Sự lựa chọn an toàn được ưu tiên

Nhiều ngân hàng tư nhân đã giảm lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục, dao động quanh mức 5%/năm với kỳ hạn từ 12 tháng trở lên. Đây là con số còn thấp hơn mức lãi suất trong giai đoạn dịch Covid-19. 

Khi này, nhiều người đã nghĩ đến viễn cảnh dòng tiền trong dân cư sẽ đổ vào bất động sản, một kênh đầu tư có lợi suất hấp dẫn hơn so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, các số liệu cho thấy, dòng tiền chưa thực sự trở lại với thị trường bất động sản, nhất là các sản phẩm có giá trị lớn.

Theo Ngân hàng Nhà nước (SBV) tính đến hết quý III/2023, tiền gửi tiết kiệm của người dân vào hệ thống ngân hàng đạt hơn 6,449 triệu tỷ đồng, tăng 9,95% so với cuối năm 2022.

Riêng trong tháng 9, hệ thống ngân hàng đã ghi nhận thêm 15.935 tỷ đồng. Mức tăng này cao gấp 11 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Mặt khác, dư nợ tín dụng chi tiêu cho mua bất động sản lại giảm gần 2%. Đây là năm đầu tiên tín dụng tiêu dùng địa ốc có xu hướng giảm trong 3 năm trở lại đây. Trước đó, vào cuối năm 2022, tín dụng tiêu dùng bất động sản đã tăng tới 31,01%.

Trong khi đó, dư nợ kinh doanh bất động sản, phía cung của thị trường, lại tăng trưởng 21,86%, vượt xa tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73%. 

Báo cáo tài chính quý III/2023 của nhiều ngân hàng cũng cho ra kết quả tương tự. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh, trong khi cho vay mua nhà để ở vẫn tăng chậm. 

Nhiều vấn đề còn tồn động

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tình hình kinh tế nói chung và ngành địa ốc nói riêng vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn đã hưởng tiêu cực đến sức cầu của thị trường. 

“Niềm tin của người mua vẫn chưa được khôi phục hoàn toàn trong bối cảnh môi trường đầu tư vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang đè nặng các doanh nghiệp bất động sản”, các chuyên giả của VARS nhận định.

Hiện các giao dịch chủ yếu khởi sinh từ các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng của những khách hàng có sẵn tiền mặt. Trong khi đó, phân khúc đang tồn kho trên thị trường lại là các sản phẩm đầu tư giá trị cao. 

Điều đáng nói là cơ chế, điều kiện, hồ sơ cho vay với các mặt hàng như trên lại phức tạp và chặt chẽ hơn. Các rào cản này khiến nhiều người không còn hào hứng xuống tiền cho những bất động sản có giá trị lớn.

Đồng thời, chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và tiền vay vẫn còn rất cao, nhiều người dân thậm chí không dám vay do lo ngại lãi suất tăng trở lại sau thời gian ưu đãi. 

Bên cạnh đó, dù Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã mở ra chính sách cho vay đảo nợ nhưng trong thực tế, các thủ tục vay không hề dễ và chi phí phát sinh rất lớn. Mức lãi suất tuy đã giảm nhưng vẫn lên tới 12 - 13%/năm.

Theo VARS, lãi suất cho vay cần được giảm thêm khoảng 2%/năm với các điều kiện, thủ tục thông thoáng hơn để kích thích, tạo động lực thúc đẩy, phục hồi đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. 

Đặc biệt, để thị trường nhà đất sớm phục hồi, các chuyên gia của VARS cho rằng các chính sách cần đi theo hướng tăng nguồn cung, thúc đẩy lực cầu.

Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng các cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở giá phù hợp. Các chủ đầu tư cũng cần chủ động nghiên cứu để cơ cấu lại phân khúc sản phẩm.

Thứ hai, chính sách mua, vay mua nhà ở xã hội cần được sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng được mua, vay mua. Nhà ở xã hội nên dành cho cả người dân có thu nhập ở mức trung bình, có khoản tích lũy không đủ để mua các sản phẩm nhà ở thương mại.

Thứ ba, cần nhanh chóng khắc phục những bất cập trong xác định giá đất. VARS cho biết tại một số địa phương, dự án phải nộp tiền sử dụng đất quá cao, không sát với thị trường. Có những dự án tăng gần gấp 3 lần so với giá thị trường hiện tại./.