Bong bóng bất động sản là gì?

Khi giá trị của bất động sản (BĐS) quá cao so với giá trị thực và đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản của bất động sản không còn,  dẫn đến tình trạng bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm. Thị trường có thể bị đổ vỡ hàng loạt.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), thị trường địa ốc tại Việt Nam đã từng hình thành bong bóng trong  thời kỳ 2007-  2011. Nguyên nhân một phần do thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Giá nhà đất tiếp tục tăng bất chấp dịch bệnh

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2020. Nhiều chỉ số cho thấy, giá nhà vẫn chưa có xu hướng giảm. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20-35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,03% so với quý II/2020. Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh COVID-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020). Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại Thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô, tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

"Bong bóng BĐS" liệu có xảy ra?

Gần đây, nhà đầu tư BĐS kỳ cựu đều tỏ ra bất ngờ trước mức giá chào bán dự kiến của 1 loạt dự án bất động sản tại Gia Lâm, Hà Đông, Mỹ Đình. Mức giá chung cư 50 - 60 triệu đồng/m2 thường chỉ xác lập ở những dự án nằm trong 4 quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa.

Nếu ở các quận đang phát triển như Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức giá cao như vậy cũng phải nằm ở vị trì cực kỳ đắc địa, đầu tư tiện ích cao cấp, thậm chí là "dát vàng". Nhưng nay, các dự án xa trung tâm 20km, vẫn có mức chào bán 40-60 triệu đồng/m2. Giá nhà phố thương mại lên tới 300 triệu đồng/m2.

Mặc dù giá tăng cao, nhưng các chuyên gia đánh giá, khó có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản thời điểm này.

Mặc dù giá tăng cao, nhưng các chuyên gia đánh giá, khó có khả năng xảy ra bong bóng BĐS thời điểm này.

"10 năm trước thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch. Các nhà đầu tư phần lớn là đầu cơ. Sau 10 năm họ có kiến thức rất tốt, và có tích luỹ. Cho nên, khó có sự bán tháo, phá vỡ giá bán. Ở thời điểm này nguồn cung ko phải là nhiều, cho nên khó có khả năng xảy ra bong bóng", ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Tập đoàn BHS Group cho hay. 

"Giá BĐS tăng cao do chủ đầu tư đầu tư thêm nhiều tiện ích, còn quá sớm để cho rằng thị trường xuất hiện bong bóng, chưa đủ cơ sở để nhận định", bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đưa ra nhận định.

Một số ý kiến khác cho rằng, hiện nay, kinh tế vĩ mô hiện đang phát triển tốt, lãi suất cho vay ổn định. Cho nên, thị trường bất động sản sẽ tự điều chỉnh mức giá.

Tuy nhiên, một số ý kiến khác cho rằng, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ trong quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đã đổi khác rất nhiều và các biến số ngày càng khó lường hơn. Do đó, phòng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ đó vẫn chưa xảy ra.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và  VTVGo!

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!