Sản phẩm phòng thủ lên ngôi

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2022, sự quan tâm của nhà đầu tư tới bất động sản có sự thay đổi rõ rệt, hướng nhiều hơn đến sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có thể khai thác kinh doanh ngay như nhà mặt phố, biệt thự và chung cư khi ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh nhất, lần lượt ở mức 21%, 13% và 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, mức độ quan tâm tới loại hình nhà riêng và đất nền gần như không có sự thay đổi, còn đất dự án giảm 13%.

Đó là với thị trường bán, còn về thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh ở tất cả các loại hình bất động sản, đặc biệt là văn phòng cho thuê (tăng 181%) và nhà mặt phố cho thuê (tăng 127%). Tuy nhiên, lượng tin đăng (phần nào thể hiện nguồn cung) một số loại hình bất động sản cho thuê thiết yếu như chung cư, nhà trọ, cửa hàng… lại giảm đáng kể, từ 14-20% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản TP.HCM có sự hồi phục mạnh mẽ hơn Hà Nội về nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng. Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm đến bất động sản tại TP.HCM tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Hà Nội tăng 11%. Lượng tin đăng bất động sản ở TP.HCM cũng tăng 45% so với mức tăng 20% của Hà Nội.

“Nhu cầu về bất động sản, nhất là những loại hình phục vụ mục đích kinh doanh, sản xuất và ở thực tăng cao. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tăng mạnh nhất đối với nhà mặt phố (tăng 47%), còn ở Hà Nội là căn hộ chung cư (tăng 13%)”, chuyên gia của Batdongsan.com.vn nói và cho biết thêm, nhu cầu tăng cao khiến giá rao bán căn hộ tăng từ 3-17% tại Hà Nội và 3-7% tại TP.HCM tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP.HCM, lần lượt đạt 17% và 7% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group nhận định, có sự khác biệt cơ bản về tính chất và bối cảnh thị trường hiện tại và giai đoạn trước. Cuộc khủng hoảng 10 năm trước khiến thị trường địa ốc đóng băng, tê liệt, thì nay, với kinh nghiệm điều hành vốn có, cơ quan quản lý đã xử lý tốt các vấn đề của thị trường và không thể tình trạng này xảy ra, có chăng chỉ là sự trầm lắng trên bình diện chung, trong khi vẫn có những phân khúc, sản phẩm có giao dịch.

Theo ông Nga, thị trường đang trong giai đoạn chắt lọc các sản phẩm nhà ở theo nhu cầu thực và giá trị vừa phải, cả khách hàng mua để ở lẫn đầu tư đều hướng đến các sản phẩm loại này, cùng với đó là tiêu chí có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ngay.

“Chung cư, nhà đất thổ cư để ở; nhà ở xã hội; đất nền ven khu công nghiệp và căn hộ dịch vụ, khách sạn tại khu vực du lịch có tiềm năng là 4 dòng sản phẩm đang và sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2023-2024”, ông Nga nói và cho biết thêm, nhà ở thực vẫn luôn thiếu do nhu cầu không ngừng tăng; với nhà ở xã hội thì mức giá hiện tại là thấp nhất có thể nên người mua không lo chuyện bị mua đắt, có thể yên tâm lựa chọn; còn đất nền ven khu công nghiệp có tiềm năng lớn khi các khu công nghiệp cung cấp lượng lớn người lao động, có cơ hội phát triển kinh tế nhanh gắn với nhu cầu tiêu dùng, nhà ở. Cuối cùng, căn hộ dịch vụ trong khoảng giá tầm 1,5 tỷ đồng là suất đầu tư hợp lý bởi giá trị sản phẩm phù hợp với số đông, đảm bảo việc khai thác kinh doanh cũng như khả năng tăng giá theo thời gian.

Ưu tiên sản phẩm cho thuê

Đầu tư nhà cho thuê đang là giải pháp được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vào thời điểm hiện tại. Ảnh: Dũng Minh

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, khoảng 2 năm trở lại đây, chung cư tại Hà Nội có mức độ tăng giá mạnh, từ 30-40% với sản phẩm chung cư cũ, còn sản phẩm chung cư mới có mức tăng thấp hơn do ít dự án và giá đã neo ở mức cao vì giá đầu vào cao.

“Chưa kể, trước đó, giá bán đất nền tại nhiều địa phương cũng tăng mạnh nên chung cư tăng giá theo là dễ hiểu. Hiện nay, xu hướng chung là dồn về khu vực trung tâm thành phố lớn, hay vùng ven để mua chung cư, trước kia chủ yếu mua để sử dụng, giờ nhiều người mua để đầu tư. Các dự án đại đô thị cách xa trung tâm, nhưng giá căn hộ cũng đã neo rất cao, từ 50-60 triệu đồng/m2. Người mua hiện tập trung nhiều hơn vào sản phẩm gắn với nhu cầu thực và có khả năng khai thác kinh doanh ngay”, ông Ngọc cho hay, đồng thời chia sẻ thêm rằng, ở giai đoạn hiện tại, tùy vào khẩu vị của nhà đầu tư, hình thức đầu tư (ngắn, trung hay dài hạn) mà mối quan tâm tới các phân khúc, sản phẩm sẽ khác nhau. Nhà đầu tư ưa an toàn thì chọn sản phẩm có tính phòng thủ cao, có khả năng khai thác cho thuê ngay như nhà ở nội đô, nhưng tốc độ tăng giá sẽ chậm. Còn nhà đầu tư ưa mạo hiểm sẽ chọn sản phẩm “ăn theo” đầu tư công, sản phẩm ven khu công nghiệp hay dự án của chủ đầu tư lớn bởi có thể tăng giá bằng lần, nhưng rủi ro cũng cao không kém.

Thực tế, đầu tư nhà cho thuê đang là giải pháp được nhiều nhà đầu tư lựa chọn vào thời điểm hiện tại. Theo chuyên gia từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà, việc khó mua nhà đã kích thích thị trường cho thuê sôi động hơn.

Tại TP.HCM, nguồn cung phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp cho thuê ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Cụ thể, phân khúc căn hộ thuê giá dưới 5 triệu đồng/tháng, nguồn cung quý I/2022 so với quý III/2021 tăng 56%, quý III/2022 với quý I/2022 tăng 3%. Với căn hộ thuê từ 5-7 triệu đồng/tháng, tỷ lệ tăng đạt lần lượt là 57% và tăng 60%. Với căn hộ thuê từ trên 7 triệu đồng/tháng đạt lần lượt là 59% và 156%.

Tại Cần Thơ, mức tăng của phân khúc căn hộ thuê giá dưới 5 triệu đồng/tháng tương ứng là 23% và 60%, với căn hộ thuê từ 5-7 triệu đồng/tháng là 80% và 32%, với căn hộ thuê từ trên 7 triệu đồng /tháng là 78% và 41%.

Riêng tại Đà Nẵng, so sánh với thời điểm quý III/2021, nguồn cung căn hộ chung cư và phòng trọ cho thuê tăng vượt trội ở mọi phân khúc, có thể kể đến mức tăng tới 600% của 2 phân khúc trung và cao cấp.

Theo giới chuyên gia, nguyên nhân chính thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà ở trung và cao cấp cho thuê ở TP.HCM và Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ đến từ việc giao dịch mua - bán bất động sản ảm đạm, giá bán bất động sản còn neo cao, dẫn đến việc người mua có nhu cầu ở thực không còn nhiều lựa chọn và phải tính đến phương án đi thuê. Cùng với đó, các căn hộ ở phân khúc trung và cao cấp chưa đảm bảo được tính thanh khoản ở thời điểm hiện tại nên được tái đầu tư để phục vụ mục đích cho thuê.