Những kết quả ban đầu

Ngay sau khi được tháo gỡ những vướng mắc còn lại về thủ tục pháp lý, dự án Chung cư Cửu Long (số 1 Tôn Thất Thuyết, phường 1, quận 4) - tên thương mại là De La Sol - đang trong quá trình hoàn thiện những công đoạn cuối cùng để bàn giao nhà cho khách hàng.

Có mặt tại dự án De La Sol giữa tuần qua, điều phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán nhận thấy là hoạt động kinh doanh dù chưa thực sự sôi động, các căn shophouse phía ngoài chưa mở cửa…, song việc dự án được tháo gỡ các vướng mắc giúp chủ đầu tư trút được gánh nặng, nhất là khi trong suốt quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư và đơn vị thi công không ít lần bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính do chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Hay tại huyện Bình Chánh, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên của Công ty Lê Thành có quy mô hơn 1.500 căn hộ trên khu đất gần 2,5 ha, Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM đã mất nhiều thời gian thu thập ý kiến của các sở, ngành liên quan để ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, bởi mỗi khi có một thay đổi nhỏ thì các sở, ngành lại xoay vòng hỏi ý kiến nhau, dẫn đến thời gian giải quyết kéo dài.

Sau hơn 4 năm “bất động”, mới đây, dự án Lê Thành Tân Kiên chính thức được UBND TP.HCM điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Bởi vậy, ông Nguyễn Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành không giấu nổi niềm vui và cho biết, trong nhiều năm qua, ông đã phải đi lại rất nhiều giữa các cơ quan quản lý để “chốt số liệu”, chờ điều chỉnh quy hoạch.

“Sau nhiều năm, dự án giờ mới được UBND TP.HCM điều chỉnh quy hoạch cục bộ và trước mắt còn nhiều thủ tục khác cần phải hoàn thiện, nhưng về cơ bản chúng tôi gần như khớp toàn bộ số liệu để thực hiện các bước tiếp theo”, ông Nghĩa cho hay.

Tương tự, sau khi được gỡ vướng, Novaland đã ký kết hợp tác với TPBank và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ricons để hoàn thiện dự án chung cư Cô Giang (tên thương mại là Grand Manhattan, tọa lạc tại phường Cô Giang, quận 1). Theo thỏa thuận, TPBank sẽ hỗ trợ tài chính để bảo đảm dự án tiếp tục thi công, đồng thời cung cấp gói tín dụng cho người mua nhà tại dự án, còn Ricons đảm nhiệm vai trò tổng thầu. Hiện tại, dự án đã thi công xong phần hạ tầng cơ bản và một số hạng mục tiện ích như nhà mẫu…, dự kiến trong quý IV/2024 sẽ bàn giao.

Ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Novaland bày tỏ, Chính phủ cùng các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đã có nhiều nỗ lực trong việc gỡ vướng cho các dự án nói chung và của Novaland nói riêng, song một số vướng mắc mang tính trọng yếu vẫn chưa được xử lý triệt để, cụ thể ở đây là thời gian cơ quan có thẩm quyền cho ý kiến hoặc phê duyệt các thủ tục pháp lý còn kéo dài và các văn bản pháp lý còn chồng chéo, thiếu nhất quán, dẫn đến việc triển khai dự án bị chậm trễ.

“Riêng tại TP.HCM, Novaland có 2 dự án được UBND Thành phố ưu tiên gỡ vướng từ đầu năm 2023, song đến nay vẫn chưa có kết quả nên dự án phải tiếp tục nằm chờ”, ông Dennis Ng Teck Yow cho hay.

Danh sách chờ còn dài

Tính đến nay, Tổ công tác mới giải quyết được gần 30% trong tổng số 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý” trên địa bàn TP.HCM cho thấy tiến độ gỡ vướng còn chậm…

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản của chính quyền Thành phố góp phần giúp thị trường bất động sản TP.HCM dần thoát khó, giúp doanh nghiệp vượt qua cửa ải đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư để triển khai các bước tiếp theo, từ đó sớm hoàn thiện dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

Báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tính đến cuối quý III/2023, tuy còn tăng trưởng âm (-8,71%), nhưng thị trường Thành phố đã có bước hồi phục rõ nét so với 2 quý đầu năm (tăng trưởng -16,2% trong quý I và 11,58% trong quý II) và sau 9 tháng, mức độ khó khăn cũng đã giảm 42,3% so với hồi đầu năm.

“Việc tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án góp phần khơi thông thị trường bất động sản nói riêng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của Thành phố nói chung”, TS. Nguyễn Hữu Huân - giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM nói.

Tuy nhiên, theo báo cáo cập nhật tình hình tháo gỡ khó khăn của cộng đồng doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM, tính đến nay, Tổ công tác mới giải quyết được gần 30% trong tổng số 148 dự án bị “vướng mắc pháp lý” cho thấy tiến độ gỡ vướng còn chậm, thậm chí tình trạng “đứng hình” vẫn diễn ra tại không ít dự án.

Thông tin về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2023, toàn Thành phố có 16 dự án nhà ở thương mại được thông báo đủ điều kiện để bán, cho thuê, mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 16.063 căn được đưa ra thị trường (bao gồm 14.810 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà thấp tầng), tăng 16,8% so với cùng kỳ năm trước. Thế nhưng, toàn bộ sản phẩm đều thuộc phân khúc cao và trung cấp (11.012 căn hộ cao cấp và 5.051 căn hộ trung cấp), mà không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Để thúc đẩy tiến độ gỡ khó cho các dự án, khơi thông nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn cung cho thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền Thành phố cần nỗ lực hơn nữa, trong đó cần phát huy tối đa vai trò “dám nghĩ, dám làm” của cán bộ thừa hành tại các sở ngành, quận, huyện.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings kiến nghị, cơ quan chức năng nên tiến hành thanh tra trước và trong quá trình làm dự án, hạn chế thanh tra sau, bởi trên thực tế, dự án đủ điều kiện đã bán hàng từ trước và tại thời điểm bán áp giá tạm tính, nhưng khi thanh tra lại tính giá thuế mới nên bị truy thu rất cao, dẫn đến dự án bị lỗ, chủ đầu tư không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế cho Nhà nước. Có những dự án đất công sau 5-10 năm mới phát hiện sai phạm và tiến hành thanh tra, nhưng lúc này việc truy thu thuế là rất khó khăn.

Thông tin xung quanh vấn đề này, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, thời gian qua, Tổ công tác đã có nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho các dự án, tập trung vào các vấn đề có tính chất liên ngành nên một đơn vị không thể quyết định, mà cần sự thống nhất của các bên liên quan. Mặt khác, việc tháo gỡ phải làm theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ vấn đề, từ đó dẫn đến tình trạng “xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác”… nên thời gian bị kéo dài.

Theo ông Hồ, hiện có 2 vướng mắc chính liên quan đến thủ tục pháp lý, một là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, trong khi quy định mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp, đồng thời việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng không giống nhau, dẫn đến việc phải xin ý kiến của các bên liên quan để áp dụng cho thống nhất; hai là vướng mắc trong xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung…, trong đó thủ tục nào cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, kể cả việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc.

“Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đó thì các thủ tục sau đó mới thông suốt, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ này thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó, thậm chí các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dự án phải dừng lại để xử lý, cho nên càng làm phát sinh thêm chi phí, gây áp lực lên giá nhà”, ông Hồ nói.