Hạn chế đầu cơ, kéo giá nhà giảm về tiệm cận giá trị thực

UBND TP.HCM vừa trình Chính phủ một số cơ chế, chính sách đặc thù muốn được thí điểm để tạo động lực phát triển. Trong đó có chính sách thuế thu bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên.

Mục đích thí điểm chính sách thuế này nhằm tăng nguồn thu ổn định, hạn chế tình trạng đầu cơ và bỏ hoang nhà đất tại các dự án bất động sản (BĐS) hiện nay. Đồng thời, làm cơ sở để xây dựng chính sách chung về sau.

Ủng hộ chủ trương trên, chia sẻ với báo Thanh Niên, luật sư Bùi Quang Nghiêm (Đoàn Luật sư Tp..HCM) cho rằng cần áp dụng đồng loạt trên cả nước hơn là chỉ riêng của thành phố. Bởi nhiều nước trên thế giới đã áp dụng chính sách này, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, giá bất động sản không bị "thổi phồng" vô lý. Còn tại Việt Nam, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn quá cao so với thu nhập của nhiều người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Nếu áp dụng, nguồn thu từ chính sách thuế này sẽ khá lớn. Điều đó sẽ giúp ngân sách của các địa phương nói riêng và nhà nước nói chung có thêm nguồn để xây dựng hạ tầng nhằm nâng cao chất lượng đô thị cũng như các công trình công cộng phục vụ người dân nói chung.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính trường ĐH Kinh tế Tp.HCM, phân tích: Giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản đang “đóng băng" nên chính sách đánh thuế cũng không ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường. Nếu chính sách này được ban hành vào thời điểm thị trường đang “sốt” mới có nguy cơ gây “sốc”.

Bên cạnh đó, Tp.HCM đang cần tái cấu trúc lại thị trường bất động sản. Giá nhà ở thành phố hiện nay quá cao, vượt mức thu nhập của người dân. Nguyên nhân chính do "đội lái" bơm thổi, đẩy giá nhà vượt quá cao so với giá trị thực. Khi đánh thuế căn nhà thứ 2 sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, kéo giá nhà giảm về tiệm cận giá trị thực.

Và những tác động tiêu cực 

Tuy nhiên, bên cạnh những ý kiến ủng hộ thì nhiều người lo ngại chính sách thuế mới này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS cũng như tâm lý nhà đầu tư.

Trao đổi với VietNamNet, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D của DKRA Vietnam cho biết, thời điểm hiện tại thị trường BĐS đang khó khăn, trầm lắng. Việc thí điểm thu thuế BĐS thứ hai trở lên có thể khiến cho thị trường BĐS Tp.HCM “ngủ đông”, mất nhiều thời gian để phục hồi.

Theo ông Thắng, việc thu thuế BĐS thứ hai trở lên là bài toán phức tạp, cần tính toán chi tiết để tránh bất công bằng xã hội. Điểm mấu chốt ở đây là phải có cơ sở dữ liệu quốc gia về quản lý đất đai, bao gồm “người sở hữu” và “định giá BĐS”. Từ đó mới xác định được người sở hữu hai BĐS trở lên và mức thuế họ phải nộp.

“Cần tính toán mức thuế làm sao cho phù hợp, hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc mua BĐS rồi bỏ hoang nhưng không quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Thị trường BĐS cũng là một thị trường hàng hoá, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động hàng chục ngành nghề khác”, ông Thắng nói.

Phó Giám đốc R&D của DKRA Vietnam cho biết, nhiều quốc gia trên thế giới cũng đã đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên như Singapore, Mỹ, Đức hay Trung Quốc. Nếu áp dụng, Tp.HCM cần tính toán mức thuế phù hợp cho từng loại hình BĐS như đất nền, nhà phố, căn hộ…

Dù ủng hộ việc thu thuế đối với BĐS thứ hai trở lên nhưng ông Thắng cho rằng cần có lộ trình thích hợp, có thể từ 3 – 5 năm tới, áp dụng tại các đô thị lớn trước.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay thì việc đề xuất thí điểm thu thuế BĐS thứ hai trở lên là chưa hợp lý.

Theo ông Quang, điểm chưa hợp lý đầu tiên là thị trường BĐS chưa có sự minh bạch. Muốn minh bạch thì phải thực hiện số hoá BĐS, có số liệu thống kê giao dịch cũng như giá trị giao dịch trên thị trường.

“Thu thuế BĐS thứ hai trở lên chưa thể thực hiện được nếu không phân biệt được hạn mức số lượng BĐS và giá trị BĐS sở hữu. Như một BĐS có giá trị gấp 10 lần BĐS nhỏ, nếu đánh thuế theo số lượng BĐS thì sẽ dẫn đến bất công với những người sở hữu BĐS giá trị thấp”, chuyên gia Trần Khánh Quang phân tích.

Chuyên gia này nhận định, nếu chính sách này được áp dụng thì sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS, đặc biệt là TP.HCM. Khi đó, nhà đầu tư có xu hướng tìm cách “né thuế” và dòng tiền đầu tư vào BĐS cũng sẽ “chạy khỏi” Thành phố.

Theo ông Quang, việc đánh thuế BĐS này không thể hạn chế được tình trạng đầu cơ. Bởi tại TP.HCM, sản phẩm BĐS có tính tương đồng cao, đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều. Khó đầu cơ vì không mua được sản phẩm này thì có sản phẩm khác. Còn ở tỉnh xa, các sản phẩm BĐS có tính tương đồng thấp và có sự chênh lệch rõ về giá bán. Tình trạng đầu cơ ở những nơi này xuất hiện nhiều hơn Tp.HCM.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cho rằng luật cư trú hiện tại không còn bị giới hạn bởi địa lý nữa. Vậy một thành phố đặc thù khi xây dựng chính sách nào đó cần phải xác định làm sao để người dân muốn đầu tư vào chính thành phố đang sống chứ không phải mang tiền sang địa phương khác đầu tư. Theo ông, nếu làm chính sách mà chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt, không lường trước được các rủi ro sẽ lợi bất cập hại.

Trao đổi với Dân Trí, ông Thành phân tích, trước hết, phải xác định rằng thu thuế bất động sản thứ hai trở lên nhằm mục đích gì. Nếu để tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố và tránh đầu cơ, đưa bất động sản về với giá trị thực thì phải cân nhắc kỹ. Bởi lẽ, nếu đề xuất này được thông qua mà không có chính sách thỏa đáng sẽ không đạt được các mục đích trên và có thể còn gây tác dụng ngược.

Về tăng nguồn thu cho thành phố, ông Thành đặt vấn đề nếu bất động sản thứ hai không nằm ở Tp.HCM mà nằm ở địa phương khác thì sao. Nguyên tắc giao dịch bất động sản là mua đất ở đâu thì đóng thuế ở đó. Vậy, người dân Tp.HCM hoàn toàn có thể vẫn ở đây nhưng sang tỉnh, thành khác mua đất và họ đóng thuế cho địa phương kia. Khi đó, họ mua bao nhiêu bất động sản ở địa phương khác thì TPHCM cũng không đánh thuế được họ.

Kết quả, Tp.HCM vừa không thu được thuế vừa làm mất cơ hội thu hút dòng tiền, vì tiền của nhà đầu tư đã chảy sang chỗ khác. Trong khi đó, người dân vẫn sống tại Tp.HCM thì áp lực về hạ tầng, giao thông, xã hội thành phố này vẫn phải gánh, vô tình làm cho các tỉnh, thành khác được thụ hưởng kênh đầu tư này.

Mặc khác, giá trị của bất động sản được hình thành bởi hai gói chi phí chính, đó là giá đất và giá xây dựng. Giá xây dựng đã có khung giá, còn giá đất sẽ dựa theo cung và cầu. Do đó, theo ông Thành, chúng ta không thể biết giá trị thực của bất động sản được xác định thế nào cho đúng. Vì vậy, việc kỳ vọng đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở lên để đưa bất động sản về giá trị thực cũng còn là câu hỏi và phải cân nhắc kỹ.

Về mặt thị trường, ông Thành cho biết, bản chất của thuế là người mua sau cùng phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Cho nên, các nhà đầu tư chuyên nghiệp họ đều tính thuế vào giá trị sản phẩm. Khi thuế chưa tăng, nhà đầu tư đã cộng khoản này vào để dự phòng. Vì vậy, việc này sẽ làm giá bất động sản vốn đã cao lại càng cao hơn.

Mặt khác, ông Thành đặt vấn đề, người dân hoàn toàn có thể nhờ một hoặc nhiều người thân trong gia đình của họ đứng tên sản phẩm bất động sản. Họ sẽ sử dụng phương pháp ủy quyền toàn bộ khiến cho sở hữu bất động sản của họ không bị nổi lên trong việc xác lập về mặt pháp lý. Như vậy, chính quyền thành phố cũng không thể thu được thuế của họ.

Lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, cần phải tìm những phương pháp tối ưu hơn để đảm bảo sự công bằng nếu chính sách được đưa vào thực thi. Xét cho cùng, đây là chính sách của quốc gia chứ không phải chính sách của thành phố. Cơ chế đặc thù không được phép vi phạm các luật cao hơn đã được ban hành.

Minh Hoa (t/h)