Lo “xịt” thanh khoản

Bước vào tháng cuối cùng của năm, không chỉ thiếu vắng các dự án mới, những dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo dù tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi, chiết khấu “khủng”, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chưa nhiều cải thiện, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư dự án ở cả đầu cung lẫn sức cầu.Một số môi giới tiết lộ, tháng cuối của năm thường là mùa cao điểm bán hàng, các gói chiết khấu cao được tung ra trong thời gian này nhằm nhanh chóng xả được số “hàng tồn giá cao”. Tuy nhiên, với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng bất động sản chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu nên hoạt động giao dịch vẫn èo uột.

Theo số liệu công bố mới nhất của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm và lượng giao dịch tiếp tục xu hướng giảm từ đầu quý IV/2022 ở cả 2 thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội (xem bảng).

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, lượng hàng tồn kho bất động sản tính đến thời điểm hiện tại vào khoảng 100.000 sản phẩm, trong đó rất nhiều sản phẩm thanh khoản yếu, tập trung ở phân khúc cao cấp. Lượng hàng tồn kho này gần tương đương với giai đoạn 2011-2013 và đều có điểm giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường.

Hiện chưa có số liệu thống kê quý cuối năm, nhưng nợ xấu tại nhiều ngân hàng có dấu hiệu tăng từ đầu quý III/2022, nhất là nợ có khả năng mất vốn, mà một phần nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường bất động sản tắc thanh khoản.

Báo cáo tài chính quý III/2022 của 27 ngân hàng niêm yết cho thấy, tính đến ngày 30/9/2022, tổng nợ xấu nội bảng ở mức gần 129.800 tỷ đồng, tăng 28,4% so với đầu năm. Trong đó, tổng nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) tăng tới 62,5% lên gần 72.400 tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng nợ xấu (tỷ trọng nợ xấu hồi đầu năm là 44%).

Cụ thể hơn, báo cáo mới đây của WiGroup - đơn vị chuyên cung cấp dữ liệu và giải pháp công nghệ tài chính tại Việt Nam cho biết, dù thấp hơn so với giai đoạn trước dịch, nhưng tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản đã tăng mạnh trong quý III/2022, cũng là quý tăng thứ 4 liên tiếp, đạt mức 1,6% tổng nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng. Sự gia tăng này chủ yếu xuất phát từ các khoản nợ có khả năng mất vốn đã tăng mạnh hơn 30.000 tỷ (tăng 70%) so với hồi đầu năm. Trong khi đó, tính đến cuối quý III/2022, tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm còn 141%.

Trên thực tế, không chỉ giao dịch nhà đất trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp, mà hoạt động bán đấu giá tài sản là bất động sản để thu hồi nợ của các ngân hàng cũng gặp khó, nhiều khoản nợ xấu được mang ra đấu giá nhiều lần vẫn không tìm được khách mua. Không ít tài sản mang đấu giá có giá khởi điểm chỉ còn bằng nợ gốc, bỏ qua các phần tiền lãi, nhưng ngân hàng cũng không bán được.

Đơn cử, Sacombank nhiều lần thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất đã đền bù thuộc dự án Khu công nghiệp Phong Phú, huyện Bình Chánh, TP.HCM, là tài sản bảo đảm cho 18 khoản nợ với tổng giá trị 16.196 tỷ đồng tính đến 31/12/2021, nhưng không thành công.

Tương tự, VietinBank rao bán bất thành lần thứ 8 khoản nợ của Công ty cổ phần TMĐT Tân Hương, giá trị tính đến ngày 16/8/2022 là 327 tỷ đồng (gồm dư nợ gốc là 99 tỷ đồng, lãi quá hạn 170 tỷ đồng và lãi phạt quá hạn là 57,7 tỷ đồng).

Giá khởi điểm đấu giá tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Công ty Tân Hương là gần 70,7 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 119,7 tỷ đồng cách đây 3 tháng. Như vậy, VietinBank đang rao bán khoản nợ với mong muốn chỉ cần thu được một phần nợ gốc, mà chấp nhận bỏ qua toàn bộ phần nợ lãi. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ này là các bất động sản tại quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng, bao gồm 6 quyền sử dụng đất tại Khu 6, Khu 7 phường Quán Toan; nhà và đất ở tại phố Lãn Ông, phường Phan Bội Châu.

Mới nhất, VietinBank tiến hành rao bán khoản nợ hơn 900 tỷ đồng của Công ty cổ phần ĐTK và Công ty cổ phần Thức ăn chăn nuôi Trung ương. Ngoài các bất động sản, tài sản đảm bảo được mang ra bán đấu giá còn có cả… đàn gà 3 thế hệ và trứng gà.

Ghi nhận riêng trên sàn giao dịch nợ của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC), có 16 tổ chức tín dụng thực hiện chào bán, với tổng giá trị nợ và tài sản bảo đảm khoảng 32.000 tỷ đồng.

Đợi tín hiệu tích cực hơn

Trong tham luận gửi Diễn đàn Kinh tế Việt Nam diễn ra hồi đầu tuần, Quỹ đầu tư VinaCapital đã nhấn mạnh đến việc giải quyết các tồn đọng trên thị trường tài chính Việt Nam với tâm điểm là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản.

Theo VinaCapital, các công ty bất động sản đang đối mặt tình trạng đứt gãy thanh khoản vì nhiều lý do như Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiềm chế lạm phát; các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay; các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn (khoảng 2 năm) cho các dự án dài hạn và việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đó gặp khó khăn…

“Mặc dù vậy, không giống như Trung Quốc, nơi các công ty bất động sản sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính và có tình trạng xây dựng quá ồ ạt, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn lành mạnh, nên việc xử lý các vấn đề trước mắt không quá khó khăn”, đại diện VinaCapital nhìn nhận, đồng thời đưa ra một số giải pháp khơi thông thanh khoản cho thị trường như tạo điều kiện để các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng bằng cách giảm đánh giá rủi ro trong lĩnh vực này hoặc thông qua cho vay trực tiếp; nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối trong bối cảnh đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát tốt; cần thiết thành lập quỹ/chương trình cứu trợ như nhiều quốc gia khác…

Ở góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, những hành động của Chính phủ trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc thị trường là cần thiết để từng bước bình ổn cũng như định hướng thị trường phát triển một cách bền vững.

Theo ông Võ, trên thực tế, Chính phủ bắt đầu có những giải pháp để gỡ khó từng bước như việc thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, có những điều tiết nới lỏng dần các chính sách tiền tệ… Những động thái này vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp, vừa tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ giai đoạn khủng hoảng 2008-2013.

Còn TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và rủi ro liên thông giữa thị trường này với thị trường tiền tệ, thị trường tài sản sẽ là rủi ro mang tính trọng yếu giai đoạn 2023-2024. Do đó, cần bổ sung thêm một số giải pháp như nghiên cứu ban hành Luật Bảo vệ nhà đầu tư và thành lập Quỹ bảo vệ nhà đầu tư như kinh nghiệm của các nền kinh tế đi trước như Mỹ, Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Ấn Độ, Singapore… để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, trong thời gian tới, cần quan tâm hơn tới công tác truyền thông chính sách cũng như tình hình kinh tế vĩ mô, tình hình thị trường theo hướng thận trọng, tránh việc “tô hồng” hay “sai lệch” quá, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý, niềm tin người dân và nhà đầu tư.