Khảo sát của VnExpress, chỉ trong vòng 10 tháng qua, dưới tác động của đại dịch, thị trường bất động sản TP HCM đã xuất hiện nhiều thay đổi lớn về nguồn cung, thanh khoản và giá trị tài sản cũng như giá trị khai thác cho thuê.
Cụ thể, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM hiện giảm 25-40% so với trước Covid-19. Giá thuê chung cư giảm 15-20% so với cuối năm 2019. Giá thuê các tài sản thương mại, văn phòng giảm 25-50% tùy vị trí và mức độ ảnh hưởng của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh ngắn hạn của khách thuê. Ghi nhận trong tháng 10-11/2020, nhiều tài sản vẫn duy trì đà giảm giá thuê tới cuối năm 2020.
Điều đáng chú ý là giá chào bán các tài sản bao gồm nhà đất và chung cư vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt, mức tăng giá bất động sản liền thổ (biệt thự, nhà phố dự án) vẫn đạt 20-36% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng nhà chung cư tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới ở cả khu trung tâm lẫn vùng ven TP HCM.
Nguồn cung bất động sản lộ rõ xu hướng điều chỉnh mạnh, đặc biệt nguồn cung nhà ở giảm khoảng 60%, do tác động của 2 yếu tố khách quan (đại dịch) và chủ quan (quy trình cấp phép chậm) đã kéo thanh khoản thị trường xuống thấp (giảm một nửa) được xem là diễn biến hợp lý.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, giá trị tài sản leo thang còn thuê lao dốc đang cho thấy phản ứng ngược chiều và điều này đang làm phân hóa thị trường đầu tư mạnh mẽ nhất một thập niên qua.
Trao đổi với VnExpress, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, có thể hình dung nghịch lý giá bán leo thang còn giá thuê lao dốc là lát cắt thị trường diễn biến theo mô hình chữ K. Cạnh trên tượng trưng cho giá bán, đang tăng trưởng. Cạnh dưới tượng trưng cho thị trường cho thuê, đang giảm sút rất mạnh.
Bất động sản đang chào bán và cho thuê tại quận 7, TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.
Ông Chánh phân tích, nguyên nhân của nghịch lý này xuất phát từ việc thị trường bất động sản bất ngờ chịu tác động bởi đại dịch. Nhu cầu thuê bất động sản giảm sút do tác động của việc kinh doanh ảm đạm, khả năng chi trả bị suy yếu và dòng tiền của bên thuê bị gián đoạn đột ngột, dẫn đến giá thuê lao dốc. Trong khi đó, giá tài sản vẫn tăng vì nguồn cung ít và bên nắm giữ tài sản chưa bước vào giai đoạn khủng hoảng đến mức buộc phải bán rẻ.
Chuyên gia này nhận định, bên cạnh nghịch lý giá bán leo thang, giá thuê lao dốc có một tín hiệu hợp lý đã xuất hiện, đó là thanh khoản đang kém hơn so với trước dịch Covid-19. Nguyên nhân thị trường mua bán bất động sản tắc thanh khoản do thiếu nguồn cung và niềm tin vào sự phục hồi của thị trường còn thấp.
Theo ông Chánh, đây chưa phải là thời điểm tệ nhất vì giới đầu tư còn gồng được. Tuy nhiên 12-18 tháng tới sẽ bước vào giai đoạn thách thức thứ hai (giai đoạn thách thức đầu tiên trong năm 2020). Từ năm 2021 trở đi, nhiều khả năng thị trường bất động sản phải bước vào một đợt điều chỉnh khi chu kỳ nợ xấu phát huy tác động.
Thời gian tới, các ngân hàng sẽ khá bận rộn với việc thanh lý nợ xấu do các khoản nợ này đang tăng lên và nhà đất, khách sạn, trung tâm thương mại, dự án chung cư... có thể đang nằm trong tầm ngắm của nhà băng.
"Quý IV năm nay sẽ là một quý khó khăn cho thị trường đầu tư, trong đó có bất động sản", ông Chánh dự báo.
Thị trường bất động sản cho thuê sẽ diễn biến theo chiều hướng giảm sút và sẽ chỉ bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu phục hồi dần khi Covid-19 được khống chế hoàn toàn. Nghịch lý giá bán bất động sản tăng nhưng thanh khoản thấp và giá cho thuê giảm cho thấy dấu hiệu khó khăn cho thị trường mua bán bất động sản có thể còn kéo dài trong ít nhất đến quý II/2021.
"Diễn biến ngược chiều của giá thuê và giá bán bất động sản suốt 10 tháng qua cho thấy thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh và giới đầu tư đang tỏ ra cực kỳ thận trọng trong giai đoạn 12 tháng tới", ông Chánh cho hay.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho rằng, giá bán và giá thuê tài sản có liên quan nhau nhưng lại chịu tác động bởi các yếu tố không giống nhau. Mặc dù giá thuê nhiều loại hình bất động sản khai thác tiêu dùng (cho thuê bán buôn, cho thuê nhà ở, cho thuê văn phòng) có xu hướng giảm mạnh suốt 3 quý đầu năm nhưng động thái này chưa có tác động đáng kể đến giá trị của tài sản.
Giá thuê phản ánh khả năng khai thác, phụ thuộc rất lớn vào khả năng chi trả của khách thuê và có thể thay đổi theo diễn biến của đại dịch. Trong khi đó, giá bán bất động sản phản ánh giá trị tài sản, phụ thuộc rất lớn vào vị trí và mức độ khan hiếm của sản phẩm cũng như chịu tác động bởi thị trường đầu tư tài sản hơn là khai thác tài sản.
Chuyên gia này thừa nhận, nếu tính hiệu suất đầu tư của tài sản trên tổng giá vốn, nghịch lý giá bán tăng, thuê giảm có thể khiến cho bài toán đầu tư cho thuê kém hiệu quả trong ngắn hạn. Ngược lại, trong dài hạn, nếu đầu tư bất động sản với mục đích mua đi bán lại vẫn có cơ hội đạt biên lợi nhuận kỳ vọng vì giá trị tài sản vẫn tăng trưởng.
Trung Tín