Các chuyên gia thừa nhận thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023 sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn. Tuy nhiên, nhà đầu tư kỳ vọng những điều chỉnh về chính sách sẽ giúp thị trường dần ấm lên và ổn định đến hết năm.

Kịch bản 2023 với hai gam màu

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo hai kịch bản xảy ra trong năm 2023. Kịch bản thứ nhất là sau tết, Chính phủ sẽ có một số điều chỉnh về chính sách giúp thị trường dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản thứ hai là thị trường vẫn còn khó khăn bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Theo đó, kịch bản thứ nhất nhiều khả năng xảy ra hơn. Để thích ứng, doanh nghiệp BĐS cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn sản phẩm có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó, thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Đầu năm 2023, loại hình văn phòng cho thuê sẽ được bổ sung nguồn cung. Ảnh minh họa: M.LONG

Theo ông Đính, doanh nghiệp cần chuyển đổi số ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường giúp thị trường minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

“Nếu dòng vốn được khơi thông, niềm tin của nhà đầu tư khôi phục, Nhà nước có những động thái tháo gỡ dần thì thị trường sẽ bắt đầu phục hồi từ cuối quý II-2023” - ông Đính dự báo.

Thiên về kịch bản BĐS vẫn còn khó khăn, ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho hay mặc dù Ngân hàng Nhà nước vừa nới room tín dụng toàn hệ thống thêm 1,5%-2% nhưng dòng vốn sẽ được giám sát chặt, rót vào lĩnh vực ưu tiên. Không có chuyện ngân hàng bơm vốn giải cứu BĐS, song song đó là thị trường trái phiếu cũng chưa thể sớm lấy lại niềm tin của nhà đầu tư.

Theo ông Hiếu, doanh nghiệp BĐS cần tự điều chỉnh để giá cả sản phẩm phù hợp với mặt bằng thu nhập của người dân, khi đó thị trường mới có thanh khoản. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá sâu hơn. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay nhiều dự án đã chiết khấu rất hấp dẫn. Nếu mức giá này đã đáp ứng được kỳ vọng bản thân, phù hợp với túi tiền và có thể được thị trường chấp nhận thì nhà đầu tư nên xem xét mua vào.

Phân khúc cho thuê sáng sủa

Chia sẻ về phân khúc sẽ sáng cửa cho nhà đầu tư trong năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho biết trong bối cảnh mặt bằng giá bán BĐS tăng cao, nhà đầu tư chuyển sang quan tâm mảng cho thuê nhiều hơn. Hai năm qua, giá BĐS tăng 30%-40% nhưng giá trên thị trường cho thuê chưa có sự tăng trưởng tương ứng.

“Khi giá BĐS quá cao, người mua sẽ chờ đợi và chuyển sang mảng cho thuê nhiều hơn. Đây cũng là điều kiện thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS cho thuê trong năm tới” - ông Quốc Anh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Gia Gia Phú, cho rằng phân khúc thị trường BĐS cho thuê năm 2023 sẽ sáng nhất, trong khi các phân khúc sẽ vẫn khó khăn. Dự báo khó khăn có thể kéo dài đến hết năm và BĐS sẽ neo giá, chỉ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mới buộc phải giảm giá. Tiếp đó, sang năm 2024, giá BĐS sẽ tiếp tục đà tăng.

“Đối với năm 2023, do giá BĐS tăng cao, nhiều nhà đầu tư tính toán rằng việc đi thuê sẽ hợp lý hơn, thuê nhà cũng dễ dàng hơn mua, thuận tiện chuyển đổi chỗ ở phù hợp theo nhu cầu. Đây được xem là một xu thế mới trong tương lai và sẽ phát triển hơn nữa trong nhu cầu ở của người dân” - ông Dương chia sẻ.

Bên cạnh đó, số lượng chuyên gia, người lao động nước ngoài trở lại Việt Nam cũng tiếp tục tăng cao, giúp thị trường căn hộ cho thuê nhộn nhịp hơn. Đặc biệt, với phân khúc khách hàng này nhu cầu thuê nhà cao cấp, chất lượng cao sẽ lớn, họ sẽ chấp nhận bỏ ra số tiền thuê nhà cao hơn.

Hai sản phẩm khác dự báo sẽ có gam màu tươi sáng là BĐS công nghiệp và văn phòng cho thuê. Đại diện Savills Việt Nam cho biết loại sản phẩm này này vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn trong năm 2022. Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng TP.HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m², rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Manila với 6 triệu m². Do đó, vị chuyên gia khẳng định dư địa tăng trưởng văn phòng cho thuê còn rất lớn.

Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng. Theo Savills Việt Nam, trong tương lai sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường. Trước mắt, trong nửa đầu năm 2023 sẽ có hai dự án ở TP Thủ Đức và một dự án tại quận 1 bổ sung nguồn cung.•

Quý III-2023 thị trường sẽ phục hồi

Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, khả năng cao thị trường sẽ phục hồi vào quý III và IV-2023. Lãi suất các ngân hàng trung ương vẫn sẽ tăng trong quý I và II; lãi suất cho vay của ngân hàng Việt Nam có thể tăng đến hết quý II.

Các dự báo cho rằng năm tới một số nước trên thế giới sẽ suy thoái trong ngắn hạn. Chậm nhất là đầu năm 2024, kinh tế thế giới sẽ trở lại quỹ đạo phục hồi. Tuy nhiên, thị trường BĐS đi trước khoảng một quý hoặc vài tháng nên sự phục hồi khả năng cao sẽ xuất hiện từ quý III năm sau.