“Hàng ngộp” nhan nhản

Chỉ cần gõ cụm từ “bất động sản cắt lỗ” trên trang công cụ tìm kiếm Google vào thời điểm này, ngay lập tức có tới hơn 10,5 triệu kết quả được hiển thị, trong đó không khó để thấy chủ yếu là các quảng cáo rao vặt của các cá nhân. Áp lực đáo hạn những khoản vay ngân hàng từ trước đó khiến nhiều người buộc phải “thoát hàng”, thu hồi vốn để trả nợ hoặc tái đầu tư.

Trong vai người có nhu cầu mua nhà trước Tết Quý Mão, phóng viên được Tuấn Anh - một “cò” đất tại Hà Đông, hồ hởi đưa đi xem một số lô đất mà khách gửi giao dịch ở khu vực đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông) và huyện Đông Anh. Chỉ vào mảnh đất gần cầu Đông Trù trước mặt, “cò” đất này cho biết, mảnh đất 45 m2 này được khách báo giá khoảng 37 triệu đồng/m2, thấp hơn mức bán hồi tháng 4 gần 15 giá nên mua vào thời điểm này rất hời.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thêm thì được biết, đây là mảnh đất vườn của người dân trước đây, hiện chưa chuyển đổi sang đất ở, nếu muốn xây nhà thì phải tốn thêm tối thiểu 5 triệu đồng/m2 mới được phép xây dựng, chưa kể đường vào khá quanh co, nên phóng viên lấy cớ “cần khảo sát thêm” để từ chối khéo.

Câu chuyện tìm kiếm hàng “ngộp” bất thành cũng được nhóm nhà đầu tư của chị Thu Hương chia sẻ khi hầu hết quảng cáo “cắt lỗ”, giảm giá “hàng ngộp” 40-50% đăng tải trên các trang rao bán trực tuyến đều gây thất vọng. Nhóm của chị gồm một vài người bạn làm việc trong các ngân hàng nên có thể giải ngân được, với mục tiêu là các dự án đã giảm giá khoảng 40-50%, sau đó nhờ ngân hàng định giá và tiếp tục đàm phán với chủ đất để “ép” giá xuống thêm.

“Tưởng là dễ kiếm nhưng thực tế là tìm được hàng tốt rất khó hoặc số lượng đầu tư không đủ lớn để vào, nếu có cũng rất khó thương lượng với chủ đất. Nhiều người rao bán chủ yếu là để khảo giá, thăm dò nhu cầu, chứ không có ý định bán thực sự. Đi xem rồi bàn bạc chán chê, cuối cùng vẫn tay không đi về”, nhà đầu tư này ngao ngán kể.

Còn chị Thanh Tú, một môi giới chuyên nghiệp chia sẻ, kinh nghiệm nhiều năm “chinh chiến” trên thị trường nhà đất cho thấy, đợt này “hàng ngộp” bắt đầu ra nhiều khi chủ sở hữu phải đáo hạn sớm trước 31/12/2022. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa phải thời điểm chín mùi, mà nên để sát hoặc ra Tết mới vào hàng bởi mức độ giảm giá lúc này chưa nhiều, trong khi các sản phẩm giảm mạnh hầu hết không đạt chất lượng kỳ vọng.

“Giờ chỉ có mấy tay ngang ‘ngộp hàng’ bán giảm giá thôi, mà kiểu đó làm sao có sản phẩm tốt được. Kể cả có gọi là cắt lỗ nhưng giá vẫn cao, lỗ với họ thôi chứ chưa chắc lời cho mình, xác định sẽ phải mua với giá cao thì chỉ nên mua sản phẩm thực sự xứng đáng. Muốn tìm hàng tốt, hàng chất lượng phải chờ những ‘ông to’ nhả hàng. Hơn nữa, giờ tôi thấy chưa phải lúc ngộp lắm, bạn tôi đầy người ôm đất nợ tiền tỷ nhưng có ai chịu bán đâu”, môi giới này thẳng thắn nói.

Quảng cáo, rao vặt bán nhà, đất xuất hiện ở nhiều nơi. Ảnh: Dũng Minh

Thời cơ và nguy cơ

Theo dữ liệu từ Google ADS, trong 3 tháng qua, số bài viết có từ khóa “bán cắt lỗ” tăng 125% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số lượt tìm kiếm liên quan đến cụm từ này tăng 20% mỗi ngày, tương đương 40.500 lượt tìm kiếm. Những thông tin này bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong mùa mua sắm nhà đất cuối năm. Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường thời điểm này vẫn chưa thực sự phù hợp với người mua bởi nguy cơ “bắt sai đáy” là rất lớn.

Bà Trương Lệ Tâm, Quản lý kinh doanh của Batdongsan.com.vn cảnh báo, thị trường thứ cấp đang xuất hiện làn sóng xả “hàng ngộp”. Nhiều bất động sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp hay đuối vốn cần thoát hàng sẽ có giá mềm hơn giá thị trường. Tuy nhiên, đa phần trong đó là những quảng cáo mang tính “làm màu” để tạo tương tác, thậm chí không ít trường hợp chỉ là “cắt lời”, chứ chưa thực sự bán lỗ hay chạm giá gốc.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho rằng, thị trường đang có sự phân hóa mạnh theo luồng tâm lý hoài nghi giữa cơ hội sinh lời và nguy cơ tiềm ẩn. Những nhà đầu tư vốn mỏng có xu hướng ưu tiên tiêu chí an toàn nên chọn cách gửi tiền ngân hàng để đảm bảo an toàn vốn, nhất là khi lãi suất đang tăng cao như hiện nay. Còn những nhà đầu tư vốn dày lại xem đây là cơ hội bởi không phải lúc nào nhà đất cũng có đợt giảm giá sâu như hiện tại.

“Quan điểm mỗi người mỗi khác và hiện tại, nhiều bất động sản có vị trí đắc địa tại trung tâm tỉnh lẻ thuộc dự án đã đầu tư hạ tầng vẫn nhận được sự quan tâm và đáng để đầu tư. Chủ đầu tư ‘cắt lỗ, thoát hàng’ đơn giản không vì tình hình thị trường, mà do nhu cầu bảo toàn vốn và các bất động sản này có giảm cũng chỉ khoảng 15-20%, chứ không giảm sâu hơn, nên có thể đầu tư cho mục đích nắm giữ dài hạn từ 2-3 năm trở lên”, ông Nam nói, đồng thời chia sẻ thêm, tất nhiên, để săn được những bất động sản dạng này, nhà đầu tư phải dành rất nhiều thời gian quan sát, tìm hiểu cũng như phải có quan hệ tốt với ngân hàng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường đã xuất hiện tâm lý quan sát, chờ đợi cơ hội “bắt đáy” để gia tăng biên lợi nhuận, song rất khó để xác định đâu là đáy. Do đó, điều quan trọng nhất khi đầu tư là tính kỷ luật.

“Điều này có nghĩa, khi thị trường đi xuống một mức nhất định, nhà đầu tư sẽ mua vào, dù cho đó chưa phải là đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng thiết lập một mức chốt lời nhất định, kể cả sau đó thị trường tiếp tục đi lên. Đây là lý do thúc đẩy nhà đầu tư bắt đầu giải ngân vào thời điểm này với những tài sản họ cho rằng sẽ tăng khi thị trường tích cực trở lại”, ông Hiếu nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị, việc giải ngân vào thời điểm này có thể cân nhắc nếu sản phẩm đủ tốt. Với nhà đầu tư “tay ngang”, nên thông qua các công ty môi giới, đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, chấp nhận mất thêm chi phí nhưng đổi lại sẽ được tư vấn đầy đủ về pháp lý dự án, thông tin thị trường và đưa ra lời khuyên khách quan nhất…

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở, CBRE Việt Nam đưa ra dự báo, xu hướng giảm giá bán hoặc chiết khấu của chủ sở hữu bất động sản sẽ ngày một rõ nét hơn trong bối cảnh thị trường khát vốn trầm trọng như hiện nay. Trong năm 2023, thanh khoản thị trường chưa thể bứt phá khi chính sách tiền tệ thắt chặt tiếp tục được duy trì, áp lực lạm phát tăng và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.

“Giá bất động sản thời gian tới sẽ được điều tiết theo nhu cầu của thị trường cũng như khả năng thanh khoản từ nhóm người mua thực có sẵn tài chính. Giá rao bán có thể không giảm mạnh, nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên, mức giá thực tế có thể thấp hơn nhiều so với con số được công khai”, ông Kiệt nhận định.