Kỳ vọng bất động sản công nghiệp và văn phòng

Thị trường bất động sản bước vào năm 2023 với hy vọng phục hồi, mức tăng trưởng dự báo cao, nhưng những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố trong nước nửa cuối năm 2022 khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi e ngại.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận, năm 2022 là năm kỳ lạ của thị trường bất động sản khi đạt đỉnh vào quý II, nhưng cuối năm rơi vào khủng hoảng. Nguyên nhân là do sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực, trên 80% là mua đầu cơ. Thị trường dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp, hạng sang, nhưng thiếu sản phẩm bình dân. Cùng với đó, nguồn cung bất động sản khu vực trung tâm rất ít, do pháp lý ách tắc, tiền thuế sử dụng đất cao, vướng đất công… Lãi suất tăng quá cao, room tín dụng cạn kiệt là hệ quả tất yếu dẫn đến sự trầm lắng của thị trường.

Do đó, năm 2023, dự báo thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở sẽ duy trì mức thanh khoản ổn định, song nguồn cung hạn chế và vẫn vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng.

Trong khó khăn cũng có một số điểm sáng nhất định. Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá, Việt Nam đang ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và lạm phát trong tầm kiểm soát. Quá trình đô thị hóa đang phát triển mạnh mẽ, với tỷ lệ 36% dân số Việt Nam sống ở đô thị. Điều này cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Xét về phân khúc, bất động sản công nghiệp và văn phòng được đánh giá là hai phân khúc có nhiều triển vọng nhất. Theo chuyên gia của Savills, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Trước một số khó khăn đang gặp phải ở Trung Quốc trong thời gian gần đây, Foxconn - đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Cùng với đó, Samsung - nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc cũng tái khẳng định sẽ tăng cường đầu tư tại Việt Nam.

“Dù những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm, nhưng vấn đề này sẽ được khắc phục và hoạt động sản xuất dự báo tích cực trở lại trong nửa cuối năm 2023. Bất động sản công nghiệp chính là phân khúc nhận được sự quan tâm rất lớn. Điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers...”, ông Neil MacGregor nói.

Ở phân khúc văn phòng, nguồn cung văn phòng TP.HCM đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so các thị trường trong khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), Manila (Philippines)..., khi mỗi thị trường này có khoảng 6 triệu m2, do đó, dư địa tăng trưởng văn phòng còn rất lớn. Với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng.

“Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm tới, với hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1”, chuyên gia Savills cho biết.

Dòng tiền được kích hoạt, “mùa xuân” sẽ đến sớm

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới chỉ tiêu tín dụng cho toàn hệ thống ngân hàng thêm khoảng 1,5 - 2%. Các chuyên gia đánh giá, mặc dù số tín dụng vừa được nới thêm không quá nhiều, nhưng phần nào hỗ trợ được thanh khoản cho người dân, đặc biệt là các doanh nghiệp, vì nhu cầu vay vốn vào cuối năm rất cao. Đây cũng là giải pháp tạo động lực để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước là tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

“Phần room tín dụng tăng thêm sẽ bổ sung nguồn vốn tín dụng cho sản xuất, kinh doanh trong giai đoạn cao điểm trước Tết Quý Mão. Điều đó rất quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư đang khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền”, ông Châu nhấn mạnh.

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng do chuyên trang Batdongsan.com.vn thực hiện cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa số người chưa có nhà cho biết, họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn.

Những số liệu này chứng tỏ nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân luôn ở mức cao. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu đầu tư vẫn đang chờ đợi, còn những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua.

Theo ông Tuấn, nhiều chủ đầu tư đang tái cơ cấu nợ, tập trung tất cả hoạt động vào việc phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của khách hàng.

Song, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Ông Tuấn dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc có thể chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán tài sản ra. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.