Nhìn về thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại, theo ông đâu là vấn đề nổi cộm nhất?

Vấn đề lớn nhất hiện nay là đang không có dòng tiền mới, có nhiều nút thắt như room tín dụng ngân hàng bị hạn chế, có những nguồn tiền được lên kế hoạch chuyển cho chủ đầu tư bị dừng lại, khiến kế hoạch của doanh nghiệp bị lỡ dở, chiến lược kinh doanh bị ảnh hưởng, sản phẩm mới khó ra hàng, người mua khó tiếp cận vốn vay.

Về lãi suất, ông có bình luận gì không?

Lãi suất hiện tại đang khá cao và có xu hướng tăng dần. Đây cũng là một kẻ thù của thị trường khi nó tác động mạnh vào nhóm khách hàng mua đầu tư. Khi lãi suất tăng, nhóm nhà đầu tư này không thoát được hàng ra, phải trả lãi cao khiến tình hình tài chính bết bát. Các sản phẩm cam kết trả lợi nhuận khai thác hàng năm cũng không thực hiện được đúng kế hoạch do chủ đầu tư không khai thác được như kỳ vọng, trong khi nhà đầu tư thứ cấp vẫn phải gánh lãi.

Tóm lại, các khách hàng mua đầu tư cũng là một thành phần quan trọng, chiếm số đông, giúp duy trì thanh khoản, sự ấm nóng, sôi động cho thị trường, nhưng lãi suất đang tác động lớn đến nhóm này.

Bài toán dù khó, nhưng hẳn phải có lời giải, theo ông hướng xử lý nên như thế nào?

Hướng tiếp cận khá đơn giản. Để thị trường ổn định và lưu thông trở lại, giá phải không leo thang, thanh khoản phải tốt, Chính phủ, các cơ quan phải tháo gỡ hai vấn đề, nguồn cung và nguồn tiền để hỗ trợ nguồn cầu, vì có nhu cầu mà không tiếp cận được tiền thì không mua được.

Về nguồn cung, thực tế là hành lang phê duyệt pháp lý dự án thời gian qua bị siết nên ít có dự án mới và làm tăng giá chung. Về nguồn tiền, cần làm cho dòng tiền suôn sẻ và ổn định trở lại. Các dự án đúng tiến trình pháp lý cần được phê duyệt sớm để có nguồn cung mới. Hai điểm này được tháo gỡ thì sẽ giải quyết được tồn tại cơ bản cho thị trường.

Vậy còn từ phía nhà đầu tư, ông thấy họ đang mong chờ điều gì?

“Ổn định kinh tế vĩ mô” là cụm từ kinh điển mà nhà đầu tư mong muốn, các chính sách tài chính, kinh tế vĩ mô ổn định sẽ giúp thị trường lấy lại được sự cân bằng nhất định.

Quay lại một chút câu chuyện thị trường, dường như sự bất ổn đã manh nha từ trước đó khá lâu thì phải?

Đúng vậy, dù năm 2022, thị trường vẫn khá ổn tính đến tháng 6, nhưng thực ra, các chỉ báo về sự bất ổn đã có từ trước, thậm chí khá lâu – từ cuối năm 2019.

Đó là trong khi các chỉ số chung về kinh tế không quá tốt, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao, thậm chí cao đến mức vô lý ở một số sản phẩm nhưng người ta vẫn mua. Đó là dấu hiệu của sự bất ổn.

Các môi giới địa ốc đang trải qua giai đoạn nhiều thử thách khi thị trường gặp "khó". Ảnh: Shutterstock.

Vậy còn hiện tại, ông thấy thị trường thế nào?

Thị trường hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh và tích luỹ, do đó, có quãng trầm cần thiết.

Dẫu vậy, trái ngược với các cuộc khủng hoảng trước đó, hiện thị trường vẫn duy trì thanh khoản ở những sản phẩm nhất định chứ không đóng băng “toàn tập” như trước. Điều này có được là do Chính phủ đã có kinh nghiệm ứng xử, điều hành tốt hơn, phù hợp hơn.

Theo ông, đâu là sản phẩm mang tính phòng thủ tốt, an toàn cho nhà đầu tư?

Như đã nói, thị trường đang đi vào giai đoạn chắt lọc các sản phẩm: nhà ở chung cư theo nhu cầu thực và giá trị vừa phải, chung cư và nhà đất thổ cư để ở hay nhà ở xã hội luôn có nhu cầu lớn từ thị trường. Với nhà ở xã hội, cần tránh tâm lý mong chờ giảm giá hoặc có giá thấp hơn nữa, vì hiện tại giá sản phẩm đang ở mức thấp nhất rồi, nếu có thể tiếp cận và mua thì người dân không nên chần chừ.

Tiếp theo đó là đất nền cạnh khu công nghiệp, chúng ta đang phát triển mạnh, tạo ra nhiều công ăn, việc làm hơn và các khu công nghiệp giữ vai trò động lực nên sản phẩm này có thể đảm bảo thanh khoản và lợi nhuận trong dài hạn.

Tiếp nữa là căn hộ dịch vụ, khách sạn ở khu du lịch có tiềm năng, sản phẩm có mức giá vừa phải, trong khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng, có thể sẽ mang lại lợi nhuận ổn định trong thời gian tới.

Nói chung, đó là các sản phẩm có thể sẽ giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong năm 2023 - 2024.

Những tháng cuối năm, nhiều người vẫn giữ thói quen mua nhà, trong khi số khác lại ngược sóng chọn đây là thời điểm để bán ra, ông nghĩ sao về điều này?

Thường thì giáp Tết là thời điểm vàng để bán hàng, mua hàng. Cả bên bán và bên mua đều muốn hiện thức hoá lợi nhuận, nhất là bên mua, nhiều người thường muốn mua nhà cuối năm như một hành động báo cáo thành quả với gia đình, tổ tiên, nhất là với người có nhu cầu thật – mua để sử dụng.

Trái ngược với các cuộc khủng hoảng trước đó, hiện thị trường vẫn duy trì thanh khoản ở những sản phẩm nhất định chứ không đóng băng “toàn tập” như trước. Điều này có được là do Chính phủ đã có kinh nghiệm ứng xử, điều hành tốt hơn, phù hợp hơn.

Riêng với những người ngược sóng, đi bán trong khi phần đa thiên hạ đi mua cũng là hành động dễ hiểu, vì nhà đầu tư muốn hiện thực hoá lợi nhuận, cụ thể hoá thành tựu thành tiền mặt. Chính vì lý do cuối năm nhiều người mua, nên bên bán có thể sẽ bán được hàng với mức giá tốt hơn.

Năm nay có khác nhiều không?

Theo tôi, năm nay đối tượng khách mua đầu tư sẽ giảm sút vì họ đang giữ tâm lý tích luỹ, chờ đợi ra Tết quan sát thêm tình hình rồi tính tiếp. Có thể sự sôi động vẫn được duy trì với người mua ở thực, nhất là với các vợ chồng trẻ.

Lại nói về “đáy”, đây là câu hỏi chung mà nhiều người quan tâm, ông nghĩ sao về điều này?

Cũng giống chứng khoán, bất động sản cũng có thời kỳ xuống thấp nhất trong đồ thị hình sin về giá. Với câu chuyện này, nhà đầu tư cần có kỹ năng theo dõi, phân tích và dự báo xu hướng. Nhưng có một số điểm cần lưu ý, đó là dự án phải có pháp lý đầy đủ; tiềm năng phát triển dự án; uy tín chủ đầu tư: có thể tiếp tục phát triển dự án như cam kết hay không?; tiềm năng khai thác cho thuê. Và cuối cùng, phải tìm hiểu kỹ mặt bằng giá, lịch sử giá của sản phẩm để xem giá đã thấp hay chưa, hay đó chỉ là hành động “cắt lãi” mà bên bán đưa ra, vì thực tế, bất động sản không dễ là sản phẩm để chủ sở hữu bán tống, bán tháo như các mặt hàng khác.

Trong bối cảnh hiện tại, ông có lời khuyên gì với nhà đầu tư, người làm nghề môi giới không?

Đây là giai đoạn dễ nảy sinh những khủng hoảng nhỏ giữa chủ đầu tư – khách hàng, các bên tham gia thị trường theo đó cần chuẩn bị tâm lý, cố gắng đặt vào vị trí của đối phương để có cái nhìn cảm thông, chia sẻ nhiều hơn. Là giai đoạn khó khăn, điều này rất quan trọng khi các cam kết trước đó có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan, ngoài mong muốn của chủ thể. Phía chủ đầu tư thì nên cố gắng hoàn thiện công trình tốt, đúng tiến độ, chủ động thông tin và chia sẻ với khách hàng. Ngược lại, các khách hàng cũng cần chia sẻ nhiều hơn, biết được đâu là những khó khăn ngoài mong muốn, ngoài năng lực xử lý của chủ đầu tư.

Riêng với anh em làm nghề môi giới, đây là giai đoạn cho thấy cả năng lực, nghiệp vụ và cái tâm với nghề. Cần phải chủ động chia sẻ thông tin, kết nối nhiều hơn với các khách hàng của mình, làm cầu nối giữa chủ đầu tư – khách hàng để tìm hướng giải quyết các công việc. Nói chung, các bên nên chuẩn bị sẵn tâm lý cho những khủng khoảng nhỏ có thể xảy ra, từ đó, sẽ có được tâm thế ứng xử phù hợp, nhân văn hơn.