Tiền ngầm tỉ đô âm thầm chảy vào bất động sản

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Tác động của Covid-19 ngoài yếu tố tiêu cực thì cũng đem đến cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng dự án và  mở ra một chu kỳ mua bán sáp nhập (M&A) mới. Từ đầu năm đến nay, đã xuất hiện dòng tiền hàng tỉ đô la âm thầm đổ vào thị trường với những thương vụ có quy mô lớn.

Nhiều doanh nghiệp tranh thủ M&A gia tăng quỹ đất trong mua Covid-19. Ảnh minh họa: Lê Quân

Từ đầu năm 2020, dịch Covid-19 đẩy không ít doanh nghiệp rơi vào khó khăn, khiến nhiều doanh nghiệp không đủ dòng tiền xoay sở, buộc phải tìm cách bán bớt tài sản để xử lý. Trong bối cảnh này, các ông lớn với nguồn tài chính mạnh đang mạnh tay thâu tóm quỹ đất tạo nên những thương vụ sang nhượng đình đám. Động thái này cũng mở ra cơ hội để các nhà phát triển bất động sản cơ cấu lại dòng sản phẩm phù hợp, tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai sẽ trở lại trạng thái cân bằng hơn.

Những thương vụ ‘bom tấn’ âm thầm

Sự tác động của dịch Covid-19 trong mấy tháng qua đã tạo ra một cơ hội để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc "săn" dự án khó khăn để mở rộng quy mô hoạt động của mình khi cuộc khủng hoảng qua đi. Dòng tiền hàng tỉ đô được nhiều doanh nghiệp lớn cả nội và ngoại bơm vào thị trường “kích hoạt” những thương vụ quy mô lớn.

Nhìn lại báo cáo kết quả kinh doanh 9 tháng của Novaland có thể thấy hàng chục ngàn tỉ đã được doanh nghiệp này rót vào thị trường để triển khai hoạt động M&A. Cụ thế, trong 9 tháng đầu năm, Novaland đã nhận giải ngân tổng cộng 21.293 tỉ đồng. Các khoản giải ngân được sử dụng cho các hoạt động M&A và đầu tư phát triển dự án.
Các hoạt động M&A của Novaland chủ yếu nhằm gia tăng quỹ đất có tiềm năng phát triển và tăng giá cao trong tương lai. Không chỉ mua thêm, Novaland cũng tiến hành thoái vốn ở những dự án có tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng để cân đối được nguồn thu chi trong mùa dịch.

Đặc điểm của xu hướng M&A năm nay không thể hiện sức nóng trên mặt thông tin nhưng dòng tiền chảy ngầm vào thị trường là rất lớn, thậm chí có cả những thương vụ “bom tấn”. Đầu năm nay, Deal Street Asia có thông báo về việc Tập đoàn Mitsubishi công bố sẽ cùng với Nomura Real Estate tham gia đầu tư giai đoạn 2 của một dự án lớn tại quận 9, TPHCM.

Theo đó, Mitsubishi Corporation và Nomura mua 80% số cổ phần trong giai đoạn 2 của dự án có quy mô 26 ha gồm 21 toà nhà với hơn 10.000 căn hộ. Tổng vốn đầu tư khoảng 100 tỉ yen, tương đương 21.200 tỉ đồng, dự kiến hoàn thành và bàn giao vào năm 2022.

Tại trung tâm TPHCM, tám lô đất thành phần trong Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son (quận 1) đã âm thầm thay đổi chủ đầu tư sau nhiều đợt “sóng ngầm” M&A với việc chia tách, sáp nhập và thay đổi pháp nhân liên tục. Gần đây nhất, đầu năm 2020 hai pháp nhân mới toanh lại xuất hiện âm thầm ở khu vực này thông qua việc sáp nhập với đơn vị sở hữu các lô đất thành phần trong dự án.

Hai pháp nhân mới này được xác định là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Supreme và Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Elegance. Toàn bộ quá trình xuất hiện của các đơn vị này ở khu phức hợp này đã được TBKTSG Online thông tin qua bài viết “Dòng tiền ngàn tỉ đổ vào khu Ba Son” trước đây. Không lâu sau các thương vụ, 6/8 lô đất thành phần trong Khu phức hợp thuộc về hai đơn vị này.

Hai lô đất còn lại trong khu phức hợp cũng đã đổi chủ với sự xuất hiện của Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại TPHCM (Setra) và Công ty TNHH MTV Đầu tư Minh Huy Land.

Nhìn lại cơ cấu pháp nhân sở hữu tại Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son thay đổi liên tục bằng những hoạt động M&A, thu xếp vốn kín kẽ. Đến nay, các pháp nhân mới đã xuất hiện và đang huy động một lượng vốn lớn để đưa khu vực này nhập cuộc trở lại trên thị  trường địa ốc. Điểm thống nhất đáng chú ý là cả tám khu đất trên và cổ phần do các cổ đông sở hữu tại Supreme và Elegance đều được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank)

Không chỉ các đơn vị nước ngoài thâu tóm quỹ đất từ tay doanh nghiệp nội, dòng chảy M&A ngược cũng đã xuất hiện thời gian qua. Theo Nhóm Nghiên cứu Diễn đàn M&A Việt Nam (MAF Research), Danh Khôi Holdings mua lại 100% cổ phần Sun Frontier (thuộc tập đoàn bất động sản danh tiếng của Nhật Bản - Sun Frontier Fudousan) với giá 920 triệu đô la.

Đây là thương vụ M&A đáng chú ý nhất trong ngành bất động sản trong giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 năm nay. Sau khi thương vụ hoàn tất, Danh Khôi Holdings chính thức trở thành chủ đầu tư dự án của Sun Frontier trong đó nổi bật nhất là dự án Dự án Tháp ven sông - The Royal ở Đà Nẵng.

Không chỉ dừng lại ở đó, rất nhiều doanh nghiệp tranh thủ cơ hội săn lùng quỹ đất khi thị trường khủng hoảng cũng đã triển khai các thương vụ có quy mô nhỏ hơn.

Làn sóng đang lan rộng hơn

Không chỉ còn dừng lại ở các dự án nhà ở, xu hướng M&A năm nay còn lan rộng hơn khi dịch bênh khiến cho bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng đối diện với lao đao. Xu hướng thâu tóm trong năm nay vì thế cũng bắt đầu tiếp cận đến những bất động sản trên. Thậm chí bất động sản công nghiệp đang “thăng hoa” cũng trở thành mục tiêu của nhiều nhà đầu tư đón đầu cơ hội.

Xu hướng M&A năm nay lan rộng với làn sóng rao bán khách sạn. Ảnh minh họa: V.Dũng

Không thể gồng gánh các khoản thua lỗ nặng nề, nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng buộc phải rao bán. Ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực xem đây là cơ hội “săn” hàng giá hời. Mới đây, tập đoàn SHREIT đến từ Thái Lan đã rao bán hai khách sạn Ibis Saigon South và Capri by Frasers ở TPHCM với giá 40 triệu đô la vì lý do trên.

Doanh thu và lợi nhuận của các khách sạn lớn giảm sâu khi thị trường du lịch bị tê liệt, tin rao bán khách sạn đang ngày một nhiều hơn. Không chỉ ở TPHCM, tại các trung tâm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng hay Bình Thuận..., lượng thông báo muốn chuyển nhượng khách sạn, resort cũng gia tăng đột biến.

Từ phía mua, Tập đoàn Danh Khôi mua lại một dự án ven biển là Hotel And Resort Đà Nẵng từ Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Hà Nội - Non Nước. Hay Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã chi hàng ngàn tỉ đồng để mua một dự án tại Nhơn Hội (Bình Định) với quy mô hơn 1.000 hecta… Với những chuyển động quy mô lớn trên, “sóng” M&A trong lĩnh vực khách sạn đã nổi.

Ông Raymond Clement, Giám đốc điều hành Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, cho biết, về cơ bản một đại dịch làm ảnh hưởng đến sự sự linh hoạt của thị trường và có thể là nguyên nhân của một số thương vụ bán và chuyển nhượng ở quy mô lớn. Chuyên gia này dự báo Covid-19 nhiều khả năng thúc đẩy những thương vụ M&A bất động sản nghỉ dưỡng nhanh hơn khi các bên mua - bán sẵn sàng đàm phán về mức giá phù hợp hơn trước.

Trong khi đó, Sohovietnam, đơn vị chuyên tư vấn các thương vụ M&A bất động sản nhận định, nhu cầu của nhiều nhà đầu tư đặt mua khách sạn tại Việt Nam tăng lên trong thời gian gần đây. Chỉ riêng lĩnh vực khách sạn và khu nghỉ dưỡng, tổng số tiền sẵn sàng đầu tư nằm trong khoảng 8.000-10.000 tỉ đồng.

Ngay cả phân khúc không bị ảnh hưởng nhiều bởi đại dịch như bất động sản công nghiệp thì sóng M&A cũng bắt đầu “gợn”. Số liệu khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, trong quí 3-2020, các thương M&A bất động sản công nghiệp vẫn diễn ra sôi động.

Điển hình cho xu hướng này là Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu đô la cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Hay “gã khổng lồ” kho bãi châu Á - GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam ra mắt liên doanh 1,5 tỉ đô la tại Việt Nam...

Tương tự như kỳ khủng hoảng trước, hiện nay các thương vụ mua bán tài sản sẽ được thúc đẩy nhanh khi giá cả dễ thương lượng hơn do tác động của dịch bệnh. Tuy nhiên, với năm nay xu hướng M&A ngày được mở rộng hơn và dòng vốn cũng chảy vào thị tường một cách âm thầm hơn khi thị trường đang chống đỡ với đại dịch.