Đơn vị này chỉ ra, trong quý 3/2020, thị trường văn phòng Tp.HCM không có thêm nguồn cung mới nào (vẫn duy trì tổng diện tích cho thuê ở mức 1.370.814 m2). Hầu như các khách thuê đang thu hẹp diện tích thuê. Những động thái này được dự báo sẽ tiếp diễn cho đến cuối năm nay.

Giá thuê văn phòng Hạng A trong quý 3 vẫn giữ như quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kì năm 2019. Mặc dù giá thuê không đổi so với quý trước, chủ nhà vẫn rất linh hoạt trong các điều khoản thuê. Một số chủ nhà đưa ra mức giảm giá chốt lên đến 3-4 USD/m2/tháng so với giá chào cho khách thuê mới.

Các ngành Bảo hiểm, Công nghệ thông tin và Bán lẻ/Xuất nhập khẩu/Thương mại điện tử là ba nhóm ngành sôi động nhất trong tất cả các giao dịch theo nhóm ngành. Công ty Công nghệ thông tin và Bán lẻ/Xuất nhập khẩu/Thương mại điện tử đến từ Anh, Singapore và Mỹ vẫn tiếp tục mở rộng diện tích trên 500 m2.

Khác với các công ty Bảo hiểm thường đặt văn phòng tại khu vực trung tâm, các công ty Công nghệ và Bán lẻ/Xuất nhập khẩu/Thương mại điện tử có xu hướng ưa chuộng thuê những mặt bằng văn phòng ngoài khu trung tâm vì có nhiều lựa chọn giá thấp hơn cũng như thuận tiện hơn khi di chuyển đến sân bay, nhà kho hoặc cảng. Với việc thuê văn phòng ở khu vực ngoại vi cách trung tâm 3 – 7 km, các khách thuê có thể tiết kiệm từ 10 USD - 20 USD/m2/tháng.

Theo CBRE, nguồn cung văn phòng mới vẫn được xây dựng với khoảng 80.000 m2 diện tích cho thuê ngoài dự kiến khai trương vào cuối năm nay. Nguồn cung mới chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực phía Đông (Bình Thạnh) và phía Nam (Quận 7). Các tòa nhà mới ở Tp.HCM cũng đã chủ động điều chỉnh giảm giá chào thuê từ 1 đến 3 USD/m2/tháng so với giá chào từ quý 4/2019 nhằm thu hút khách thuê mới.

Dự kiến vào cuối năm 2020, giá thuê của cả hai phân khúc văn phòng sẽ thấp hơn từ 8- 10% so với năm 2019 (mức giảm của các nước trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương từ 8% - 15%) và tỷ lệ trống tăng 7-9 đpt do nguồn cung mới vào thị trường và ảnh hưởng của dịch bệnh. Nếu vắc- xin được sản xuất vào cuối năm 2020, giá thuê trong năm 2021 được dự báo sẽ ổn định. Tuy nhiên, nếu vắc-xin được sản xuất trước tháng 6 năm 2021 thì giá thuê có thể sẽ tiếp tục giảm 5% nữa so với năm 2020.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, đại dịch Covid-19 đã định hình lại các xu hướng thị trường khi mà sức mạnh đàm phán giờ đây đang dịch chuyển sang các khách thuê. Thị trường sẽ có nhiều nguồn cung mới ở khu vực ngoài trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn. Ngược lại, các chủ nhà cũng tương đối linh hoạt hơn trong những điều khoản thuê. Thêm vào đó, các chủ nhà cũng được tư vấn áp dụng những công cụ giải pháp tối ưu hóa văn phòng để đánh giá điểm mạnh và mặt hạn chế của tòa nhà nhằm chỉnh trang và nâng cấp tài sản.

Còn theo Savills Việt Nam, trước bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, nguồn cung ngoài trung tâm với giá thuê phải chăng sẽ giúp khách thuê tối ưu hóa chi phí. Thời hạn thuê phổ biến từ 3 đến 5 năm đã và đang giúp thị trường văn phòng vượt qua tác động của dịch bệnh.

Trong quý 3 vừa qua, tổng nguồn cung văn phòng đạt gần 2,2 triệu m2, tăng 1% theo quý và 13% theo năm. Nguồn cung mới đạt hơn 13.300m2 từ bốn dự án hạng C, thấp nhất trong ba quý vừa qua.Tăng trưởng nguồn cung liên tục tạo áp lực lên toàn thị trường. Đến cuối 2022, nguồn cung ước tính tăng bình quân 4%/năm, hơn 300.000m2 từ 24 dự án tương lai sẽ gia nhập thị trường.

Cũng theo đơn vị này, nhu cầu văn phòng đang chậm lại do ảnh hưởng của dịch Covid-19, tiếp tục gây sức ép lên nền kinh tế nói chung và tình hình hoạt động của văn phòng nói riêng. Giá thuê trung bình dù so theo năm vẫn tăng 1% nhưng đã giảm 1% theo quý. Công suất trung bình giảm từ 97% vào quý 1/2020 còn 93% vào quý 3/2020.

Theo khảo sát các khách thuê hạng A và B của Savills, thị phần theo diện tích thuê của nhóm ngành tài chính đã giảm 3 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, nhóm ngành bất động sản tăng 2 điểm phần trăm; sản xuất, công nghệ thông tin và thương mại tăng 1 điểm phần trăm. Trong số các khách thuê chuyển đi khỏi các tòa hạng A và B được ghi nhận trong quý này, 54% khách thuê đã dịch chuyển xuống phân khúc thấp hơn. Việc các khách thuê bắt đầu đánh giá lại nhu cầu văn phòng bắt đầu từ tháng 4 đã gây áp lực cho các dự án hạng A và B. Áp lực ngắn hạn nhưng triển vọng tích cực.

Theo đơn vị này, nền kinh tế toàn cầu gặp khó khăn do dịch bệnh sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến Việt Nam. Tổng vốn đầu tư nước ngoài năm 2020 sẽ giảm ít nhất 20% theo năm. Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ chỉ còn 1,8% năm 2020 và nhưng có thể đạt mức 6,3% năm 2021.

Trong khi đó, khách thuê tiếp tục tăng khả năng đàm phán để đạt các ưu đãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên trong dài hạn, điều này sẽ không kéo dài khi thị trường sẽ sớm phục hồi nhờ triển vọng kinh tế tích cực.

Phương Nga