theo đúng quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Trước và trong quá trình thu giữ và xử lý tài sản thế chấp, Nam A Bank đã nhiều lần làm việc, tạo điều kiện cho bên vay, bên thế chấp thanh toán nợ và giải chấp tài sản tuy nhiên các bên không đưa ra được phương án giải quyết. Khi xử lý các tài sản thế chấp, Ngân hàng đã tiến hành thủ tục đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hòa và được cơ quan chứng nhận việc đăng ký.
Nam A Bank nhận thế chấp và xử lý các tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng là phù hợp với thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và các quy định pháp luật có liên quan.
Căn cứ Căn cứ theo khoản 2, Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: "Trường hợp các bên thỏa thuận về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp theo phương thức đấu giá và có thỏa thuận riêng về thủ tục đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản thì việc xử lý tài sản thực hiện theo thỏa thuận này. Trường hợp không có thỏa thuận riêng thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản"; Căn cứ Điều 303, Điều 304, Điều 451 Bộ Luật Dân sự 2015 và Khoản 2 Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
Như vậy, căn cứ vào những quy định trên, Nam A Bank được xem là người có tài sản đấu giá và là người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo quy định pháp luật và thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp với bên bảo đảm.
Khi ký hợp đồng dịch vụ Đấu giá tài sản, tại các Thông báo bán đấu giá tài sản Nam A Bank và Công ty bán đấu giá đã thông báo công khai: “Người trúng đấu giá/Người mua được tài sản đấu giá phải chịu trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên hệ đăng bộ sang tên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật".
Điều này cho thấy, việc đấu giá tài sản và quá trình hoàn tất các thủ tục hành chính tiếp theo liên quan xác nhận sở hữu tài sản với người trúng đấu giá được công khai và các bên hoàn toàn hiểu rõ bản chất tài sản đấu giá. Khi có kết quả trúng đấu giá tài sản, bên trúng đấu giá sẽ thực hiện đúng, đầy đủ quy định, kể cả việc điều chỉnh nội dung về nguồn gốc, tính chất quyền sử dụng đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” qua đất thương mại dịch vụ theo yêu cầu của UBND tỉnh Khánh Hòa.