Sức nóng của thị trường BĐS, chứng khoán

Có thể nhận định năm 2021 là một trong những năm rực rỡ nhất của thị trường chứng khoán Việt Nam khi VN-Index liên tục chinh phục những đỉnh cao mới và quy mô thanh khoản cũng đạt mức chưa từng có tiền lệ. Do kiếm lời dễ dàng, hoạt động mua bán cổ phiếu ngày càng lan rộng tạo nên những “cơn sốt” lớn, nhỏ.

Tính đến tháng 10/2021, theo số liệu từ Trung tâm Lưu ký cho thấy, số lượng tài khoản mở mới của nhà đầu tư cá nhân trong nước đạt hơn 1 triệu tài khoản, gấp 2,8 lần số tài khoản mở mới của cả năm 2020, cao hơn tổng số tài khoản đã được nhóm này mở trong cả 4 năm 2017 - 2020 cộng lại.

Lý giải sự trỗi dậy của kênh đầu tư chứng khoán, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực nói: "Chứng khoán vì sao tăng cho dù kinh tế không tốt? Thứ nhất, do dòng tiền rẻ, lãi suất thấp khiến khách vay nợ nhiều hơn. Thứ hai, F0 tham gia vào thị trường nhiều. Thứ ba, thời kỳ dịch bệnh khó khăn không biết khởi nghiệp, làm ăn vào đâu nên coi chứng khoán như là kênh đầu tư vào lúc rảnh rỗi, cùng với đó là tâm lý đầu tư theo đám đông”.

Cùng với sự hưng phấn của thị trường chứng khoán, là sự tăng nóng trên thị trường bất động sản (BĐS). Đầu năm 2021, thị trường chứng kiến những “cơn sốt” đất kéo dài từ Bắc vào Nam. Trong “cơn sốt” đất điên cuồng ấy, nhiều người bỏ cả công việc để nhập cuộc, để thấy mình không lạc lõng giữa cơn sốt “bỏng tay” dễ dàng kiếm lời. Vì thế, người người đổ đi mua đất, người người mua đi - bán lại. 

Thế rồi, cơn sốt cũng hạ nhiệt trước sự kiểm soát của chính quyền. Thị trường BĐS rơi vào trầm lắng khi tình hình giãn cách xã hội diễn ra tại nhiều tỉnh/ thành phố. 

Ngay sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục nhanh chóng. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về thị trường BĐS tháng 10, lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng mạnh so với tháng trước, lần lượt ở mức 135% và 55%. Chuyên gia nhận định, mức độ tăng trưởng trên là một kỷ lục khó có thể lặp lại lần thứ hai tại thị trường BĐS Việt Nam.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Tháng 10 -11, giao dịch tăng nhanh, giá không giảm, mặt bằng giá tăng 3-5%, tùy vị trí. Thị trường BĐS năm nay tùy từng phân khúc, riêng BĐS nhà ở giao dịch tương đối tốt, BĐS công nghiệp phát triển còn BĐS nghỉ dưỡng còn khó khăn do gắn với du lịch”. 

Lý giải về giá bất động sản tăng dù “đóng băng” vì dịch Covid-19, ông Hoàng Liên Sơn - Tổng giám đốc Alpha Real cho hay: “Vì ảnh hưởng của dịch Covid-19, những ngành nghề kinh doanh bị đình trệ, tiền không đổ được vào đâu nên chỉ có thể đổ vào BĐS vì BĐS là kênh đầu tư an toàn nhất. Đó là lý do vì sao giá BĐS vẫn tăng. 

Trong những tháng dịch vừa qua, chúng ta nghĩ giao dịch BĐS không tốt nhưng thực ra với những dự án lớn, làm bài bản vẫn được giao dịch lớn, khó khăn về giao dịch về nhà ở và phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. BĐS đầu tư vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, xuống tiền đầu tư”. 

Theo các chuyên gia, giá BĐS miễn nhiễm với dịch bệnh không phải là câu chuyện quá xa lạ. Trong suốt hai năm dịch bệnh vừa qua, giá BĐS dường như chưa bao giờ có dấu hiệu giảm xuống.

Chưa lo ngại về “bong bóng” tài sản

Trong nguồn thu ngân sách 11 tháng năm 2021, theo đánh giá của Tổng cục Thuế, thu thuế cá nhân tăng so với cùng kỳ và đạt khá (dù mức thu từ tiền lương, tiền công giảm 3%) là nhờ tăng thu từ đầu tư chứng khoán và chuyển nhượng BĐS, trong bối cảnh dòng tiền tìm kiếm cơ hội sinh lời khi lãi suất tiết kiệm thấp kỷ lục.

Chỉ tính riêng trong nửa đầu năm, thuế thu nhập cá nhân từ chứng khoán tăng gấp 2,9 lần cùng kỳ, thu từ chuyển nhượng BĐS cũng tăng 70% lên 11.000 tỷ đồng.

Đứng trước “cơn sốt” chứng khoán, BĐS, các chuyên gia tài chính cho rằng đây là tín hiệu không tốt. Về BĐS, giá tăng bất thường là dấu hiệu đáng lo ngại, vì đây là biểu hiện của hiện tượng bong bóng tài sản. Còn thị trường chứng khoán, mặt bằng định giá hiện tại không phải là rẻ, có những mã giá trước mắt chưa đúng với bản chất.

Hơn nữa, khi dòng tiền đổ vào hai kênh đầu tư này lớn thì sẽ giảm nguồn lực để phát triển kinh tế. Chính vì vậy, có cơ sở lo ngại hiện tượng “bong bóng” tài sản xảy ra trong tương lai nếu như nhà đầu tư đi vay vốn rẻ của ngân hàng nhưng không đầu tư vào sản xuất mà đầu tư vào BĐS, chứng khoán.

Tuy vậy, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng: “Chưa đến mức đáng lo ngại về bong bóng BĐS. Thực tế, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua tương đối trầm lắng. Thứ hai, ngân hàng nhà nước cũng siết vốn vào BĐS. Do đó, chúng ta cũng tạm yên tâm, chưa thấy nguy cơ về bong bóng BĐS quá lớn”. 

Từ góc nhìn của ông Nguyễn Anh Khoa, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Agribank cho rằng, việc lo ngại hiện tượng “bong bóng” tài sản cũng là điều dễ hiểu. Điều này cũng đã và đang có dấu hiệu rõ ràng tại nhiều quốc gia trên thế giới với các chính sách bơm tiền “không giới hạn”.

Ông Khoa phân tích: Xét tổng thể, tôi cho rằng “bong bóng” tài sản có thể hình thành dựa trên 2 yếu tố.

Thứ nhất là cung tiền tăng mạnh, vượt quá khả năng hấp thụ của nền kinh tế khiến lạm phát giá hàng hóa và nhiều nhóm tài sản tăng giá phi mã. Tại Việt Nam thì điều này chưa xảy ra. Lạm phát đang được kiểm soát rất tốt và ước chỉ tăng dưới 2% trong năm nay cũng như khoảng 4-5% trong năm 2022. Tốc độ tăng trưởng cung tiền, tín dụng 5 năm gần đây chỉ khoảng 10-12%/năm, thấp hơn nhiều so với các giai đoạn có xảy ra hiện tượng “bong bóng” như giai đoạn 2006-2010 với mức tăng trưởng khoảng 30%/năm.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ từ năm 2020 tới nay quy mô khá nhỏ nếu so với các quốc gia khác, đồng thời cũng không bơm quá nhiều “tiền tươi thóc thật” ra nền kinh tế mà thay vào đó là các gói miễn giảm phí, lệ phí, thuế. 

Thứ hai là khi có sự dịch chuyển bất thường giữa các kênh đầu tư tài sản khác nhau. Trong 2 năm qua đang có hiện tượng dòng tiền sản xuất kinh doanh và kênh tiền gửi ngân hàng chảy vào các kênh đầu tư như chứng khoán, BĐS hoặc kênh đầu tư vàng trong một số giai đoạn.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh vẫn tắc nghẽn do ảnh hưởng của Covid-19, đồng thời lãi suất tiền gửi thấp kỷ lục, kênh chứng khoán đang hút tiền mạnh.

Mặc dù, tổng thể thị trường vẫn ổn định và nhiều tiềm năng tăng trưởng, nhưng đã có một số nhóm cổ phiếu chất lượng thấp hình thành “bong bóng” khá rõ ràng khi kinh doanh không hiệu quả nhưng giá vẫn tăng gấp nhiều lần trong thời gian ngắn.

Trong thời gian tới, nếu các chính sách kích cầu nền kinh tế của Việt Nam diễn ra thiếu nhất quán, giải ngân sai mục đích, nền kinh tế không hấp thụ được thì khi đó cả 2 lý do trên sẽ cộng hưởng, gây ra tình trạng “bong bóng” tài sản và khi vỡ sẽ để lại nhiều hệ lụy.

“Mặc dù vậy, tôi không quá lo lắng do những năm chúng ta đã có nhiều kinh nghiệm xử lý khủng hoảng, đã triển khai đồng bộ, linh hoạt các chính sách tiền tệ, tài khóa giúp kinh tế tăng trưởng ổn định trong khi lạm phát ở mức thấp; đồng thời áp dụng từ sớm các biện pháp “nắn chỉnh” dòng tiền tránh tập trung vào các kênh đầu cơ như việc siết tín dụng vào BĐS hoặc nâng cao sức khỏe hệ thống ngân hàng.

Đối với thị trường chứng khoán thì công tác giám sát, thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp “làm giá”, bảo vệ nhà đầu tư của cơ quan chức năng đang diễn ra hiệu quả. Các chủ thể tham gia thị trường cũng đã bài bản, chuyên nghiệp hơn nhiều giai đoạn trước. Điều này giúp tôi tin rằng mặc dù lo ngại là có cơ sở, nhưng tác động từ bong bóng tài sản (nếu có) sẽ thấp hơn nhiều so với các sự kiện từng xảy ra trước đây”, ông Khoa nói.