Tranh chấp chung cư là tình trạng khá phổ biến ở nhiều khu đô thị hiện nay. Hình ảnh cư dân giăng băng rôn khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đang trở nên quen thuộc ở nhiều khu chung cư, bất kể đó là những khu cao cấp hào nhoáng hay những khu bình dân hơn. Đâu là lời giải cho tình trạng này? 

ĐI TÌM CĂN NGUYÊN

Có vô vàn nguyên nhân dẫn đến tranh chấp như, do khách hàng khi đặt bút ký hợp đồng mua bán đã không đọc kỹ các điều khoản và họ nhanh chóng thất vọng khi thực tế và trên hợp đồng không như mong muốn. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư muốn bán được hàng nên cũng quảng bá quá đà. Một số chủ đầu tư cũng bị cư dân cáo buộc là cố tình cắt xén các tiện ích của người dân trong hợp đồng để làm lợi cho mình. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chặt chẽ khiến những tranh chấp đang nóng ở nhiều chung cư kéo dài dai dẳng.

Những tranh chấp xoay quanh khá nhiều vấn đề song tựu trung lại, có thể khái quát thành một số mâu thuẫn chủ yếu sau: Thứ nhất là tranh chấp về sở hữu diện tích chung. Việc phân định sở hữu chung/riêng mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. 

Kịch bản điển hình là tranh chấp về hầm gửi xe. Tại một số dự án, việc sở hữu hầm để xe thuộc chủ đầu tư và điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên ở không ít các dự án, chủ đầu tư công bố hầm để xe thuộc sở hữu của mình, tuy không đưa ra được tài liệu để chứng minh nhưng vẫn giữ quyền quản lý, không bàn giao cho ban quản trị. 

Từ đó nảy sinh ra một thực tế, tuy pháp luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành, nhưng thực tế ở rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn ban quản trị thuê một đơn vị khác quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần "ngọn". 

Khi việc quản lý vận hành do chủ đầu tư làm, ngoài tiền thu từ phí dịch vụ, chủ đầu tư còn dành tất cả hoặc phần lớn lợi nhuận thu được từ trông giữ xe, từ quảng cáo, viễn thông..., bổ sung vào kinh phí quản lý vận hành. Tuy vậy, lúc đó lại nảy sinh một thực tế là khi đã có ban quản trị và bàn giao, người chủ thật sự ở đây là cư dân mà đại diện là ban quản trị, nhưng không ít đơn vị vẫn có thái độ hành xử của "ông chủ", không minh bạch trong quản lý vận hành, thậm chí coi thường ban quản trị/cư dân, dẫn đến những bất hòa không đáng có. 

Hệ quả của lối ứng xử đó thường là, ban quản trị sẽ lựa chọn đơn vị khác để quản lý vận hành, thông thường sẽ vừa với mức phí dịch vụ hiện tại mà chủ đầu tư đang áp dụng. Việc tăng phí là rất khó được cư dân chấp nhận, nhưng vẫn phải giữ nguyên chất lượng dịch vụ. Nhưng chủ đầu tư đã cắt giảm nguồn hỗ trợ, không nộp phí dịch vụ cho phần sở hữu riêng/hoặc được cho là sở hữu riêng, không bàn giao hoặc chậm bàn giao các nguồn thu từ quảng cáo, viễn thông... dẫn đến tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ. Ở một số nơi, cư dân luôn phải than phiền về giá dịch vụ đã được đẩy quá cao so với thực tế, trong khi đó đơn vị quản lý vận hành lại thiếu công khai, minh bạch. 

Ở một số nơi thì cư dân/ban quản trị không muốn đóng phí cao, nhưng lại yêu cầu chất lượng dịch vụ cao. Số ít ban quản trị còn quá khắt khe, can thiệp quá sâu vào các hoạt động của đơn vị quản lý vận hành, gây ra những căng thẳng không đáng có, từ đó dẫn đến mâu thuẫn.

Các tranh chấp này đều diễn biến căng thẳng, các bên không ngần ngại sử dụng tất cả khả năng có thể để giải quyết xung đột. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành. Các chủ đầu tư/đơn vị quản lý vận hành cũng nhất định không chịu kém. Họ cắt thang máy, cắt nước của các hộ dân khi chưa đóng phí. Việc tranh chấp gây khiếu kiện tốn kém, mất thời gian của cư dân và của các cơ quan công quyền.

Thứ ba, là tranh chấp về các công tác bảo trì, bảo hành chất lượng. Không ít chủ đầu tư tỏ ra chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì, tự ý rút ngắn thời gian bảo hành so với luật định, né tránh trách nhiệm. Một số nơi không có quỹ bảo trì cho nên chi bảo trì thang máy bị ghép vào chi phí quản lý vận hành, dẫn đến khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành. Hệ lụy của các "cuộc chiến" trên làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của chủ đầu tư cũng như cuộc sống của cư dân...

Ngoài ra còn có những tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, về việc bầu ban quản trị, về cung cấp dịch vụ độc quyền như gas, điện, nước, đặc biệt là Internet... 

Các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của người dân được coi là không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể đến sự thiếu "xây dựng" của một số hộ dân, khi có những vấn đề phát sinh, nhiều cư dân thường không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều... ảnh hưởng đến cộng đồng chung. Cũng có tình trạng các bên ngồi lại nhưng không thể tìm ra tiếng nói chung để cân bằng lợi ích và giải quyết căn nguyên của mâu thuẫn. 

CẦN SỰ CHUNG TAY CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN

Việc quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đến 5 chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư. Mỗi chủ thể có những hạn chế khác nhau. Do đó, để hạn chế những mâu thuẫn, tranh chấp chung cư thì các bên liên quan phải nắm rõ quy định pháp luật về lĩnh vực này.

Đối với các cơ quan nhà nước, nên sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

Nếu tham khảo luật pháp và quy định điều chỉnh hoạt động các khu chung cư ở nước ngoài, ta sẽ thấy hệ thống quy định của chúng ta còn thiếu rất nhiều. Việc thực thi luật pháp và giải quyết tranh chấp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương còn chưa tốt, chưa thực sự tìm ra căn cơ, dẫn đến kiện cáo kéo dài, hoặc bỏ lửng để hai bên tự xử lý. 

Nhà nước sau khi đã có quy định phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng cũng nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý để có cơ sở xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.

Cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị. 

Đối với chủ đầu tư, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt khu chung cư sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo. Từ khâu thiết kế đến khâu xây dựng các dự án, đều đặt mình ở vị trí người ở chung cư. 

Đối với các chung cư được đưa vào sử dụng, khi chủ đầu tư, cư dân chưa phân định được sở hữu chung riêng, thì cần phải tiến hành thương thảo và thống nhất rõ về vấn đề này ngay, kiểm tra lại các điều khoản của giấy phép đầu tư và xem việc thanh quyết toán công trình của cơ quan thuế đã bao gồm các hạng mục nào. Bất kỳ hạng mục nào đã được dùng vào kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân. 

Đối với ban quản trị, cần áp dụng nghiêm chỉnh yêu cầu về thành lập và hoạt động theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong khi thành lập ban quản trị, cần lựa chọn được những đại diện phù hợp cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi. 

Với đơn vị quản lý vận hành, nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Đồng thời phải thực sự coi chủ sở hữu căn hộ, cư dân trong tòa nhà là khách hàng của mình, chứ không phải chủ đầu tư để tránh xung đột về lợi ích và đem lại dịch vụ tốt nhất cho cư dân.

Các công ty quản lý cần chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, cạnh tranh lành mạnh, tránh bỏ thầu giá thấp để được vận hành dự án sau đó vì giảm chi phí sẽ phải cắt giảm nhân công, hạ chất lượng dịch vụ, dẫn đến mâu thuẫn. Ngoài ra cần phải đầu tư nguồn vốn để đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý để góp phần minh bạch thu chi...

Đối với cư dân/chủ các căn hộ, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan. Người mua nhà nên lưu ý về những nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng, ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà... Bên cạnh đó, cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu khi mua nhà mà người dân cần phải trả để tránh tranh chấp về sau. 

Xây dựng các khu dân cư, đô thị mới văn minh là việc không đơn giản, đòi hỏi trách nhiệm không chỉ từ các cơ quan chức năng trong việc ban hành đồng bộ các quy định, chế tài quản lý chung cư mới; từ chủ đầu tư trong việc tuân thủ và nghiêm túc trong đầu tư và vận hành dự án. Đặc biệt, cần nhất là thái độ và ứng xử của cư dân, bởi sau cùng người dân mới là các nhân tố quyết định môi trường sống của cả khu cư dân.

* Chủ tịch Câu lạc bộ Quản lý toà nhà Hà Nội