Đất... vướng quy hoạch có được... “bán”?

Trương Trọng Hiểu (*)

(TBKTSG) - Dăm mươi năm trước, người sử dụng đất có thể đã từng bị từ chối hồ sơ hợp thức hóa nhà đất với lý do “đất... vướng quy hoạch.” Đương nhiên, chuyện “bán” đất đã có quy hoạch ở vào giai đoạn đó cũng không được phép. Tuy nhiên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực cho đến nay, “đất... vướng quy hoạch” không dễ để trở thành cái cớ ngáng đường các giao dịch về quyền sử dụng của các bên có liên quan.

Thủ tục chuyển quyền sử dụng “đất... vướng quy hoạch” từ người “bán” sang người “mua” vẫn được tiến hành bình thường. Ảnh: THÀNH HOA

Đất... vướng quy hoạch vẫn được phép giao dịch

Có thể nói, quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung mang lại tính đột phá cho Luật Đất đai năm 2003. Đương nhiên, thực thi pháp luật trên thực tế có vai trò và mang một ý nghĩa lớn. Nhưng vào thời điểm đó, chính quy định về điều chỉnh và thậm chí là hủy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một cú đánh cực mạnh vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo”.

Đối với người sử dụng đất, quy định mới về nội dung và cách thức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mở tung cánh cửa mà lâu nay vô tình (lẫn hữu ý) bị khóa lại. Cụ thể, kể từ thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, người sử dụng vẫn tiếp tục sử dụng đất cho đến khi chính thức bị thu hồi trên thực tế.

Có nghĩa, dù có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất (và bồi thường) theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không thể được viện dẫn như một công cụ cản trở quá trình thực hiện quyền (tài sản) của người sử dụng đất.

Đơn cử, nếu có nhu cầu, người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền không thể lấy lý do “vướng... quy hoạch, kế hoạch” để từ chối. Tiêu biểu hơn, quyền giao dịch về quyền sử dụng đất vẫn được bảo toàn. Thủ tục chuyển quyền sử dụng từ người “bán” sang người “mua” vì vậy vẫn được tiến hành bình thường, và tương tự, cơ quan nhà nước không thể vì “đất... vướng quy hoạch” mà lắc đầu.

Pháp luật đất đai vì vậy đã được xem là đang bảo vệ người sử dụng đất trước những tác động xấu của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất treo. Đặc biệt, tiếp cận bảo hộ quyền cho người sử dụng đất còn được phản ánh rõ nét hơn khi gắn các quy định này với quy định mới về điều chỉnh và hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, sau ba năm ban hành kế hoạch sử dụng đất mà Nhà nước không thu hồi đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đã công bố (điều 29.3).

Về mặt logic, rõ ràng quy định đó cũng hàm ý rằng, một kế hoạch sử dụng đất được ban hành thì nội dung sử dụng đất trong đó chưa chắc có thể được triển khai thực hiện trên thực tế. Cơ quan nhà nước và người thừa hành vì vậy khó lòng, và không đủ sức, để... bảo đảm chắc chắn rằng kế hoạch đó sẽ được thực hiện và... không bị hủy. Nếu cho rằng, vì... có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để từ chối việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thì sau ba năm, khi kế hoạch sử dụng đất đó bị hủy, thửa đất là đối tượng của các giao dịch có thể đã trở thành... “gái lỡ thì”. Hậu quả đó ai chịu?

Để đề phòng các rủi ro đó, pháp luật đất đai buộc phải tiếp tục khơi thông dòng chảy giao dịch cho đến khi nào diện tích đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng chính thức bị thu hồi. Và đây cũng là cách tiếp cận được tiếp nối bởi Luật Đất đai năm 2013.

Con số ba năm để điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất treo vẫn không thay đổi, và đương nhiên nếu hết hạn ba năm mà cơ quan nhà nước... giữ im lặng thì kế hoạch sử dụng đất cũ cũng mặc nhiên không còn giá trị ràng buộc (điều 49).

Mặc dù đã kéo ngắn kỳ kế hoạch sử dụng đất xuống còn một năm (trước đây là năm năm), ngoài phần giới hạn về xây dựng nhà ở, công trình hay trồng cây lâu năm, Luật Đất đai năm 2013 cũng khẳng định rằng, “người sử dụng đất tiếp tục được sử dụng và thực hiện các quyền của mình” (điều 49).

Bên bán không có nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất

Nói tóm lại, giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phải là giao dịch phi pháp và bị ngăn cấm. Ở một khía cạnh khác, sự xuất hiện của các giao dịch trong tình huống đó cũng có nghĩa rằng, người mua đất vẫn đang có nhu cầu dù đất đó đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Không phủ nhận rằng, giá của quyền sử dụng đất sẽ khác biệt giữa hai trường hợp đất đó có nằm trong quy hoạch hay không. Vì vậy, vấn đề được đặt ra là liệu bên mua đã biết về việc đất đang giao dịch thuộc diện tích đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố?

Lẽ thường, khi tiến hành giao dịch, cụ thể là khi quyết định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải tìm hiểu rõ về (tình trạng pháp lý) thửa đất đó, đặc biệt là nghĩa vụ công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước đã được quy định rõ từ Luật Đất đai năm 2003, đến Luật Đất đai năm 2013 cũng như vậy.

Trong giao dịch, bên bán cần phải cung cấp đầy đủ thông tin về thửa đất mà họ biết cho bên mua, đặc biệt là cần chuyển giao giấy tờ (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để bên mua có thể tiếp cận thông tin được ghi chú trên đó. Bên bán không có nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch cho bên mua và pháp luật đến nay cũng không áp đặt nghĩa vụ này cho họ là bởi quản lý thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc về... cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố thì cả bên bán và bên mua đều bình đẳng tiếp cận.

Cho nên, một giao dịch về quyền sử dụng đất không thể bị xem là vô hiệu vì người sử dụng đất không cung cấp thông tin quy hoạch cho bên kia.

Đương nhiên, tiếp cận trên không bao gồm các tình huống mà bên bán (hoặc thậm chí là bên mua) phạm phải các lỗi khác, và điều đó có thể dẫn đến các tình huống giao dịch có thể trở nên vô hiệu như quy định hiện nay trong Bộ luật Dân sự. Ví dụ, các bên tiến hành giao dịch giả tạo, nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc thậm chí là vi phạm điều cấm của pháp luật...

Trở lại với thông tin quy hoạch, bên bán không có nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch mà mình biết nhưng bên bán cũng không được phép che đậy hoặc làm sai lệch. Đơn cử, nếu bên bán cung cấp thông tin khác thông tin ghi nhận trên sổ đỏ (thông tin quy hoạch đối với thửa đất có thể đã được ghi nhận trên đó) thì hành vi này cũng có thể tạo ra một giao dịch vô hiệu. Bằng không, việc cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giá trị vì bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch cho bên mua là không thuyết phục.

(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM)