Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, cho hay giai đoạn 2020 - 2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp (DN), đặc biệt là trái phiếu bất động sản (BĐS), trong bối cảnh ngân hàng thương mại giảm tối đa tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, giá trị trái phiếu phát hành của DN BĐS tính đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 34% tỉ trọng tổng dư nợ trái phiếu và bằng khoảng 6% GDP.

Dòng tiền dần cạn kiệt

Theo báo cáo chiến lược năm 2023 vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect phát hành, ước tính khoảng 46.145 tỉ đồng trái phiếu DN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỉ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, gây áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Trước đó, từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, nhất là phát hành riêng lẻ. Giá trị phát hành trái phiếu BĐS trong 9 tháng đầu năm 2022 vì thế giảm mạnh 67% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, từ tháng 9-2022, việc một số lãnh đạo DN BĐS bị bắt giữ do sai phạm trong phát hành, mua bán trái phiếu đã làm dấy lên lo ngại về chất lượng trái phiếu DN và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

"Vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng của nhà đầu tư BĐS trong nước. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng bị thắt chặt, thị trường trái phiếu chao đảo và doanh số bán hàng quý III/2022 giảm 40% so với quý trước, dòng tiền của nhiều DN BĐS đang dần cạn kiệt" - bà Trần Khánh Hiền nhận định.

Các chuyên gia cũng chỉ rõ với lượng trái phiếu BĐS khá lớn đang và sẽ đáo hạn trong thời gian tới, khả năng thanh toán ngắn hạn của không ít DN BĐS gặp nhiều thách thức. Tuy nhiên, phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect dựa trên báo cáo tài chính của nhiều công ty BĐS cho thấy sức khỏe tài chính của DN niêm yết hiện nay tốt hơn so với giai đoạn 2011 - 2013 khi tỉ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh cải thiện hơn.

Những giải pháp khả thi

Góp ý giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS Việt Nam, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng có thể tận dụng xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) để tìm kiếm đối tác trên thị trường quốc tế. Trong dài hạn, thị trường BĐS trong nước sẽ nhận được rất nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đối với tất cả phân khúc, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu. Điều này cũng được phản ánh trong kết quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2022 của Việt Nam. "Ngành BĐS là một phần quan trọng trong xu thế M&A, bao gồm sự tham gia của cả nhà đầu tư Việt Nam lẫn nhà đầu tư nước ngoài, từ đó kỳ vọng thu hút được nguồn vốn mới từ các nhà đầu tư" - ông Neil MacGregor nói.

Cũng đề xuất cơ chế cho hoạt động M&A dự án BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nêu quan điểm cho phép DN BĐS chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền", theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng". Đồng thời, kiến nghị bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý.

Theo TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, trước khi trông chờ chính sách hỗ trợ, "giải cứu" của nhà nước, bản thân DN BĐS phải tự khắc phục những tồn tại kéo dài trong thời gian qua. "Một số DN BĐS lớn phản ánh gặp khó khăn nhưng khi tìm hiểu kỹ thì thấy thiếu vắng hệ thống quản trị rủi ro tài chính một cách hiệu quả. Hầu hết DN lĩnh vực này đầu tư đa ngành, dùng công cụ tài chính như vay ngân hàng, ứng vốn từ khách hàng, phát hành trái phiếu... quá mức trong khi không có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả. Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS đưa ra thị trường cũng chưa phù hợp, nhiều sản phẩm đầu cơ và thiếu vắng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, cần điều chỉnh lại. Chỉ khi DN tự khắc phục, tự tái cấu trúc cùng với chính sách hỗ trợ của nhà nước thì mới hồi phục được" - TS Trần Du Lịch phân tích.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cũng thừa nhận biện pháp tốt nhất để ổn định thị trường là mỗi DN phải "chấp nhận thương đau" để cắt giảm tài sản, nhân sự, chuyển trạng thái có lợi nhuận sang trạng thái giữ ổn định, thậm chí chấp nhận lỗ để tồn tại. Song song đó, DN cần thay đổi cơ cấu sản phẩm theo hướng đưa ra sản phẩm giá tốt, mục tiêu lợi nhuận thấp, phù hợp nhu cầu của đa số người dân. "Còn với DN đã phát hành trái phiếu, không nên bơm tiền giải cứu mà phải chọn lọc DN để hỗ trợ; lưu ý giám sát việc DN dùng sản phẩm BĐS để bảo đảm quyền lợi của trái chủ; ưu tiên trả tiền cho trái chủ khi có sản phẩm bán được" - ông Quang góp ý thêm.

Kinh nghiệm của Trung Quốc

Các ngân hàng lớn của Trung Quốc thời gian qua đã cung cấp khoản tín dụng, hỗ trợ tài chính lên đến hàng trăm tỉ nhân dân tệ cho các nhà phát triển BĐS. Giá cổ phiếu và trái phiếu BĐS nhờ đó đã tăng nhanh chóng. Giai đoạn hiện nay, ưu tiên của nền kinh tế số 2 thế giới là bảo đảm hoàn thành dự án, hỗ trợ DN sống sót sau cuộc khủng hoảng. "Cốt lõi của chính sách này là xây dựng một bức tường lửa ngăn giữa những công ty đã vỡ nợ và chưa vỡ nợ" - ông Li Kai, nhà sáng lập Công ty Quản lý quỹ Beijing Shengao Fund Management, nhận định.

Đại diện Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc cho biết các ngân hàng lớn của nhà nước đã thiết lập cơ chế đặc biệt để hỗ trợ thị trường. Đáng lưu ý, một bản "danh sách trắng" được thành lập, gồm những nhà phát triển BĐS đủ điều kiện để kéo dài thời gian đáo hạn khoản vay. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng mở rộng dịch vụ tài chính để hỗ trợ mua lại những dự án có rủi ro cao của những DN lớn. Một số ngân hàng cổ phần còn cho phép người vay thế chấp được trì hoãn trả nợ...

"Các ngân hàng đã phát hành khoản vay trị giá 2.640 tỉ nhân dân tệ cho các DN cùng 4.840 tỉ nhân dân tệ cho các khoản thế chấp trong 10 tháng đầu năm nay. Ngân hàng Trung Quốc thông báo kế hoạch cung cấp 200 tỉ nhân dân tệ cho các ngân hàng thương mại vay lại không lãi suất đến cuối tháng 3-2023 để cung cấp vốn phù hợp cho những dự án bị đình trệ" - đại diện Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc thông tin.

Theo các chuyên gia phân tích, cuộc khủng hoảng nợ của các công ty BĐS tại Trung Quốc đã khiến thị trường BĐS toàn châu Á không khỏi lo ngại. Hiện nhiều nhà phát triển BĐS tư nhân Trung Quốc phải đối mặt với thách thức kép là rủi ro vỡ nợ và làn sóng tẩy chay trả nợ vay mua nhà. Khủng hoảng thanh khoản tại nước này có thể bắt nguồn từ chính sách "Ba lằn ranh đỏ" ban hành vào tháng 8-2020 nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào ngành BĐS, kéo theo làn sóng vỡ nợ từ năm 2021 với những cái tên như Evergrande, Shimao, Fantasia Kaisa...

Theo bà Trần Khánh Hiền, chính sách giải cứu BĐS của Trung Quốc gồm hỗ trợ tái cơ cấu nợ, cho phép gia hạn thời gian trả nợ, khuyến khích các tổ chức tài chính cho các nhà phát triển BĐS vay..., nếu được áp dụng với thị trường Việt Nam có thể giúp giảm bớt áp lực thanh khoản cho nhà đầu tư một cách rõ rệt.