Kịch bản đáng báo động của ngành bất động sản Trung Quốc

Trong nhiều tháng gần đây, lĩnh vực bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đã phải chịu ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng nợ nần của tập đoàn địa ốc Evergrande.

Cuối cùng, vào đầu tháng 12, Evergrande bị tuyên bố vỡ nợ, trong khi các công ty địa ốc lớn khác tại Trung Quốc cũng cho thấy dấu hiệu hụt hơi. Một số công ty trễ hạn thanh toán trái phiếu, trong khi số khác rơi vào cảnh vỡ nợ.

"Lĩnh vực địa ốc càng bị kéo căng, nguy cơ niềm tin người tiêu dùng lao dốc càng lớn", Fitch Ratings nhấn mạnh trong một báo cáo mới đây.

Hiện tại, doanh số bán nhà lẫn niềm tin của người mua nhà tại đất nước tỷ dân đã giảm đáng kể. Tháng 11 vừa qua, doanh số bán nhà theo giá trị bán ra đã sụt 16,31% so với cùng kỳ năm ngoái - là tháng thứ 5 liên tiếp ghi nhận sự sụt giảm.

Ngoài ra, giá bán nhà mới của tháng 11 cũng mất 0,3% so với tháng trước đó - xác lập mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 2/2015, theo Reuters.

Trong kịch bản nghiêm trọng mà Fitch Ratings vạch ra, khi doanh số bán nhà giảm 30% trong năm 2022, 12 hay khoảng 1/3 trong tổng 40 công ty địa ốc Trung Quốc mà hãng xếp hạng này đang theo dõi có thể rơi vào trạng thái dòng tiền âm.

Ở kịch bản cơ sở và ít nghiêm trọng hơn, Fitch Ratings dự đoán khi doanh số bán nhà năm tới sụt 15%, khoảng 13% trong các công ty địa ốc Trung Quốc do hãng này xếp hạng có thể bị thâm hụt nguồn tiền.

Theo ước tính của Nomura, các công ty địa ốc Trung Quốc sẽ phải xử lý khoảng 19,8 tỷ USD trái phiếu đồng USD đáo hạn trong quý I năm tới, sau đó là 18,5 tỷ USD trong quý II và 10,2 tỷ USD trong quý IV.

Nợ ẩn làm trầm trọng thêm căng thẳng thanh khoản

Khi cuộc khủng hoảng nợ nần lộ ra, các nhà đầu tư cũng nảy sinh nghi ngờ rằng các công ty bất động sản Trung Quốc đang thiếu minh bạch về quy mô khối nợ của chính mình, CNBC nói thêm.

Fitch Ratings bày tỏ: "Một số vấn đề tín dụng trong vài tháng qua cũng làm phát sinh nghi ngờ, khiến công chúng đặt dấu chấm hỏi rằng liệu các công ty địa ốc có thực sự minh bạch trong việc công bố thông tin và tình hình nợ nần hay không".

Một ví dụ là Fantasia. Công ty này có một lô trái phiếu phát hành riêng lẻ nhưng lại không tiết lộ trong báo cáo tài chính, Fitch Ratings nêu rõ trong báo cáo hồi tháng 10 năm nay.

"Sự xuất hiện của khối nợ ẩn càng làm trầm trọng thêm những căng thẳng về thanh khoản của các công ty bất động sản, đặc biệt là đối với các công ty có trái phiếu được xếp hạng thấp và sắp đến hạn thanh toán", Fitch Ratings nhấn mạnh.

Theo hãng xếp hạng tín dụng trụ sở tại Mỹ này, nợ ẩn là các khoản nợ không được tiết lộ cũng như các khoản vay đảm bảo trong những công ty liên doanh, công ty liên kết và công ty thuộc bên thứ ba.

Các khoản vay nêu trên có thể giúp một công ty địa ốc vượt qua "ba lằn ranh đỏ" của chính phủ Trung Quốc - một chính sách ra đời để ngăn chặn doanh nghiệp vay nợ quá mức.

Le lói đốm sáng cho ngành địa ốc

Trao đổi với CNBC, các nhà phân tích dự đoán những khó khăn về thanh khoản của các công ty bất động sản Trung Quốc có thể giảm bớt tại một thời điểm nào đó trong năm tới.

Bà Monica Hsiao, nhà sáng lập kiêm CIO của công ty quản lý tài sản Triada Capital, nhận định các trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc (đặc biệt là trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản) có thể "chạm đáy" vào quý I năm tới.

"Thị trường đang chờ đợi xem khi nào chính phủ Trung Quốc vượt ngưỡng chịu đựng để tiến tới nới lỏng chính sách đối với ngành bất động sản. Nhiều nhà đầu tư tin rằng biến chuyển sẽ xuất hiện trong quý I", bà Hsiao nói thêm.

Đầu tháng này, tâm lý của các nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc đã khởi sắc một chút khi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) nới lỏng chính sách tiền tệ. PBoC đã hạ tỷ lệ dự trữ bắt buộc cho các ngân hàng thương mại, qua đó giải phóng 1.200 tỷ nhân dân tệ (tương đương 282 tỷ USD) vào hệ thống tài chính.

Fitch Ratings cho biết thêm, môi trường hoạt động của các công ty địa ốc Trung Quốc sẽ còn nhiều thách thức. Tình hình cấp vốn và các điều kiện tiếp cận thị trường sẽ chỉ phục hồi mạnh trong nửa cuối năm 2022.